Aprende a analizar el mercado inmobiliario en Canarias

Mercado inmobiliario en Canarias

El mercado inmobiliario en Canarias

En este artículo intentaremos disipar algunos clichés y empezar a mirar el mercado inmobiliario con un enfoque un poco más realista y menos ideológico, al menos comparado con lo que solemos hacer normalmente.

Es fundamental entender que el mercado inmobiliario siempre debe ser observado en sí mismo. dimensión local, ya que la ubicación y el contexto de una propiedad representan el componente principal para determinar su valor.

En este sentido, a menudo leemos comentarios como "en Canarias la calidad de la construcción es pésima; por lo tanto, esos precios no están justificados”; bueno, estas frases son el resultado de un desconocimiento de cuáles son las dinámicas normales del mercado que, por su propia naturaleza, fija el precio de los bienes. basado en la oferta y la demanda, ciertamente no basado en la calidad de la construcción.

Para comprender mejor este aspecto, os invito a investigar un poco en la Web, comparando el precio de un pequeño apartamento para reformar en el Principado de Mónaco con el de una villa de lujo de 500 m2 con jardín, pero situada en el campo de Frosinone. . El segundo costará alrededor de un tercio, a pesar de la domótica, el hidromasaje, los suelos de mármol y los muebles de diseño incluidos en el precio…

Analizar el mercado localmente

Ahora bien, una vez entendido que el mercado inmobiliario siempre hay que analizarlo en la zona, huelga decir que hablar del "mercado inmobiliario en Canarias" no resulta especialmente útil ya que falta el contexto de referencia, especialmente si está considerando la oportunidad de comprar o invertir en una propiedad.

Una vez aclarada y aceptada esta evidente limitación, lo que queremos hacer en este artículo es poner bajo la lupa el mercado inmobiliario de Canarias, con el objetivo de resaltar, una vez más, heterogeneidad de la dinámica de los precios dentro de lo que habitualmente se percibe como un "mercado único".

Empecemos inmediatamente destacando un aspecto general muy importante: el mercado inmobiliario canario siempre debe situarse en primer lugar en su dimensión nacional porque, históricamente, siempre ha seguido la tendencia general del mercado español del que, obviamente, es parte.

Esto se puede percibir muy claramente en el siguiente gráfico, donde es inequívoco que los precios inmobiliarios en el archipiélago no son en absoluto volverse loco Y fuera de control, como escuchamos a menudo; mucho menos en comparación con el mercado de referencia, es decir, España.

Otro mito que hay que disipar es que el mercado se encuentra actualmente en una situación de "burbuja". Para que un mercado se defina como "en una burbuja", debe haber ocurrido un aumento repentino de los precios en el último período, posiblemente no justificado por los fundamentos del mercado.

Esta condición también es fácilmente verificable en el gráfico anterior: observando el período de 2004 a 2007, se observa un aumento de los precios, con un relativo colapso en los años siguientes. No es casualidad que este período se conozca tristemente como la “crisis inmobiliaria de 2007” o la “crisis de las hipotecas de alto riesgo”.

Ahora desafío a cualquiera a decir eso. Hoy (extremo derecho del gráfico) se podría configurar una situación similar a la de 2007: está claro incluso a los ojos de un niño que no hay semejanza ni, en consecuencia, burbuja alguna.

Es diferente observar que el mercado, en los últimos 10 años, ha seguido una tendencia positiva ininterrumpida, culminando en aproximadamente dos años de aceleración final (aunque no apreciable en el gráfico ya que fue mitigada por la inflación). Esto podría abrir una hipótesis completamente razonable sobre una inminente "pausa técnica".

El mercado inmobiliario en términos de precio

Una vez hechas estas necesarias premisas, por fin podremos centrarnos en este esquivo "mercado inmobiliario de Canarias" donde, a través de un pequeño juego, veremos cómo sus diferentes zonas pueden estar significativamente alejadas en términos de precio.

Para ello supongamos que Mario quiere comprar un apartamento de 60 m2 “en Canarias” para poder disfrutar de unas semanas de clima primaveral durante la época más fría del año.

¿Cuánto tendrá que gastar Mario para comprar su departamento? Pues bien, si existiera un “mercado inmobiliario canario” genérico fácilmente podríamos responder 204.420€.

Sin embargo, tras pensarlo un poco, Mario decide que le gustaría comprarlo en Tenerife. En este punto el precio subiría hasta los 212.220€.

M.”Vale, busquemos uno en Costa Adeje."

– Si lo quieres en Costa Adeje, Mario, tienes que gastar 246.060€

M.”¿Pero cómo, tanto? ¿No hay algo más barato?"

– Eso sí: si estás dispuesto a mudarte a Santa Cruz de Tenerife puedes comprarlo por 116.400€.

M.”Bien, entonces cambiemos de isla; ¿Cuánto gastaría en Gran Canaria?"

– 210.720 €. Pero ojo, porque si lo quieres en Las Palmas te costará 196.260 €, mientras que si prefieres la zona sur el precio sube hasta los 250.560 €.

M.”Entonces vamos a Las Palmas. Me gusta mucho la zona de Las Canteras."

– Erm… Mario, si lo quieres en Las Canteras en cambio necesitas 251.940€… En caso contrario siempre puedes optar por Vegueta, donde lo puedes encontrar por 170.000€.

M.”Pero aquí todo el mundo se ha vuelto loco, ¡cuesta menos comprar en Italia!"

– Muy cierto: en Lombardía, por ejemplo, lo puedes encontrar por 127.380€. Obviamente, sin embargo, si quieres quedarte en Milán pagas 284.580 €, pero si estás dispuesto a ir hasta Sondrio puedes arreglártelas con 71.340 €.

M.”Canarias ya no conviene: cambio de plan y busco en una capital europea, como París, por ejemplo"

– No te preocupes Mario: en París por 574.860€ puedes encontrar tantos como quieras…

Esta hipotética conversación podría continuar para siempre, pero creo que el significado de este razonamiento ahora está bastante claro.

Comparar precios en el mercado inmobiliario sólo tiene sentido si se realiza en el contexto de un contexto específico: todo lo demás son sólo palabras en el viento, destinadas a perderse en la infinita inmensidad de uno de los mercados más complejos del mundo.

Artículo de Marco Sparicius Consultor Inmobiliario Canarias

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