Imparare ad analizzare il mercato immobiliare alle Canarie

Mercato immobiliare alle isole canarie

Il mercato Immobiliare alle Isole Canarie

In questo articolo cercheremo di sfatare qualche luogo comune e di iniziare a guardare al mercato immobiliare con un approccio un po’ più realistico e meno ideologico, almeno rispetto a quanto non si tenda a fare normalmente.

È fondamentale comprendere che il mercato immobiliare va sempre osservato nella sua dimensione locale, in quanto l’ubicazione e il contesto di un immobile rappresentano la componente principale nella determinazione del suo valore.

Si leggono molto spesso, a questo proposito, commenti del tipo “alle Isole Canarie la qualità delle costruzioni è pessima; dunque, quei prezzi non sono giustificati”; ecco, queste frasi sono figlie di una scarsa conoscenza di quelle che sono le normali dinamiche di mercato che, per sua propria natura, prezza i beni in base alla domanda e all’offerta, non di certo in base alla qualità della costruzione.

Per comprendere meglio questo aspetto invito a fare una piccola ricerca sul Web, confrontando il prezzo un piccolo appartamento da ristrutturare nel Principato di Monaco con quello di una villa di lusso di 500 m2 con giardino, ma situata nella campagna di Frosinone. La seconda costerà circa un terzo, nonostante la domotica, l’idromassaggio, i pavimenti di marmo e l’arredamento di design incluso nel prezzo…

Analizzare il mercato localmente

Ora, una volta compreso che il mercato immobiliare va analizzato sempre localmente, va da sé che parlare di “mercato immobiliare alle Isole Canarie” non risulta particolarmente utile mancando appunto il contesto di riferimento, in particolar modo se si sta valutando l’opportunità di acquistare o investire in un immobile.

Una volta chiarito ed accettato questo evidente limite, ciò che si vuole fare in questo articolo è mettere sotto la lente di ingrandimento il mercato immobiliare delle Isole Canarie, con lo scopo di evidenziare, ancora una volta, l’eterogeneità delle dinamiche dei prezzi all’interno di quello che viene solitamente percepito come un “unico mercato”.

Iniziamo subito a evidenziare un aspetto di carattere generale molto importante: il mercato immobiliare delle Canarie va sempre collocato prima di tutto nella sua dimensione nazionale perché, storicamente, ha sempre seguito l’andamento complessivo del mercato della Spagna del quale, ovviamente, fa parte.

Ciò lo si può percepire molto chiaramente nel seguente grafico, dove risulta inequivocabile che i prezzi immobiliari nell’arcipelago non siano affatto impazziti e fuori controllo, come spesso ci capita di sentir dire; tanto meno rispetto al mercato di riferimento, vale a dire la Spagna.

Un altro mito da sfatare è che il mercato si trovi attualmente in una condizione di “bolla”. Affinché un mercato si possa definire “in bolla” è necessario che nell’ultimo periodo si sia verificato un aumento repentino dei prezzi, possibilmente non giustificato dai fondamentali di mercato.

Anche questa condizione è facilmente verificabile nel precedente grafico: osservando il periodo che va dal 2004 al 2007 si nota infatti un’impennata dei prezzi, con il relativo crollo negli anni successivi. Non a caso, tale periodo è tristemente noto come “crisi immobiliare del 2007” o “crisi dei mutui subprime”.

Ora, io sfido chiunque ad affermare che oggi (estremità destra del grafico) si possa configurare una situazione analoga a quella del 2007: appare evidente anche agli occhi un bambino che non ci sia alcuna similitudine né, di conseguenza, alcuna bolla in atto.

Diverso è constatare che il mercato, negli ultimi 10 anni, ha percorso un trend positivo ininterrotto, culminato in circa due anni di accelerazione finale (seppur non apprezzabile nel grafico in quanto mitigata dall’inflazione). Ciò potrebbe aprire ad un’ipotesi, del tutto ragionevole, di un’imminente “pausa tecnica”.

Il mercato immobiliare in termini di prezzo

Una volta fatte queste doverose premesse, possiamo finalmente concentrarci su questo fantomatico “mercato immobiliare delle Isole Canarie” dove, attraverso un piccolo gioco, andremo a vedere come le sue diverse zone possano essere significativamente distanti in termini di prezzo.

Per fare ciò, ipotizziamo che Mario voglia acquistare un appartamento di 60 m2 “alle Canarie” per poter godere durante il periodo più freddo dell’anno di qualche settimana di clima primaverile.

Quanto dovrà spendere Mario per acquistare il suo appartamento? Beh, se esistesse un generico “mercato immobiliare delle Isole Canarie” potremmo rispondere tranquillamente 204.420 €.

Tuttavia, dopo un breve ragionamento, Mario decide che gli piacerebbe comprarlo a Tenerife. A questo punto il prezzo lieviterebbe a 212.220 €.

M. “OK, cerchiamone uno in Costa Adeje

– Se lo vuoi in Costa Adeje, Mario, devi spendere 246.060 €

M. “Ma come, così tanto? Non c’è qualcosa di più economico?

– Certo: se sei disposto a spostarti a Santa Cruz de Tenerife puoi acquistarlo a 116.400 €.

M. “OK, cambiamo isola allora; quanto spenderei a Gran Canaria?

– 210.720 €. Ma attenzione, perché se lo vuoi a Las Palmas ti costa 196.260 €, mentre se preferisci la zona sud il prezzo sale a 250.560 €.

M. “Facciamo Las Palmas, allora. Mi piace molto la zona di Las Canteras.

– Ehm… Mario, se lo vuoi a Las Canteras però ti servono 251.940 €… Altrimenti puoi sempre optare per Vegueta, dove lo puoi trovare per 170.000 €.

M. “Ma qui sono impazziti tutti, costa meno acquistare in Italia!

– Verissimo: in Lombardia, per esempio, lo trovi a 127.380 €. Ovviamente, però, se vuoi stare su Milano lo paghi 284.580 €, ma se sei disposto ad andare fino a Sondrio puoi cavartela con 71.340 €.

M. “Le Canarie non convengono più: cambio progetto e cerco in una capitale europea, tipo Parigi, per esempio

– Vai tranquillo Mario: a Parigi per 574.860 € ne trovi quanti ne vuoi…

Questa ipotetica conversazione potrebbe continuare all’infinito, ma credo sia ormai abbastanza chiaro il senso di questo ragionamento.

Il confronto dei prezzi, nel mercato immobiliare, ha senso solo se avviene nell’ambito di un preciso contesto: tutto il resto sono parole al vento, destinate a disperdersi nell’infinita vastità di uno dei mercati più complessi al mondo.

Articolo a cura di Marco Sparicio Consulente Immobiliare Canarie

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