Gewerbebetriebe zur Übernahme auf den Kanaren: der Ratgeber zum traspaso

Was kauft man mit einem traspaso, und was nicht

• Das Recht, in den Mietvertrag des Lokals einzutreten, zu den laufenden oder mit dem Eigentümer neu verhandelten Bedingungen.
• Die Lizenzen und Genehmigungen des Betriebs, sofern sie übertragbar sind und die Tätigkeit, die Sie ausüben werden, dieselbe ist.
• Einrichtung, Ausstattung, Warenbestand: mit einem unterschriebenen Inventar, nicht «alles, was da ist».
• Der Geschäftswert: der Name, die Kundschaft, die Lage, die Lieferantenverträge. Das ist der Teil, der bezahlt wird und der nur zählt, wenn er echt ist.

Die Immobilie kauft man nicht: Das Lokal bleibt Eigentum des Vermieters, der für die Übernahme einbezogen werden muss. Wollen Sie die Wände, suchen Sie ein gewerbliches Lokal zum Verkauf, das ist ein anderes Geschäft mit anderen Steuern. Und man kauft keine Schulden: Mit dem traspaso übernimmt man einen Betrieb, keine Gesellschaft; schlägt der Übergeber vor, die Anteile seiner Gesellschaft zu verkaufen, ändert sich alles, und es braucht einen Anwalt.

Der Mietvertrag des Lokals: die wahre Säule des Geschäfts

Mietverträge für Gewerberäume sind nach der Ley de Arrendamientos Urbanos «arrendamientos para uso distinto del de vivienda»: Sie richten sich vor allem nach dem Willen der Parteien (Art. 4.3), ohne die Mindestlaufzeit, die den Mieter einer Wohnung schützt. Zur Abtretung ist das Gesetz klar: Wird im Lokal eine unternehmerische oder berufliche Tätigkeit ausgeübt, kann der Mieter den Vertrag abtreten oder untervermieten, ohne die Zustimmung des Vermieters (Art. 32.1), muss es ihm aber in nachweisbarer Form innerhalb eines Monats mitteilen (Art. 32.4), und tut er das nicht, kann der Vermieter den Vertrag auflösen (Art. 35). In der Praxis setzt sich der Eigentümer fast immer an den Tisch, und das ist auch gut so: Eine zu dritt unterschriebene Übernahme ist solider als eine gemeldete Abtretung.

• Die Restlaufzeit des Vertrags und die Verlängerungsbedingungen: Ein traspaso auf einem Vertrag, der in einem Jahr ausläuft, ist wenig wert.
• Tritt der Mieter den Vertrag ab oder vermietet das gesamte Lokal unter, hat der Vermieter von Gesetzes wegen Anspruch auf eine Mieterhöhung von 20 %.
• Die Klauseln zu Umbauten, Schildern, Öffnungszeiten, Nutzungszweck: Ein «für eine Bar» vermietetes Lokal wird ohne den Eigentümer nicht zum Restaurant.
• Die Kaution: Für eine Vermietung zu einem anderen Zweck als Wohnen legt das Gesetz sie auf zwei Monatsmieten fest (Art. 36.1). Man fragt, wer sie hinterlegt hat und ob sie an den Übergeber zurückgeht oder als Sicherheit für den neuen Mieter bleibt.
• Wird das Lokal verkauft, tritt der Käufer in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein (Art. 29): Der Vertrag bleibt bestehen, mit den registerrechtlichen Ausnahmen des Hypothekengesetzes.
• Die Kundschaftsentschädigung (Art. 34): Bei Vertragsende kann der Mieter, wenn im Lokal in den letzten fünf Jahren Verkauf an das Publikum stattgefunden hat und er vier Monate im Voraus beantragt hat, für mindestens weitere fünf Jahre zur Marktmiete zu verlängern, Anspruch auf eine Entschädigung vom Eigentümer haben, die das Gesetz in einem der vorgesehenen Fälle auf bis zu achtzehn Monatsmieten beziffert. Das ist nicht automatisch: Es gilt nur, wenn die Fristen eingehalten wurden.

Die Lizenzen: was für die Eröffnung und die Fortführung nötig ist

Auf den Kanaren folgen öffentlich zugängliche Betriebe, insbesondere solche mit Küche, Musik oder Terrasse, der Ley 7/2011 über die actividades clasificadas: Klassifiziert sind Tätigkeiten, die Belästigungen verursachen, die hygienischen Bedingungen beeinträchtigen, der Umwelt schaden oder ein Risiko für Personen oder Sachen schaffen können (Art. 2.1). Die allgemeine Regelung für Einrichtung, Eröffnung und Inbetriebnahme dieser Lokale ist die comunicación previa an die Gemeinde; die vorherige Genehmigung ist die Ausnahme, per Dekret den Tätigkeiten mit dem höchsten Risiko vorbehalten (Art. 5.1). Vor der Eröffnung sind ohnehin die branchenspezifischen Genehmigungen nötig, die diese Art von Tätigkeit verlangt (Art. 6.1): Die Lizenz allein deckt nicht alles ab.

Der Inhaberwechsel ist in Art. 33 geregelt: Die Übertragung des Betriebs erfordert keinen neuen Lizenzantrag, aber der alte oder der neue Inhaber muss ihn schriftlich, innerhalb eines Monats nach dem Wechsel, der Stelle mitteilen, die sie erteilt hat, mit Kopie des Übertragungsdokuments. Tut das niemand, haften alter und neuer Inhaber gesamtschuldnerisch für alles, was sich aus der Lizenz zwischen Übertragung und Mitteilung ergibt. Dasselbe gilt für Tätigkeiten im Regime der comunicación previa (Art. 34.3). Ändern Sie die Art der Tätigkeit, zum Beispiel von Geschäft zu Restaurant, beginnt man mit den technischen Anforderungen an das Lokal von vorn.

• Die gültige Eröffnungslizenz oder comunicación previa, ausgestellt auf den Übergeber, mit der genau genehmigten Tätigkeit.
• Die Genehmigung für die Terrasse auf öffentlichem Grund, die von der Gemeinde erteilt wird, hat eine Laufzeit und muss erneuert werden: Sie ist nicht «im Lokal» enthalten.
• Das Gesundheitsregister und die Kontrollen für Lebensmittelbetriebe.
• Die technischen Prüfungen des Lokals, die Anlagen, der Rauchabzug: Ein Lokal, das heute arbeitet, kann bloß geduldet sein und nicht wirklich lizenziert.
• Die Mitteilung des Inhaberwechsels, vorgemerkt für den Tag der Unterschrift: Ein Monat vergeht schnell.

Wie man einen Betrieb bewertet, ohne magische Zahlen

Es gibt keinen Multiplikator, der sagt, wie viel eine Bar wert ist. Der Preis eines traspaso ist der, den der Markt für den Geschäftswert akzeptiert, und der einzige Weg, ihn zu beurteilen, ist, die echten Zahlen zu lesen: die Steuererklärungen der letzten Jahre, die Einnahmen pro Monat (die Saisonabhängigkeit auf den Inseln ist stark), die Lieferantenrechnungen, die Personalkosten mit den Verträgen, die Miete. Ein Übergeber, der die Erklärungen nicht zeigt, verkauft eine Geschichte.

Dann betrachtet man den Rest: die Lage und was sich in der Umgebung verändert, den Zustand der Ausstattung, das Personal, das bleibt, den Ruf. In unseren Exposés veröffentlichen wir die Art des Betriebs und den geforderten Preis; den Umsatz erzählen wir persönlich, in Bandbreiten, mit den Unterlagen des Übergebers.

Steuern und Sozialversicherung: sich vor der Unterschrift vorbereiten

Um einen Betrieb in Spanien zu führen, braucht man eine steuerliche und sozialversicherungsrechtliche Stellung: Anmeldung als Selbstständiger oder Gründung einer Gesellschaft, Anmeldung bei der Agencia Tributaria und der Seguridad Social, einen Steuerberater, der das kanarische Regime kennt (die IGIC statt der Mehrwertsteuer). Wer nicht ansässig ist, kann übernehmen, muss sich aber vorher regularisieren, um hier arbeiten zu können: Die Unterschrift des traspaso ist nicht der Moment, das zu entdecken.

Der Preis des traspaso und die Übernahme des Vertrags haben eine eigene steuerliche Behandlung, die davon abhängt, wie das Geschäft strukturiert ist: Das ist eine Frage für den Berater, vor dem Angebot.

Diese Seite bietet eine allgemeine Orientierung, keine Rechts- oder Steuerberatung. Jeder traspaso hat seinen eigenen Vertrag und seine eigenen Lizenzen: Lassen Sie sich von einer zugelassenen Fachperson beraten, bevor Sie unterschreiben oder Anzahlungen leisten.

Wie ich mit Übernehmenden arbeite

Ich heiße Luca, lebe seit 2014 auf den Kanaren und bin hier seit 2017 mit Toda Canarias unternehmerisch tätig: Ich weiß, was es heißt, einen Betrieb auf den Inseln zu eröffnen und weiterzuführen, und deshalb bin ich mit Übernehmenden direkt. Bevor ich Ihnen einen Betrieb zeige, verlange ich vom Übergeber den Mietvertrag, die Lizenz und die Erklärungen; kommen sie nicht, schlage ich ihn nicht vor. Dann begleite ich Sie zum Eigentümer des Lokals und zum Berater, und bleibe bis zur Unterschrift.

Die Gewerbebetriebe zur Übernahme auf der Website finden Sie im eigenen Verzeichnis; suchen Sie eine Art von Betrieb oder eine Zone, die es heute nicht gibt, sagen Sie es mir: Ich notiere es und benachrichtige Sie.