Affitti Residenziali alle Isole Canarie: Tra Legge e Realtà del Mercato

Affitti alle Canarie

Affitti alle Canarie

Le Isole Canarie sono senza dubbio un mercato interessante per acquistare immobili da mettere a reddito. La ragione è piuttosto semplice: oltre ad essere una meta turistica 365 giorni all’anno, sono affette da diversi anni da un’ormai cronica carenza di alloggi, dovuta alla crescente domanda.

In questo contesto molti investitori, anche italiani, acquistano proprio per sfruttare queste caratteristiche pressoché uniche del mercato; in questo modo beneficiano da un lato dal rendimento che l’immobile può offrire mettendolo a reddito; dall’altro dalla sua potenziale rivalutazione nel tempo.

Fin qui è tutto chiaro e, almeno in base alla mia personale esperienza, tutti coloro che decidono di investire qui alle Canarie sono d’accordo su ciò.

Quello che invece, a mio giudizio, è un errore molto comune (per non dire praticamente unanime) è guardare all’investimento mettendo il focus solo sull’immobile, trascurando l’aspetto che poi porta il risultato economico (che è la messa a reddito, appunto).

In pratica, è come voler partecipare a una competizione automobilistica focalizzandosi sull’auto con le migliori prestazioni, dimenticando che in gara l’auto non ci andrà da sola, ma sarà guidata da un pilota, che sarà poi il vero responsabile del risultato.

Dando dunque per scontato che troverai l’immobile perfetto sotto ogni punto di vista, hai mai pensato a cosa ne sarà dell’immobile il giorno dopo l’acquisto?

Cosa ti dice al riguardo il professionista che ti ha seguito nell’acquisto dell’immobile?

Chi lo gestirà? Quali saranno i costi di gestione? Ma soprattutto, con quali modalità verrà affittato?

Lasciamo perdere per il momento gli affitti brevi, che meritano un discorso a parte. Concentriamoci ora piuttosto sugli affitti cosiddetti “residenziali”, cioè destinati a persone che cercano una casa in cui vivere.

È bene sapere che qui alle Canarie esistono una quantità di contratti di affitto illegittimi, che farebbero mettere le mani nei capelli a qualunque giudice (perché alcuni è proprio lì che finiscono).

Partiamo dal presupposto che i contratti di affitto, in Spagna, si distinguono per USO e non per DURATA.

In particolare, la Ley de Arrendamientos Urbanos (la legge che regola gli affitti) distingue due tipologie d’uso: “uso vivienda” (residenziale) e “uso distinto” (o de temporada).

Nel primo caso si intende che l’inquilino abbia l’esigenza di una dimora permanente, dunque una casa in cui vivere a tempo indeterminato.

Nel secondo caso, invece, si intende che l’inquilino abbia un’esigenza abitativa temporanea, dunque limitata ad un periodo di tempo determinato.

L’uso distinto è destinato a persone che debbano intrattenersi sul posto per una ragione specifica, come un programma Erasmus, una docenza limitata ad un anno scolastico, un periodo di affiancamento in una sede lavorativa distaccata etc.

Ciò che si continua a vedere, tuttavia, è un utilizzo sfrenato dell’uso distinto come “stratagemma” per non ricadere nell’obbligo di proroga dei cinque anni, previsto invece per legge nel caso di uso vivienda.

Dunque, tipicamente cosa si fa? Si fa firmare un contratto ad “uso distinto”, che pur essendo legale nella forma è tuttavia illegittimo nella sostanza.

Perché è illegittimo? Perché l’uso che viene fatto dell’appartamento è palesemente quello di “vivienda”, con la sola differenza del limite di durata.

Al momento della sottoscrizione del contratto, si ricordi molto bene il proprietario che sta tentando di escludere un diritto dell’inquilino (quello di rinnovo fino al quinto anno) espressamente previsto dal legislatore. E come lo sta facendo? Dichiarando il falso, vale a dire dichiarando che l’esigenza dell’inquilino è temporanea, quando nella realtà non lo è.

Quali sono i rischi di questa pratica?

Che se l’inquilino, a scadenza di contratto, non ci sta e porta il contratto in tribunale, con buona probabilità il giudice lo “trasformerà” in un contratto “uso vivienda”, come prevede la legge.

La giurisprudenza, seguendo le linee dettate dal Tribunale Supremo, si è espressa in una moltitudine di casi simili, con un orientamento a favore dell’inquilino pressoché unanime.

Uno dei principi generali di riferimento è infatti il “principio de irrelevancia del nomen iuiris”, vale a dire che “le cose sono ciò che sono, non ciò che le parti dicono che sono”.

Ricorda che non ha importanza il tipo di contratto che hai fatto firmare al tuo inquilino: ciò che conta è l’USO che l’inquilino sta facendo del tuo immobile, a prescindere da come hai impostato il contratto.

Proprietario avvisato…

Articolo a cura di Marco Sparicio Consulente Immobiliare alle Canarie

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