Fonds de commerce en cession aux Canaries : le guide du traspaso

Ce qu'on achète avec un traspaso, et ce qu'on n'achète pas

• Le droit de se subroger dans le bail du local, aux conditions en cours ou renégociées avec le propriétaire.
• Les licences et autorisations de l'activité, si elles sont transmissibles et si l'activité que vous exercerez est la même.
• Mobilier, équipements, stocks : avec un inventaire signé, pas « tout ce qui s'y trouve ».
• Le fonds de commerce : le nom, la clientèle, l'emplacement, les contrats avec les fournisseurs. C'est la partie qui se paie et qui ne vaut que si elle est réelle.

On n'achète pas le bien immobilier : le local reste la propriété du bailleur, qu'il faut associer à la reprise. Si vous voulez les murs, vous cherchez un local commercial à vendre, ce qui est une autre opération avec d'autres impôts. Et on n'achète pas les dettes : avec le traspaso, on reprend une activité, pas une société ; si le cédant propose de vendre les parts de sa société, tout change et il faut un avocat.

Le bail du local : la vraie colonne vertébrale de l'opération

Les baux de locaux commerciaux sont, pour la Ley de Arrendamientos Urbanos, des « arrendamientos para uso distinto del de vivienda » : ils se règlent d'abord sur la volonté des parties (art. 4.3), sans la durée minimale qui protège le locataire d'un logement. Sur la cession, la loi est claire : quand une activité commerciale ou professionnelle s'exerce dans le local, le locataire peut céder le contrat ou sous-louer sans le consentement du bailleur (art. 32.1), mais doit le lui notifier de façon certaine dans un délai d'un mois (art. 32.4), et s'il ne le fait pas, le bailleur peut résilier le contrat (art. 35). En pratique, le propriétaire s'assoit presque toujours à la table, et il vaut mieux qu'il le fasse : une reprise signée à trois est plus solide qu'une cession simplement notifiée.

• La durée restante du contrat et les conditions de renouvellement : un traspaso sur un contrat qui expire dans un an vaut peu.
• Quand le locataire cède le contrat ou sous-loue tout le local, le propriétaire a droit par la loi à une hausse de loyer de 20 %.
• Les clauses sur les travaux, les enseignes, les horaires, la destination : un local loué « pour un bar » ne devient pas un restaurant sans le propriétaire.
• Le dépôt de garantie : pour un bail à usage autre que d'habitation, la loi le fixe à deux mois de loyer (art. 36.1). On demande qui l'a versé, et s'il revient au cédant ou reste en garantie du nouveau locataire.
• Si le local est vendu, l'acheteur se subroge dans les droits et obligations du bailleur (art. 29) : le contrat continue, avec les exceptions du registre prévues par la loi hypothécaire.
• L'indemnité pour clientèle (art. 34) : à l'échéance du terme, si une activité de vente au public s'est exercée dans le local au cours des cinq dernières années et que le locataire a demandé, quatre mois à l'avance, à renouveler pour au moins cinq ans de plus au loyer du marché, il peut avoir droit à une indemnité du propriétaire, que la loi chiffre jusqu'à un maximum de dix-huit mensualités dans l'un des cas prévus. Ce n'est pas automatique : cela ne vaut que si les délais ont été respectés.

Les licences : ce qu'il faut pour ouvrir et pour continuer

Aux Canaries, les activités ouvertes au public, en particulier celles avec cuisine, musique ou terrasse, suivent la Ley 7/2011 sur les actividades clasificadas : sont classées les activités susceptibles de provoquer des nuisances, d'altérer les conditions de salubrité, de nuire à l'environnement ou de créer un risque pour les personnes ou les biens (art. 2.1). Le régime général pour installer, ouvrir et mettre en service ces locaux est la communication préalable à la commune ; l'autorisation préalable est l'exception, réservée par décret aux activités à plus grand risque (art. 5.1). Avant l'ouverture, il faut de toute façon les autorisations sectorielles que ce type d'activité exige (art. 6.1) : la licence ne couvre pas tout à elle seule.

Le changement de titulaire est régi par l'art. 33 : la transmission de l'activité n'exige pas de nouvelle demande de licence, mais l'ancien ou le nouveau titulaire doit la communiquer par écrit, dans un délai d'un mois à compter du changement, à l'organe qui l'a délivrée, avec copie du document de cession. Si personne ne le fait, l'ancien et le nouveau titulaire répondent solidairement de tout ce qui découle de la licence entre la transmission et la communication. Il en va de même pour les activités en régime de communication préalable (art. 34.3). Si vous changez de type d'activité, par exemple d'un commerce à un restaurant, on repart avec les exigences techniques du local.

• La licence d'ouverture ou la communication préalable en vigueur, au nom du cédant, avec l'activité exacte autorisée.
• L'autorisation de terrasse sur le domaine public, qui relève de la commune, a une durée et doit être renouvelée : elle n'est pas comprise « dans le local ».
• Le registre sanitaire et les contrôles pour les établissements qui servent des aliments.
• Les vérifications techniques du local, les installations, l'évacuation des fumées : un local qui fonctionne aujourd'hui peut être en règle par tolérance, pas par licence.
• La communication du changement de titulaire, à l'agenda du jour de la signature : un mois passe vite.

Comment évaluer une activité, sans chiffres magiques

Il n'existe pas de multiplicateur qui dise combien vaut un bar. Le prix d'un traspaso est celui que le marché accepte pour le fonds de commerce, et la seule façon de le juger est de lire les comptes réels : les déclarations fiscales des dernières années, les recettes par mois (la saisonnalité sur les îles est forte), les factures des fournisseurs, le coût du personnel avec les contrats, le loyer. Un cédant qui ne montre pas ses déclarations vend une histoire.

On regarde ensuite le reste : l'emplacement et ce qui change autour, l'état des équipements, le personnel qui reste, la réputation. Dans nos fiches, nous publions le type d'activité et le prix demandé ; le chiffre d'affaires, nous le racontons en personne, par tranches, avec les documents du cédant.

Fiscalité et cotisations sociales : se préparer avant la signature

Pour gérer une activité en Espagne, il faut une position fiscale et sociale : inscription comme travailleur indépendant (autónomo) ou constitution d'une société, immatriculation auprès de l'Agencia Tributaria et de la Seguridad Social, un comptable qui connaisse le régime canarien (l'IGIC à la place de la TVA). Un non-résident peut reprendre une activité, mais pour y travailler, il doit se mettre en règle avant : la signature du traspaso n'est pas le moment de le découvrir.

Le prix du traspaso et la reprise du contrat ont un traitement fiscal propre, qui dépend de la façon dont l'opération est structurée : c'est une question pour le conseiller, avant de faire l'offre.

Cette page est une orientation générale, pas un conseil juridique ou fiscal. Chaque traspaso a son contrat et ses licences : faites-vous assister par un professionnel habilité avant de signer ou de verser un acompte.

Comment je travaille avec ceux qui reprennent une activité

Je m'appelle Luca, je vis aux Canaries depuis 2014 et j'y suis entrepreneur depuis 2017 avec Toda Canarias : je sais ce que veut dire ouvrir et faire tourner une activité sur les îles, et c'est pour cela que je suis direct avec ceux qui reprennent une activité. Avant de vous montrer une activité, je demande au cédant le bail, la licence et les déclarations ; s'ils n'arrivent pas, je ne la propose pas. Ensuite, je vous accompagne chez le propriétaire du local et chez le conseiller, et je reste jusqu'à la signature.

Les activités en cession du site sont dans l'index dédié ; si vous cherchez un type d'activité ou une zone qui n'existe pas aujourd'hui, dites-le-moi : je le note et je vous préviens.