Steuern und Kosten eines Hauses auf den Kanaren: kaufen, besitzen, vermieten, verkaufen

Welche Steuern fallen beim Kauf an?

Die erste Frage ist eine einzige: Ist das Haus gebraucht oder neu? Davon hängt ab, welche Steuer fällig wird. Die Prozentsätze weiter unten stammen aus den offiziellen Quellen am Ende der Seite, gelesen am angegebenen Datum.

• Der allgemeine ITP-Satz beim Kauf eines gebrauchten Hauses beträgt 6,5 % des Preises.
• Wird das gebrauchte Haus zu Ihrem Hauptwohnsitz und erfüllen Sie die Voraussetzungen des kanarischen Texto Refundido, sinkt die ITP auf 5 %.
• Für bestimmte, im kanarischen Recht vorgesehene Fälle (kinderreiche oder alleinerziehende Familien, mit Einkommensgrenzen) liegt die ITP auf den Hauptwohnsitz bei 1 %.

• Bei einer Neubauwohnung vom Bauträger wird keine ITP fällig, sondern die IGIC (die kanarische indirekte Steuer), mit einem allgemeinen Satz von 7 %.
• Die IGIC sinkt auf 5 %, wenn das neue Haus Ihr Hauptwohnsitz wird, der Preis (Garage und Nebenräume eingeschlossen) 150.000 Euro nicht übersteigt und Sie keine andere Wohnung besitzen; die Grenze steigt auf 225.000 Euro für kinderreiche Familien der allgemeinen Kategorie und auf 300.000 Euro für die der besonderen Kategorie.
• Ein IGIC-Satz von 3 % gilt für den Hauptwohnsitz bestimmter Kategorien (unter anderem Familieneinkommen bis 24.000 Euro), mit denselben Preisgrenzen.
• Auf die notarielle Urkunde eines Neubaus (der der IGIC unterliegt) fällt außerdem die AJD an, mit 1 %.
• Für andere notarielle Urkunden über Immobilien, die nicht der IGIC unterliegen, beträgt die AJD 0,75 %.

ITP, IGIC und AJD werden nach dem Notartermin bei der Agencia Tributaria Canaria gezahlt, bevor der Kauf im Registro de la Propiedad eingetragen wird: Ohne die Zahlungsbestätigung trägt der registrador nichts ein. Wer mit uns kauft, hat die gestoría, die die Formulare und Zahlungen vorbereitet; die Fristen setzt das Gesetz, und wir verfolgen sie gemeinsam.

Ist der Verkäufer nicht steuerlich in Spanien ansässig, behält der Käufer 3 % des Preises ein und führt sie mit dem Modell 211 an die spanische Steuerbehörde ab, als Anzahlung auf die Steuer des Verkäufers.

Was kosten Notar, Registro und gestoría?

Notar und Registro de la Propiedad wenden gesetzlich festgelegte Gebühren an (die aranceles), die mit dem Hauspreis und der Komplexität der Urkunde steigen: Eine Hypothek zum Beispiel ist eine zweite Escritura mit eigenen Kosten. Die gestoría, die Steuern und Eintragung vorbereitet, hat frei vereinbarte Honorare. Keiner dieser Posten hat einen einheitlichen Prozentsatz, den man hier ohne Irreführung angeben könnte: Deshalb holen wir vor der Unterschrift der arras einen schriftlichen Kostenvoranschlag ein und rechnen ihn zusammen mit den Steuern ein.

Die Maklerprovision zahlt auf den Kanaren in der Regel der Verkäufer, mit unterschriebenem Mandat. Wer mit uns kauft, zahlt nicht für unsere Begleitung.

Ein Beispiel, um die Größenordnung zu verstehen

Nehmen wir ein gebrauchtes Haus für 200.000 Euro, gekauft als Zweitwohnsitz von einer nicht ansässigen Person. Die ITP zum allgemeinen Satz von 6,5 % macht 13.000 Euro. Dazu kommen Notar, Registro und gestoría, die von der Urkunde und dem Kostenvoranschlag abhängen. Wäre dasselbe Haus neu, käme statt der ITP die IGIC zu 7 % hinzu, also 14.000 Euro, sowie die AJD zu 1 % auf die Urkunde, also 2.000 Euro. Das sind arithmetische Rechnungen auf Basis der allgemeinen Sätze, keine Simulation Ihres Falls: Die Ermäßigungen für den Hauptwohnsitz und persönliche Voraussetzungen verändern das Ergebnis.

Was zahlt man jedes Jahr für den Besitz des Hauses?

• Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), die Gemeindesteuer auf das Eigentum, geschuldet von der Person, die am ersten Januar Eigentümer ist. Das Gesetz legt den Mindestsatz bei 0,4 % und den Höchstsatz bei 1,10 % des Katasterwerts für städtische Immobilien fest, und jede Gemeinde wählt innerhalb dieser Grenzen. Die Quittung des laufenden Jahres ist eines der Dokumente, die wir vom Verkäufer verlangen, und das Gesetz verpflichtet den Notar, den Käufer über ausstehende IBI-Schulden zu informieren, weil die Immobilie dafür haftet.
• Die Müllgebühr (basura), ebenfalls gemeindlich, und in manchen Gemeinden weitere lokale Abgaben, die an die Immobilie gebunden sind.
• Die Kosten der comunidad de propietarios, falls das Haus in einem Gebäude oder einer Anlage liegt: Pool, Gärten, Aufzug, Pförtner, Versicherung, plus der gesetzlich vorgeschriebene Rücklagenfonds. Die Beiträge legt die Eigentümerversammlung fest; vor dem Angebot verlangen wir die letzte Abrechnung und die Schuldenbescheinigung, weil der Käufer gesetzlich mit der Immobilie für die nicht bezahlten Beiträge des laufenden Jahres und der drei vorangegangenen Jahre haftet (Ley de Propiedad Horizontal, Art. 9.1.e).
• Wasser, Strom, eventuell Gasflaschen und Internetanschluss: Auf den Kanaren hat Wasser einen eigenen, oft spürbaren Preis, und Häuser ohne Heizung verbrauchen im Winter wenig.

Es gibt außerdem eine Steuer, die viele ausländische Eigentümer überrascht: Das leerstehende Haus, also weder vermietet noch Hauptwohnsitz, erzeugt jedes Jahr ein zugerechnetes Einkommen, das besteuert wird.

• Das allgemeine zugerechnete Einkommen beträgt 2 % des Katasterwerts.
• Hat die Gemeinde die Katasterwerte mit einer im laufenden oder in den letzten zehn Jahren in Kraft getretenen kollektiven Neubewertung überprüft, sinkt das zugerechnete Einkommen auf 1,1 % des Katasterwerts.
• Ein Nichtansässiger aus der Europäischen Union zahlt darauf 19 % IRNR, mit dem Modell 210; außerhalb der Union liegt der Satz bei 24 %.

Für einen Nichtansässigen bedeutet das, jedes Jahr das Modell 210 bei der staatlichen Agencia Tributaria einzureichen, auch wenn das Haus keinen einzigen Euro einbringt. Der steuerlich Ansässige erklärt dasselbe zugerechnete Einkommen innerhalb seiner IRPF-Erklärung. Es gibt außerdem eine Vermögenssteuer, mit einem Freibetrag und autonomen Regeln: Ist Ihr Vermögen in Spanien erheblich, ist das ein Thema, das Sie vor dem Kauf mit dem Steuerberater besprechen sollten.

Was zahlt man bei Vermietung?

Die Miete einer Wohnraumvermietung ist steuerpflichtiges Einkommen in Spanien, wo das Haus liegt, für Ansässige und Nichtansässige. Unterschiedlich sind die Steuer und die Berechnungsregeln.

• Nicht ansässig in einem Land der Europäischen Union: IRNR zu 19 % (24 % außerhalb der Union). Das Gesetz erlaubt EU-Ansässigen, die direkt mit der Vermietung verbundenen Kosten abzuziehen, wie es die IRPF für Ansässige vorsieht, sofern sie belegt sind; man erklärt es mit dem Modell 210 für die Zeiträume, in denen das Haus vermietet ist, und mit dem zugerechneten Einkommen für die Zeiträume, in denen es leer steht.
• Steuerlich in Spanien Ansässige erklären die Miete in der IRPF, mit einer Ermäßigung von 50 % auf den Nettoertrag im allgemeinen Fall.

Die touristische Vermietung (vivienda vacacional) ist eine andere Welt: Sie braucht die Genehmigung, die Hausordnung des Gebäudes kann sie verbieten, und das Einkommen hat eine eigene Besteuerung. Wir behandeln das im Ratgeber zum Investieren auf den Kanaren.

Was zahlt man beim Verkauf?

• Die plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana): die Gemeindesteuer auf die Wertsteigerung des städtischen Grundstücks zwischen Kauf und Verkauf. Sie zahlt der Verkäufer (Art. 106.1); sie ist nicht geschuldet, wenn nachgewiesen wird, dass der Wert nicht gestiegen ist (Art. 104.5); sie wird der Gemeinde innerhalb von dreißig Werktagen nach dem Verkauf gemeldet (Art. 110.2). Ist der Verkäufer eine nicht ansässige natürliche Person, macht das Gesetz den Käufer zum Steuersubstituten (Art. 106.2): Deshalb wird die Summe beim Notartermin einbehalten. Wir simulieren das mit der Gemeinde, bevor wir den Preis festlegen.
• Den Satz der plusvalía municipal legt jede Gemeinde fest; er darf 30 % der Bemessungsgrundlage nicht übersteigen.
• Die Steuer auf den Veräußerungsgewinn für den steuerlich ansässigen Verkäufer: Sie fällt in die Sparbemessungsgrundlage der IRPF, von 19 % auf die ersten 6.000 Euro bis 30 % über 300.000 Euro, gestaffelt. War das verkaufte Haus der Hauptwohnsitz und wird der Erlös in einen anderen Hauptwohnsitz reinvestiert, schließt das Gesetz den Gewinn ganz oder anteilig von der Steuer aus.
• Für den nicht ansässigen Verkäufer wird der Veräußerungsgewinn mit 19 % IRNR besteuert.
• Die Maklerprovision, im Mandat vereinbart; der Energieausweis und eventuell zu aktualisierende Dokumente.

Für den nicht ansässigen Verkäufer sieht die Rechnung so aus: Der Käufer behält 3 % ein und führt sie mit dem Modell 211 ab; der Verkäufer reicht anschließend das Modell 210 mit dem tatsächlichen Gewinn zu 19 % ein; übersteigt der einbehaltene Betrag die Steuer, wird die Differenz zurückerstattet. Mit geordneten Unterlagen (Kaufurkunde, Rechnungen der Ausgaben, Quittungen der damals gezahlten Steuern) ist die Berechnung einfach, und die Rückerstattung kommt.

Diese Seite bietet eine allgemeine Orientierung, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die Sätze ändern sich mit den staatlichen und kanarischen Haushaltsgesetzen: Prüfen Sie die am Ende angegebenen Quellen, mit dem Datum, an dem wir sie gelesen haben, und wenden Sie sich für Ihren Fall an eine zugelassene Fachperson.

Wie ich mit den Kosten arbeite, vor dem Angebot

Ich heiße Luca, lebe seit 2014 auf den Kanaren und kümmere mich um den Immobilienbereich von Toda Canarias. Bevor ein Kunde ein Angebot macht, stelle ich alle Zahlen dieser Seite, angewendet auf dieses Haus, zusammen: die letzte IBI- und Müllgebühren-Quittung, die letzte Abrechnung der comunidad mit der monatlichen Rate, den Kostenvoranschlag von Notar, Registro und gestoría, die Kaufsteuer zum passenden Satz für seine Situation. Die schriftliche Gesamtsumme, vor der Anzahlung: So entdeckt niemand beim Notartermin eine Überraschung.

Für die jährlichen Steuern und für den Verkauf spiele ich nicht selbst den Steuerberater: Ich stelle Ihnen den Kontakt zu Fachleuten her, die mit internationalen Kunden arbeiten und für unsere nicht ansässigen Kunden jedes Jahr das Modell 210 einreichen.