Investieren auf den Kanaren: ein Haus kaufen, um damit Erträge zu erzielen

Eine ehrliche Vorbemerkung zu den Renditen

Hier finden Sie keinen Renditeprozentsatz: Es gibt keine echte Zahl für «die Kanaren», und wer sie hinschreibt, erfindet sie. Die Rendite eines Hauses hängt von der Zone ab, von der erlaubten Vermietungsart, von den Gemeinschaftskosten, von der Besteuerung Ihrer Situation und vom Kaufpreis. Was wir tun können, ist die Regeln und Kosten aufzulisten und mit Ihnen die Zahlen eines konkreten Hauses zu prüfen, mit den Unterlagen in der Hand.

Die vier Wege für Investoren

1. Die langfristige Wohnraumvermietung Ein Haus, vermietet als Wohnung an jemanden, der auf der Insel lebt. Das ist der am einfachsten zu verwaltende Weg und der mit den stabilsten Regeln: Das spanische Mietrecht schützt den Mieter mit Mindestlaufzeiten und Grenzen für Erhöhungen, und die Nachfrage nach Wohnhäusern auf den großen Inseln ist das ganze Jahr über stark. Man achtet auf Wohnviertel, nicht auf Touristenzonen.
2. Die touristische Vermietung Die vivienda vacacional: kurzfristige Vermietung an Touristen. Sie bringt auf dem Papier mehr und kostet in der Realität mehr: Verwaltung, Reinigung, Plattformen, Saisonabhängigkeit, und vor allem die Lizenz, die auf den Kanaren nicht selbstverständlich ist und die die Hausordnung des Gebäudes verbieten kann. Mehr dazu im Abschnitt weiter unten und im eigenen Ratgeber zu den Lizenzen.
3. Das Gewerbe zur Übernahme Eine Bar, ein Restaurant, ein Geschäft, das bereits läuft: Man übernimmt den Betrieb, nicht die Wände. Das ist eine Investition in eine Arbeit, nicht in eine Immobilie, und muss so bewertet werden: Mietvertrag des Lokals, Lizenzen, echte Zahlen. Der Ratgeber zu Gewerbebetrieben zur Übernahme erklärt den traspaso Schritt für Schritt.
4. Die finca und das Grundstück Landwirtschaftliche Grundstücke mit oder ohne Haus. Sie faszinieren und haben die strengsten Regeln: Der suelo rústico begrenzt, was gebaut und genutzt werden darf, und Wasser hat eigene Rechte. Ohne eine Fachperson und ohne den Ratgeber zu den fincas gelesen zu haben, sollte man hier nicht investieren.

Touristische Vermietung: was vor dem Kauf zutreffen muss

• Das Haus muss als vivienda vacacional zugelassen werden können. Seit der kanarischen Ley 6/2025, in Kraft seit dem 13. Dezember 2025, ist die touristische Nutzung eines Hauses nur zulässig, wenn der Bebauungsplan der Gemeinde sie ausdrücklich erlaubt (Art. 3.3); das Haus muss mindestens zehn Jahre alt sein, fünf auf La Palma, La Gomera und El Hierro (Art. 5.1); es wird eine declaración responsable beim Cabildo eingereicht, das die Tätigkeit im Registro General Turístico einträgt (Art. 7.1); die Registernummer muss in jeder Anzeige stehen (Art. 8.6); die Zulassung gilt fünf Jahre, zehn auf den drei grünen Inseln (Art. 10.1). Wer nach der Regelung von 2015 zugelassen war, hat fünf Jahre Zeit, weiterzumachen. Vor dem Angebot wird das beim zuständigen Cabildo und bei der zuständigen Gemeinde geprüft, nicht anhand der Anzeige.
• Die comunidad de propietarios darf es nicht verboten haben: Die Ley de Propiedad Horizontal (Art. 17.12) erlaubt der Eigentümerversammlung, die touristische Vermietung mit der Stimme von drei Fünfteln der Eigentümer, die drei Fünftel der Anteile vertreten, zu genehmigen, zu begrenzen, an Bedingungen zu knüpfen oder zu verbieten, und dieser Einheit einen höheren Kostenanteil innerhalb einer Obergrenze aufzuerlegen; diese Beschlüsse wirken nicht rückwirkend. Man liest die Satzung und die Protokolle der letzten Versammlungen.
• Das Haus muss die geforderten technischen Voraussetzungen und Sicherheitsanforderungen erfüllen, und die Lizenz muss ausgehängt und in jeder Anzeige angegeben werden.
• An Touristen ohne Zulassung zu vermieten, oder eine Anzeige ohne Registernummer zu veröffentlichen, ist seit 2025 ein sehr schwerer Verstoß gegen das kanarische Tourismusgesetz (Ley 7/1995, Art. 75), mit Bußgeldern von 30.001 bis 300.000 Euro (Art. 79.2): «Das machen alle so» ist keine Verteidigung.

Die praktische Regel, die ich anwende: Wenn ein Verkäufer oder eine Anzeige eine «Touristenlizenz» versprechen, ohne das Dokument und die Registernummer zu zeigen, existiert die Lizenz für mich erst, wenn ich sie sehe.

Welche Steuern zahlt, wer investiert?

Beim Kauf werden dieselben Steuern fällig wie für jeden Käufer (ITP bei Gebrauchtem, IGIC und AJD bei Neubauten), zu den allgemeinen Sätzen: Die Ermäßigungen für den Hauptwohnsitz gelten nicht für ein Haus, das als Renditeobjekt gekauft wird. Der Ratgeber zu Steuern und Kosten enthält alle Zahlen; hier zählen die zum Einkommen.

• Ein Nichtansässiger aus der Europäischen Union zahlt 19 % IRNR auf die Miete.
• EU-Ansässige können vom Mietertrag die direkt mit der Vermietung verbundenen Kosten abziehen, sofern belegt, wie es das Gesetz für Ansässige vorsieht: Gemeinschaftskosten, IBI, Versicherung, Reparaturen, Abschreibung. Man erklärt es mit dem Modell 210.
• Steuerlich Ansässige erklären die Miete in der IRPF, mit einer Ermäßigung von 50 % auf den Nettoertrag im allgemeinen Fall.
• Das leerstehende Haus, weder vermietet noch Hauptwohnsitz, erzeugt ein zugerechnetes Einkommen von 2 % des Katasterwerts.

Beim Verkauf wird der Veräußerungsgewinn für den nicht ansässigen EU-Bürger mit 19 % besteuert (mit der Einbehaltung von 3 % durch den Käufer), und für den Ansässigen gestaffelt von 19 % bis 30 %, zusätzlich zur plusvalía municipal der Gemeinde.

Die steuerlichen Informationen sind eine allgemeine Orientierung, keine Beratung. Die touristische Vermietung hat eigene steuerliche Regeln (Dienstleistungen, indirekte Steuer), die wir hier nicht behandeln: Wenden Sie sich für Ihren Fall an eine zugelassene Fachperson.

Die Prüfungen, die wir vor einem Investitionsangebot vornehmen

• Die nota simple: Eigentümer, Hypotheken, Belastungen. Ohne sie wird nichts unterschrieben.
• Die Satzung der comunidad und die Protokolle: erlaubte oder verbotene touristische Nutzung, genehmigte Arbeiten, laufende Verfahren, Beiträge und Schulden.
• Die letzte IBI und die letzte Abrechnung der comunidad: Das sind die Fixkosten, die auch bei leerstehendem Haus bleiben.
• Der Energieausweis und der Zustand der Anlagen: Ein Haus, das vermietet werden soll, wird vorher repariert, nicht nachher.
• Für die touristische Vermietung: die schriftliche Bestätigung der Genehmigung oder der Möglichkeit, sie in der Gemeinde und Zone zu erhalten.
• Der Preis, verglichen mit echten Verkäufen derselben Zone, nicht mit Anzeigen: Wir zeigen es Ihnen mit Unterlagen, nicht mit einer Schätzung.

Wie ich mit Investoren arbeite

Ich heiße Luca, lebe seit 2014 auf den Kanaren, bin hier seit 2017 mit Toda Canarias unternehmerisch tätig und kümmere mich um den Immobilienbereich. Mit Investoren bin ich vorsichtiger als mit Käufern, die dort leben wollen: Ich habe zu viele «Gelegenheiten» gesehen, die Häuser ohne Lizenz in Gebäuden waren, die sie verboten hatten. Meine Aufgabe ist es, vorher zu sagen, was nicht geht, und dann das Haus zu finden, das erlaubt, das zu tun, was Sie wollen.

Die Häuser der Website habe ich selbst gelesen; die der Partneragenturen auf den Inseln werden jede Nacht auf den Preis hin überprüft. Wenn Sie etwas suchen, das es heute nicht gibt, notiere ich es und benachrichtige Sie, sobald es eintrifft.