Mutui casa alle Canarie per i non residenti: mito o realtà?

mutui alle canarie per non residenti

Comprare casa alle Canarie

Il sogno di acquistare casa alle Isole Canarie solletica le fantasie di molte persone, sparse un po’ in tutto il mondo.

Abbiamo già avuto modo di vedere, in un precedente articolo, come quasi il 30% delle compravendite immobiliari alle Isole Canarie siano ad opera di stranieri.

Pur non disponendo di una statistica in grado di quantificare questo aspetto, penso sia ragionevole supporre che una fetta di questi stranieri acquistino casa beneficiando di un mutuo, siano essi residenti oppure no.

Ma per inquadrare meglio questo fenomeno, iniziamo a dare uno sguardo a qualche numero sulla situazione dei mutui (hipotecas, in Spagna) alle Isole Canarie.

  • L’81% delle compravendite avvengono con un finanziamento.
  • La percentuale media finanziata è del 58,6%.
  • L’importo medio finanziato è di 114.000 €.
  • Il tasso di interesse medio applicato è del 3,89%.
  • La rata media mensile è di 613 €, che rappresenta il 33,98% del costo medio salariale.

(Dati pubblicati dai Registradores de España aggiornati a Q3 2023)

Ora che abbiamo una fotografia dello stato dell’arte, passiamo a qualche considerazione di carattere più generale.

Su che base viene concesso il mutuo

Iniziamo col dire che ogni mutuo casa è concesso sulla base di due aspetti principali:

  1. Il reale valore di mercato dell’immobile
  2. La capacità del mutuatario di onorare il pagamento delle rate

Partiamo dal presupposto che il capitale prestato dalla banca è sempre garantito dal bene fisico (l’immobile) il quale, fino ad estinzione del mutuo, coprirà con il suo valore l’intero debito residuo.

Da un punto di vista teorico, dunque, alla banca non servirebbero neppure ulteriori garanzie in quanto, a fronte del mancato pagamento delle rate, potrebbe rientrare del proprio capitale (e spesso anche degli interessi) semplicemente vendendo lo stesso immobile.

Nella pratica, tuttavia, le complessità burocratiche renderebbero il processo di recupero del capitale lungo e costoso, motivo per cui la banca preferisce sempre accertarsi che i mutuatari siano effettivamente in grado di onorare con regolarità i futuri pagamenti.

Per fare ciò verifica dunque che ci siano entrate costanti, vale a dire che chi contrae il debito sia realmente in grado di dimostrare la capacità di generare un reddito regolare.

E qui vorrei sfatare un mito che sento ripetere piuttosto spesso, cioè che “la banca presta i soldi a chi li ha già”. Questo non è esatto, perché in realtà la banca “presta soldi a chi è in grado di generarli”, che è cosa ben diversa.

Molte volte mi sento chiedere da persone disoccupate, che vogliono venire a vivere qui nell’arcipelago per farsi una nuova vita, se sia possibile chiedere un mutuo alla banca per comprare casa, magari senza dare anticipi in quanto non hanno risparmi.

Ora invito a questa riflessione: ma se non hai un lavoro e non hai risparmi, come pensi di poter onorare le rate del mutuo? Ecco, questa è anche la riflessione che fa la banca ed è la principale ragione per la quale molte richieste di mutuo vengono rifiutate.

Chiarito ciò, al contrario le banche sono ben contente di prestare soldi a chi vuole acquistare un immobile ed ha la capacità di pagare le rate e lo dimostrano i dati riportati poco sopra (l’81% delle compravendite avvengono con mutuo, ricordi?).

Ed ora la buona notizia: anche chi non è residente, se desidera chiedere un mutuo bancario lo può fare, sempre a patto che rispetti le condizioni che abbiamo appena analizzato.

È chiaro che il soggetto non residente avrà vincoli e condizioni leggermente diverse da chi invece vive e lavora qui nell’arcipelago, a partire dai tassi di interesse che ad oggi si aggirano intorno al 5%.

Condizioni per la concessione del mutuo

Per quanto riguarda il resto, ecco alcune condizioni di massima (poi ogni banca ha le sue politiche) che privilegiano la concessione di un mutuo ipotecario ad un soggetto non residente alle Canarie:

  • Acquisto della casa come seconda residenza (dunque non come immobile da mettere a reddito, come puro investimento)
  • Finanziamento non superiore al 70% del valore dell’immobile
  • Rata mutuo non superiore al 30% delle entrate mensili dimostrabili (anche se in alcuni casi questa quota può salire fino al 40%)
  • Età non superiore a 75 anni a fine periodo (es: se ho 60 anni, posso richiedere un mutuo fino a max 15 anni)

Ora qualche riflessione di carattere pratico.

La banca predilige i mutuatari che partecipano economicamente alla compravendita, possibilmente in maniera significativa: chi mette un maggiore sforzo economico nel progetto appare (almeno agli occhi della banca) più affidabile di chi invece vorrebbe un finanziamento pressoché totale. L’idea, dunque, di investire alle Canarie in un immobile disponendo solo di una piccola somma è, per definizione, perdente.

In molti chiedono se sia possibile ipotecare un immobile in Italia a garanzia del pagamento delle rate: pur sembrando una buona idea in termini generali, agli occhi della banca appare invece una pessima soluzione; in caso di insolvenza da parte del cliente, infatti, andare a recuperare i soldi in un altro Stato sarebbe, a tutti gli effetti, un autentico calvario burocratico.

Ragione per cui, la banca, preferisce di gran lunga fare affidamento sulle reali entrate del mutuatario, effettuando tutte le verifiche necessarie (in primis il CRIF) per “certificare” la sua solvenza.

Un altro aspetto da tenere presente è che esistono istituti bancari che consentono l’accensione di un mutuo senza dover necessariamente disporre di un conto corrente in Spagna. In questi casi la rata viene addebitata direttamente sul conto corrente italiano, attraverso il circuito SEPA. Gli assegni bancari per la compravendita, invece, vengono emessi direttamente dall’istituto bancario e consegnati al venditore al momento del rogito.

Concludendo, dunque, ottenere un mutuo bancario per l’acquisto di una casa alle Isole Canarie non è molto differente dal farlo in Italia, anche in condizioni di “non residente”. A patto, ovviamente, che si rispettino i requisiti minimi richiesti per un’operazione simile effettuata in Italia.

Se ti fosse rimasto qualche dubbio, scrivilo pure nei commenti.

Articolo a cura di Marco Sparicio Consulente Immobiliare Canarie

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