Prêts immobiliers aux îles Canaries pour non-résidents : mythe ou réalité ?

prêts hypothécaires aux îles Canaries pour les non-résidents

Acheter une maison aux îles Canaries

Le rêve d’acheter une maison aux îles Canaries chatouille les fantasmes de nombreuses personnes, réparties dans le monde entier.

Nous l'avons déjà vu, dans un article précédent, puisque près de 30% des ventes immobilières aux îles Canaries sont réalisées par des étrangers.

Même si je ne dispose pas de statistiques capables de quantifier cet aspect, je pense qu'il est raisonnable de supposer qu'une partie de ces étrangers achètent une maison avec le bénéfice d'un prêt hypothécaire, qu'ils soient résidents ou non.

Mais pour mieux comprendre ce phénomène, commençons par jeter un œil à quelques chiffres sur la situation hypothécaire (hypothèques, en Espagne) vers les îles Canaries.

  • Les 81% des métiers s'effectuent avec financement.
  • Le pourcentage moyen financé est de 58,6%.
  • Le montant moyen financé est de 114 000 €.
  • Le taux d’intérêt moyen appliqué est de 3,89%.
  • La mensualité moyenne est de 613 €, ce qui représente 33 981 TP3T du coût salarial moyen.

(Données publiées par Registres d'Espagne mis à jour au troisième trimestre 2023)

Maintenant que nous avons un aperçu de l’état de l’art, passons à quelques considérations plus générales.

Sur quelle base le prêt est accordé

Commençons par dire que tout prêt immobilier est accordé sur la base de deux aspects principaux :

  1. La valeur marchande réelle du bien
  2. La capacité de l'emprunteur à honorer ses paiements échelonnés

Nous partons de l'hypothèse que le capital prêté par la banque est toujours garanti par le bien physique (le bien) qui, jusqu'au remboursement de l'hypothèque, couvrira la totalité de la dette résiduelle avec sa valeur.

D'un point de vue théorique, la banque n'aurait donc même pas besoin de garanties supplémentaires puisque, si les échéances ne sont pas payées, elle pourrait récupérer son capital (et souvent aussi les intérêts) simplement en vendant le même bien immobilier.

Toutefois, dans la pratique, les complexités bureaucratiques rendraient le processus de récupération du capital long et coûteux. C'est pourquoi la banque préfère toujours s'assurer que les emprunteurs sont effectivement en mesure d'honorer régulièrement leurs paiements futurs.

Pour ce faire, vérifiez donc qu’il existe des revenus constants, c’est-à-dire que ceux qui contractent la dette sont réellement en mesure de démontrer leur capacité à générer un revenu régulier.

Et je voudrais ici dissiper un mythe que j'entends répéter assez souvent, à savoir que "la banque prête de l'argent à ceux qui l'ont déjà". Ce n’est pas exact, car en réalité la banque « prête de l’argent à ceux qui sont capables de le générer », ce qui est une tout autre chose.

J'entends souvent des chômeurs qui veulent venir vivre ici dans l'archipel pour refaire leur vie, me demander s'il est possible de demander un prêt à une banque pour acheter une maison, peut-être sans verser d'acompte car ils n'ont pas d'économies. .

Maintenant, je vous invite à cette réflexion : mais si vous n'avez pas de travail et que vous n'avez pas d'économies, comment pensez-vous pouvoir faire face aux remboursements de votre crédit immobilier ? Ici, c’est aussi la réflexion que fait la banque et c’est la principale raison pour laquelle de nombreuses demandes de crédit immobilier sont rejetées.

Ceci étant clarifié, au contraire, les banques sont heureuses de prêter de l'argent à ceux qui souhaitent acheter un bien immobilier et ont la possibilité de payer les acomptes, comme le démontrent les données rapportées ci-dessus (les 81% de ventes ont lieu avec une hypothèque, rappelez-vous). ?).

Et maintenant la bonne nouvelle : même les non-résidents peuvent le faire s'ils souhaitent solliciter un prêt bancaire, à condition de respecter les conditions que nous venons d'analyser.

Il est clair que le sujet non-résident aura des contraintes et des conditions légèrement différentes de celles qui vivent et travaillent ici dans l'archipel, à commencer par les taux d'intérêt qui oscillent actuellement autour de 5%.

Conditions d'octroi du prêt

Pour le reste, voici quelques conditions générales (chaque banque a ses propres politiques) qui favorisent l'octroi d'un prêt hypothécaire à un non-résident aux Canaries :

  • Achat de la maison comme résidence secondaire (donc pas comme bien à utiliser comme revenu, comme pur investissement)
  • Financement n'excédant pas 70% de la valeur du bien
  • Acompte hypothécaire ne dépassant pas 30% de revenu mensuel démontrable (bien que dans certains cas, ce montant puisse atteindre 40%)
  • Âge n'excédant pas 75 ans à la fin de la période (par exemple si j'ai 60 ans, je peux demander un crédit immobilier jusqu'à 15 ans maximum)

Maintenant quelques réflexions pratiques.

La banque privilégie les emprunteurs qui participent économiquement à la vente, éventuellement de manière significative : ceux qui consacrent un effort économique plus important au projet apparaissent (du moins aux yeux de la banque) plus fiables que ceux qui souhaitent un financement quasi total. L’idée d’investir dans une propriété aux îles Canaries avec seulement une petite somme à votre disposition est donc, par définition, perdante.

Beaucoup se demandent s'il est possible d'hypothéquer une propriété en Italie pour garantir le paiement des échéances : même si cela semble être une bonne idée en termes généraux, aux yeux de la banque, cela semble être une solution terrible ; en effet, en cas d'insolvabilité de la part du client, aller récupérer l'argent dans un autre État serait, à tous égards, une véritable épreuve bureaucratique.

C'est pourquoi la banque préfère de loin s'appuyer sur les revenus réels de l'emprunteur, en effectuant tous les contrôles nécessaires (le CRIF en priorité) pour « certifier » sa solvabilité.

Un autre aspect à garder à l’esprit est qu’il existe des institutions bancaires qui permettent de contracter un crédit immobilier sans nécessairement avoir un compte courant en Espagne. Dans ces cas, le versement est débité directement sur le compte courant italien, via le circuit SEPA. Les chèques bancaires de vente sont toutefois émis directement par l'établissement bancaire et remis au vendeur au moment de l'acte authentique.

En conclusion, obtenir un prêt bancaire pour l'achat d'une maison aux îles Canaries n'est pas très différent de le faire en Italie, même dans des conditions de « non-résident ». À condition bien entendu de respecter les exigences minimales requises pour une opération similaire réalisée en Italie.

Si vous avez encore des doutes, écrivez-le dans les commentaires.

Article par Marco Sparicius Consultant immobilier aux îles Canaries

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