Location résidentielle aux îles Canaries : entre loi et réalité du marché

Locations aux Îles Canaries

Locations aux Îles Canaries

Les îles Canaries constituent sans aucun doute un marché intéressant pour acheter des propriétés à revenus. La raison est assez simple : en plus d'être une destination touristique 365 jours par an, ils souffrent depuis plusieurs années d'une pénurie désormais chronique d'hébergements, du fait d'une demande croissante.

Dans ce contexte, de nombreux investisseurs, y compris italiens, achètent précisément pour exploiter ces caractéristiques presque uniques du marché ; ils bénéficient ainsi d'une part du rendement que peut offrir le bien en en faisant un revenu ; d'autre part par sa potentielle revalorisation dans le temps.

Jusqu'à présent, tout est clair et, du moins d'après mon expérience personnelle, tous ceux qui décident d'investir ici aux îles Canaries sont d'accord sur ce point.

Ce qui, cependant, à mon avis, est une erreur très courante (pour ne pas dire pratiquement unanime) est de considérer l'investissement en se concentrant uniquement sur la propriété, en négligeant l'aspect qui apporte ensuite le résultat économique (qui est la génération de revenus). précisément).

En pratique, c'est comme vouloir participer à une compétition automobile en se concentrant sur la voiture la plus performante, en oubliant que dans la course la voiture ne partira pas seule, mais qu'elle sera conduite par un pilote, qui sera alors véritablement responsable de le résultat.

Par conséquent, en tenant pour acquis que vous trouverez la propriété parfaite à tous points de vue, avez-vous déjà pensé à ce qui arrivera à la propriété le lendemain de son achat ?

Que vous dit à ce sujet le professionnel qui vous a accompagné dans l’achat du bien ?

Qui va le gérer ? Quels seront les coûts de gestion ? Mais surtout, comment sera-t-il loué ?

Laissons de côté pour le moment les locations de courte durée, qui méritent une discussion à part. Concentrons-nous désormais plutôt sur les locations dites « résidentielles », c'est-à-dire destinées aux personnes à la recherche d'une maison pour y vivre.

Il est bon de savoir qu'ici, aux îles Canaries, il existe un certain nombre de contrats de location illégitimes, qui rendraient nerveux tout juge (car certains d'entre eux finissent là).

Nous partons de l'hypothèse que les contrats de location, en Espagne, se distinguent par UTILISATION et non par DURÉE.

En particulier, la Ley de Arrendamientos Urbanos (la loi qui réglemente les loyers) distingue deux types d'usage : « uso vivienda » (résidentiel) et « usage distingué » (ou de temporada).

Dans le premier cas, cela signifie que le locataire a besoin d'un logement permanent, donc d'une maison dans laquelle vivre indéfiniment.

Dans le deuxième cas, cela signifie que le locataire a un besoin de logement temporaire, donc limité à une période de temps déterminée.

L'usage séparé est destiné aux personnes qui doivent rester sur place pour une raison précise, comme un programme Erasmus, un enseignement limité à une année scolaire, une période de coaching en lieu de travail détaché, etc.

Ce que l'on continue cependant de constater, c'est un recours effréné à l'usage distinct comme « stratagème » pour éviter de tomber sous l'obligation de prolonger les cinq ans, qui est au contraire prévue par la loi dans le cas de l'usage vivienda.

Alors, que faites-vous habituellement ? Un contrat « d'usage séparé » est signé, qui, bien que légal dans la forme, est néanmoins illégitime sur le fond.

Pourquoi est-ce illégitime ? Car l'usage fait de l'appartement est clairement celui de "vivienda", la seule différence étant la limite de durée.

Lors de la signature du contrat, sachez bien que le propriétaire cherche à exclure le droit du locataire (celui du renouvellement jusqu'à la cinquième année) expressément prévu par le législateur. Et comment fait-il ? Faire de fausses déclarations, c'est-à-dire déclarer que le besoin du locataire est temporaire, alors qu'en réalité il ne l'est pas.

Quels sont les risques de cette pratique ?

Que si le locataire, à l'expiration du contrat, n'est pas d'accord et porte le contrat en justice, le juge le « transformera » très probablement en un contrat « uso vivienda », comme l'exige la loi.

La jurisprudence, suivant les lignes dictées par la Cour suprême, s'est exprimée dans une multitude de cas similaires, avec une orientation quasi unanime en faveur du locataire.

L'un des principes généraux de référence est en effet le "principe d'irrelevancia del nomen iuiris", c'est-à-dire que "les choses sont ce qu'elles sont, et non ce que les parties disent qu'elles sont".

N'oubliez pas que peu importe le type de contrat que vous faites signer à votre locataire : ce qui compte, c'est l'UTILISATION que le locataire fait de votre bien, quelle que soit la manière dont vous avez établi le contrat.

Propriétaire prévenu…

Article par Marco Sparicius Consultant immobilier aux îles Canaries

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