Préstamos hipotecarios en Canarias para no residentes: ¿mito o realidad?

Hipotecas en Canarias para no residentes

Comprar una casa en las Islas Canarias

El sueño de comprar una casa en Canarias hace cosquillas a las fantasías de muchas personas, repartidas por todo el mundo.

Ya hemos visto, en un artículo anterior, ya que casi 30% de las compraventas de inmuebles en Canarias son realizadas por extranjeros.

Aunque no tengo estadísticas capaces de cuantificar este aspecto, creo que es razonable suponer que una parte de estos extranjeros adquieren una casa con el beneficio de una hipoteca, sean residentes o no.

Pero para comprender mejor este fenómeno, comencemos por echar un vistazo a algunas cifras sobre la situación hipotecaria (hipotecas, en España) a las Islas Canarias.

  • El 81% de las operaciones se realiza con financiación.
  • El porcentaje promedio financiado es de 58,6%.
  • El importe medio financiado es de 114.000€.
  • El tipo de interés medio aplicado es de 3.89%.
  • El pago mensual medio es de 613€, lo que representa 33.98% del coste salarial medio.

(Datos publicados por Registradores de España actualizado al tercer trimestre de 2023)

Ahora que tenemos una instantánea del estado de la técnica, pasemos a algunas consideraciones más generales.

¿Sobre qué base se concede el préstamo?

Empecemos diciendo que todo préstamo hipotecario se concede en base a dos aspectos principales:

  1. El valor real de mercado de la propiedad.
  2. La capacidad del prestatario para cumplir con los pagos a plazos.

Partimos del supuesto de que el capital prestado por el banco está siempre garantizado por el activo físico (el inmueble) que, hasta que se pague la hipoteca, cubrirá con su valor toda la deuda residual.

Por lo tanto, desde un punto de vista teórico, el banco ni siquiera necesitaría más garantías ya que, si no se pagan las cuotas, podría recuperar su capital (y a menudo también sus intereses) simplemente vendiendo la misma propiedad.

En la práctica, sin embargo, las complejidades burocráticas harían que el proceso de recuperación del capital fuera largo y costoso, por lo que el banco siempre prefiere asegurarse de que los prestatarios puedan efectivamente cumplir con los pagos futuros con regularidad.

Para ello, por tanto, hay que comprobar que existan ingresos constantes, es decir, que quienes contraen la deuda sean realmente capaces de demostrar la capacidad de generar unos ingresos regulares.

Y aquí me gustaría disipar un mito que oigo repetir con bastante frecuencia: "el banco presta dinero a quien ya lo tiene". Esto no es exacto, porque en realidad el banco "presta dinero a quienes pueden generarlo", que es otra cosa muy distinta.

Muchas veces escucho a personas desempleadas que quieren venir a vivir aquí al archipiélago para hacer una nueva vida preguntarme si es posible pedir un préstamo al banco para comprar una casa, quizás sin hacer un pago inicial ya que no tienen ahorros. .

Ahora te invito a esta reflexión: pero si no tienes trabajo y no tienes ahorros, ¿cómo crees que podrás hacer frente a los pagos de la hipoteca? Aquí, esta también es la reflexión que hace el banco y es el principal motivo por el que muchas solicitudes de hipoteca son rechazadas.

Aclarado esto, por el contrario los bancos están felices de prestar dinero a quien quiere comprar una propiedad y tiene la capacidad de pagar las cuotas y así lo demuestran los datos reportados anteriormente (las 81% de las ventas se realizan con una hipoteca, recuerde ?).

Y ahora la buena noticia: incluso los no residentes pueden hacerlo si desean solicitar un préstamo bancario, siempre que respeten las condiciones que acabamos de analizar.

Está claro que el sujeto no residente tendrá limitaciones y condiciones ligeramente diferentes a las de quienes viven y trabajan aquí en el archipiélago, partiendo de los tipos de interés que actualmente rondan los 5%.

Condiciones para la concesión del préstamo

Por lo demás, aquí tienes algunas condiciones generales (cada banco tiene sus propias políticas) que favorecen la concesión de un préstamo hipotecario a un no residente en Canarias:

  • Compra de la casa como segunda residencia (por lo tanto, no como propiedad para generar ingresos, sino como pura inversión)
  • Financiamiento no superior a 70% del valor del inmueble
  • Cuota hipotecaria no superior a 30% de ingresos mensuales demostrables (aunque en algunos casos este monto puede ascender hasta 40%)
  • Edad no superior a 75 años al final del periodo (por ejemplo, si tengo 60 años, puedo pedir una hipoteca hasta un máximo de 15 años)

Ahora algunas reflexiones prácticas.

El banco prefiere prestatarios que participen económicamente en la venta, posiblemente de forma significativa: aquellos que ponen un mayor esfuerzo económico en el proyecto parecen (al menos a los ojos del banco) más fiables que aquellos que desean una financiación casi total. La idea, por tanto, de invertir en una propiedad en las Islas Canarias con sólo una pequeña suma a su disposición es, por definición, perdedora.

Muchos se preguntan si es posible hipotecar una propiedad en Italia para garantizar el pago de las cuotas: aunque en términos generales parece una buena idea, a los ojos del banco parece una pésima solución; de hecho, en caso de insolvencia del cliente, acudir a recuperar el dinero en otro Estado sería, en todos los aspectos, un auténtico calvario burocrático.

Por esta razón, el banco prefiere confiar en los ingresos reales del prestatario, realizando todos los controles necesarios (principalmente el CRIF) para "certificar" su solvencia.

Otro aspecto a tener en cuenta es que existen entidades bancarias que permiten contratar una hipoteca sin necesidad de tener necesariamente una cuenta corriente en España. En estos casos la cuota se carga directamente en la cuenta corriente italiana, a través del circuito SEPA. Los cheques bancarios para ventas, sin embargo, son emitidos directamente por la institución bancaria y entregados al vendedor en el momento de la escritura.

En conclusión, por tanto, obtener un préstamo bancario para la compra de una casa en Canarias no es muy diferente de hacerlo en Italia, incluso en condiciones de "no residente". Siempre, por supuesto, que se respeten los requisitos mínimos exigidos para una operación similar realizada en Italia.

Si aún tienes dudas escríbela en los comentarios.

Artículo de Marco Sparicius Consultor Inmobiliario Canarias

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