El alquiler residencial en Canarias: entre la ley y la realidad del mercado

Alquileres en las Islas Canarias

Alquileres en las Islas Canarias

Las Islas Canarias son sin duda un mercado interesante para la compra de propiedades con fines de renta. La razón es bastante sencilla: además de ser un destino turístico los 365 días del año, sufren desde hace varios años una escasez ya crónica de alojamiento, debido a la creciente demanda.

En este contexto, muchos inversores, incluidos los italianos, compran precisamente para explotar estas características casi únicas del mercado; de esta forma se benefician por un lado de la rentabilidad que el inmueble puede ofrecer al convertirlo en un ingreso; de otro, por su potencial revalorización en el tiempo.

Hasta aquí todo está claro y, al menos según mi experiencia personal, en ello están de acuerdo todos aquellos que deciden invertir aquí en Canarias.

Lo que, sin embargo, en mi opinión es un error muy común (por no decir prácticamente unánime) es mirar la inversión centrándose únicamente en la propiedad, descuidando el aspecto que luego trae el resultado económico (que es la generación de ingresos). precisamente).

En la práctica, es como querer participar en una competición de coches centrándose en el coche con mejores prestaciones, olvidando que en carrera el coche no irá solo, sino que será conducido por un piloto, que será entonces el verdadero responsable de el resultado.

Por tanto, dando por sentado que encontrará la propiedad perfecta desde todos los puntos de vista, ¿ha pensado alguna vez en qué pasará con la propiedad al día siguiente de la compra?

¿Qué le dice sobre esto el profesional que le ayudó en la compra de la propiedad?

¿Quién lo gestionará? ¿Cuáles serán los costos de gestión? Pero sobre todo ¿cómo se alquilará?

Dejemos de lado por el momento los alquileres de corta duración, que merecen un debate aparte. Centrémonos ahora en los alquileres denominados "residenciales", es decir, destinados a personas que buscan una casa para vivir.

Es bueno saber que aquí en Canarias existen una serie de contratos de alquiler ilegítimos, que pondrían nervioso a cualquier juez (porque algunos acaban allí).

Partimos del supuesto de que los contratos de alquiler, en España, se distinguen por el USO y no por la DURACIÓN.

En particular, la Ley de Arrendamientos Urbanos (la ley que regula los alquileres) distingue dos tipos de uso: “uso vivienda” (residencial) y “uso distinguido” (o de temporada).

En el primer caso significa que el inquilino tiene la necesidad de una vivienda permanente, es decir, una casa en la que vivir indefinidamente.

En el segundo caso, sin embargo, se entiende que el inquilino tiene una necesidad de vivienda temporal, por tanto limitada a un período de tiempo determinado.

El uso separado está destinado a personas que necesitan permanecer in situ por un motivo concreto, como un programa Erasmus, una docencia limitada a un año escolar, un período de formación en un lugar de trabajo independiente, etc.

Lo que seguimos viendo, sin embargo, es un uso desenfrenado del uso diferenciado como "estratagema" para no caer en la obligación de ampliar los cinco años, que en cambio sí está prevista por la ley en el caso del uso vivienda.

Entonces, ¿qué haces normalmente? Se firma un contrato de "uso separado", que aunque legal en la forma, es ilegítimo en el fondo.

¿Por qué es ilegítimo? Porque el uso que se hace del apartamento es claramente el de "vivienda", con la única diferencia del límite de duración.

Al firmar el contrato, recuerde muy bien que el propietario intenta excluir el derecho del inquilino (el de renovación hasta el quinto año) expresamente previsto por el legislador. ¿Y cómo lo está haciendo? Hacer declaraciones falsas, es decir, declarar que la necesidad del inquilino es temporal, cuando en realidad no lo es.

¿Cuáles son los riesgos de esta práctica?

Que si el inquilino, al vencimiento del contrato, no está de acuerdo y lleva el contrato a los tribunales, lo más probable es que el juez lo "transforme" en un contrato de uso vivienda, como exige la ley.

La jurisprudencia, siguiendo la línea dictada por el Tribunal Supremo, se ha expresado en multitud de casos similares, con una orientación casi unánime a favor del inquilino.

Uno de los principios generales de referencia es, de hecho, el "principio de irrelevancia del nomen iuiris", es decir, que "las cosas son como son, no como las partes dicen que son".

Recuerde que no importa qué tipo de contrato haga firmar a su inquilino: lo que importa es el USO que el inquilino esté haciendo de su propiedad, independientemente de cómo establezca el contrato.

Propietario notificado...

Artículo de Marco Sparicius Asesor inmobiliario en Canarias

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