Wohnraumvermietung auf den Kanarischen Inseln: Zwischen Recht und Marktrealität

Vermietungen auf den Kanarischen Inseln

Vermietungen auf den Kanarischen Inseln

Die Kanarischen Inseln sind zweifellos ein interessanter Markt für den Erwerb von Immobilien zur Einkommenserzielung. Der Grund ist ganz einfach: Abgesehen davon, dass sie 365 Tage im Jahr ein Touristenziel sind, leiden sie aufgrund der wachsenden Nachfrage seit mehreren Jahren unter einem chronischen Mangel an Unterkünften.

In diesem Zusammenhang kaufen viele Investoren, darunter auch Italiener, gerade, um diese fast einzigartigen Merkmale des Marktes auszunutzen; Auf diese Weise profitieren sie einerseits von der Rendite, die die Immobilie bieten kann, indem sie daraus ein Einkommen machen; zum anderen durch seine mögliche Aufwertung im Laufe der Zeit.

Bisher ist alles klar und zumindest aufgrund meiner persönlichen Erfahrung sind sich alle, die sich für eine Investition hier auf den Kanarischen Inseln entscheiden, darin einig.

Meiner Meinung nach ist es jedoch ein sehr häufiger Fehler (um nicht zu sagen praktisch einstimmig), dass man sich bei der Betrachtung der Investition nur auf die Immobilie konzentriert und dabei den Aspekt vernachlässigt, der dann das wirtschaftliche Ergebnis bringt (nämlich die Generierung von Einkommen). genau).

In der Praxis ist es so, als ob man an einem Autowettbewerb teilnehmen möchte, indem man sich auf das Auto mit der besten Leistung konzentriert und dabei vergisst, dass das Auto im Rennen nicht alleine fährt, sondern von einem Fahrer gelenkt wird, der dann wirklich die Verantwortung trägt das Ergebnis.

Da Sie also davon ausgehen, dass Sie in jeder Hinsicht die perfekte Immobilie finden, haben Sie schon einmal darüber nachgedacht, was mit der Immobilie am Tag nach dem Kauf passieren wird?

Was sagt Ihnen der Fachmann, der Sie beim Kauf der Immobilie unterstützt hat, dazu?

Wer wird es verwalten? Wie hoch werden die Verwaltungskosten sein? Aber vor allem: Wie wird es vermietet?

Lassen wir die Kurzzeitmieten vorerst beiseite, die eine gesonderte Diskussion verdienen. Konzentrieren wir uns nun stattdessen auf die sogenannten „Wohnraummieten“, d. h. solche, die für Menschen gedacht sind, die ein Haus zum Wohnen suchen.

Es ist gut zu wissen, dass es hier auf den Kanarischen Inseln eine Reihe illegaler Mietverträge gibt, die jeden Richter nervös machen würden (weil einige von ihnen dort landen).

Wir gehen davon aus, dass sich Mietverträge in Spanien nach der NUTZUNG und nicht nach der DAUER unterscheiden.

Insbesondere unterscheidet das Ley de Arrendamientos Urbanos (das Gesetz zur Regelung der Mieten) zwei Nutzungsarten: „uso vivienda“ (Wohnnutzung) und „distinguished use“ (oder de temporada).

Im ersten Fall bedeutet dies, dass der Mieter ein dauerhaftes Zuhause benötigt, also ein Haus, in dem er auf unbestimmte Zeit leben kann.

Im zweiten Fall wird jedoch davon ausgegangen, dass der Mieter ein vorübergehendes, also auf einen bestimmten Zeitraum begrenztes, Wohnbedürfnis hat.

Die gesonderte Nutzung ist für Personen gedacht, die aus einem bestimmten Grund vor Ort bleiben müssen, wie z. B. einem Erasmus-Programm, einem auf ein Schuljahr begrenzten Unterricht, einem Coaching-Aufenthalt an einem abgesetzten Arbeitsort etc.

Was wir jedoch weiterhin beobachten, ist ein ungezügelter Einsatz der „Discipline Use“ als „Strategie“, um nicht unter die Pflicht zur Verlängerung der fünf Jahre zu fallen, die stattdessen im Fall der „Use vivienda“ gesetzlich vorgesehen ist.

Was machen Sie also normalerweise? Es wird ein „Separate-Use-Vertrag“ unterzeichnet, der zwar formal legal, aber inhaltlich unrechtmäßig ist.

Warum ist es illegitim? Denn es handelt sich bei der Wohnung eindeutig um eine „vivienda“-Nutzung, der einzige Unterschied besteht in der zeitlichen Begrenzung.

Denken Sie bei der Vertragsunterzeichnung unbedingt daran, dass der Eigentümer versucht, das vom Gesetzgeber ausdrücklich vorgesehene Recht des Mieters (das auf Verlängerung bis zum fünften Jahr) auszuschließen. Und wie macht er das? Falsche Angaben machen, d. h. behaupten, der Bedarf des Mieters sei vorübergehender Natur, obwohl dies in Wirklichkeit nicht der Fall ist.

Welche Risiken birgt diese Praxis?

Wenn der Mieter nach Ablauf des Vertrags nicht einverstanden ist und den Vertrag vor Gericht bringt, wird der Richter ihn höchstwahrscheinlich in einen „uso vivienda“-Vertrag „umwandeln“, wie es das Gesetz vorschreibt.

Die Rechtsprechung folgte der vom Obersten Gerichtshof vorgegebenen Linie und äußerte sich in einer Vielzahl ähnlicher Fälle mit einer fast einstimmigen Ausrichtung zugunsten des Mieters.

Einer der allgemeinen Bezugsgrundsätze ist in der Tat der „Grundsatz der irrelevancia del nomen iuiris“, das heißt, dass „die Dinge so sind, wie sie sind, und nicht das, was die Parteien sagen, dass sie sind“.

Denken Sie daran, dass es keine Rolle spielt, welche Art von Vertrag Sie von Ihrem Mieter unterzeichnen lassen: Entscheidend ist die NUTZUNG, die der Mieter von Ihrer Immobilie macht, unabhängig davon, wie Sie den Vertrag aufsetzen.

Eigentümer benachrichtigt…

Artikel von Marco Sparicius Immobilienberater auf den Kanarischen Inseln

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