Attività commerciali in cessione alle Canarie: la guida al traspaso

Cosa si compra con un traspaso, e cosa no

• Il diritto di subentrare nel contratto d'affitto del locale, alle condizioni in corso o rinegoziate con il proprietario.
• Le licenze e le autorizzazioni dell'attività, se sono trasferibili e se l'attività che farai è la stessa.
• Arredi, attrezzature, scorte: con un inventario firmato, non «tutto quello che c'è».
• L'avviamento: il nome, la clientela, la posizione, i contratti con i fornitori. È la parte che si paga e che vale solo se è vera.

Non si compra l'immobile: il locale resta di proprietà del locatore, che va coinvolto per il subentro. Se vuoi i muri, cerchi un locale commerciale in vendita, che è un'altra operazione con altre imposte. E non si comprano i debiti: con il traspaso si rileva un'attività, non una società; se il cedente propone di vendere le quote della sua società, cambia tutto e serve un avvocato.

Il contratto d'affitto del locale: la vera colonna dell'operazione

Gli affitti di locali commerciali sono, per la Ley de Arrendamientos Urbanos, «arrendamientos para uso distinto del de vivienda»: si reggono prima di tutto sulla volontà delle parti (art. 4.3), senza la durata minima che protegge chi affitta una casa. Sulla cessione la legge è chiara: quando nel locale si esercita un'attività imprenditoriale o professionale, l'inquilino può cedere il contratto o subaffittare senza il consenso del locatore (art. 32.1), ma deve notificarglielo in forma fehaciente entro un mese (art. 32.4), e se non lo fa il locatore può risolvere il contratto (art. 35). Nella pratica il proprietario si siede quasi sempre al tavolo, e conviene che lo faccia: un subentro firmato a tre è più solido di una cessione notificata.

• La durata residua del contratto e le condizioni di rinnovo: un traspaso su un contratto che scade fra un anno vale poco.
• Quando l'inquilino di un locale commerciale cede il contratto o subaffitta l'intero locale, il proprietario ha diritto per legge a un aumento del canone del 20 %; per un subaffitto parziale l'aumento è del 10 %.
• Le clausole su opere, insegne, orari, destinazione d'uso: un locale affittato «per bar» non diventa un ristorante senza il proprietario.
• La fianza: per un affitto a uso diverso dall'abitazione la legge la fissa in due mensilità (art. 36.1). Si chiede chi l'ha versata e se torna al cedente o resta a garanzia del nuovo inquilino.
• Se il locale viene venduto, chi lo compra subentra nei diritti e negli obblighi del locatore (art. 29): il contratto resta, con le eccezioni registrali della legge ipotecaria.
• L'indennizzo per clientela (art. 34): alla scadenza del termine, se nel locale si è svolta negli ultimi cinque anni un'attività di vendita al pubblico e l'inquilino ha chiesto con quattro mesi di anticipo di rinnovare per almeno altri cinque anni a canone di mercato, può avere diritto a un indennizzo dal proprietario, che la legge quantifica fino a un massimo di diciotto mensilità in uno dei casi previsti. Non è automatico: vale solo se le date sono state rispettate.

Le licenze: cosa serve per aprire e per continuare

Alle Canarie le attività aperte al pubblico, e in particolare quelle con cucina, musica o terrazza, seguono la Ley 7/2011 sulle actividades clasificadas: sono classificate le attività che possono provocare molestie, alterare le condizioni di salubrità, danneggiare l'ambiente o creare rischio per persone o cose (art. 2.1). Il regime generale per installare, aprire e mettere in funzione questi locali è la comunicación previa al comune; l'autorizzazione preventiva è l'eccezione, riservata per decreto alle attività a rischio più grave (art. 5.1). Prima dell'apertura servono comunque le autorizzazioni settoriali che quel tipo di attività richiede (art. 6.1): la licenza non copre tutto da sola.

Il passaggio di titolare è regolato dall'art. 33: la trasmissione dell'attività non richiede una nuova domanda di licenza, ma il vecchio o il nuovo titolare devono comunicarla per iscritto, entro un mese dal cambio, all'organo che l'ha concessa, con copia del documento della cessione. Se nessuno lo fa, vecchio e nuovo titolare rispondono in solido di tutto ciò che deriva dalla licenza fra la trasmissione e la comunicazione. Lo stesso vale per le attività in regime di comunicación previa (art. 34.3). Se cambi tipo di attività, per esempio da negozio a ristorante, si riparte con i requisiti tecnici del locale.

• La licenza di apertura o la comunicación previa in vigore, intestata al cedente, con l'attività esatta autorizzata.
• L'autorizzazione per la terrazza su suolo pubblico, che è del comune, ha una durata e va rinnovata: non è compresa «nel locale».
• Il registro sanitario e i controlli per chi somministra alimenti.
• Le verifiche tecniche del locale, gli impianti, l'uscita fumi: un locale che oggi lavora può essere in regola per tolleranza, non per licenza.
• La comunicazione del cambio di titolare, in agenda per il giorno della firma: un mese passa in fretta.

Come si valuta un'attività, senza numeri magici

Non esiste un moltiplicatore che dica quanto vale un bar. Il prezzo di un traspaso è quello che il mercato accetta per l'avviamento, e l'unico modo di giudicarlo è leggere i conti veri: le dichiarazioni fiscali degli ultimi anni, gli incassi per mese (la stagionalità sulle isole è forte), le fatture dei fornitori, il costo del personale con i contratti, il canone. Un cedente che non mostra le dichiarazioni sta vendendo una storia.

Poi si guarda il resto: la posizione e cosa sta cambiando intorno, lo stato delle attrezzature, il personale che resta, la reputazione. Nelle nostre schede pubblichiamo il tipo di attività e il prezzo richiesto; il fatturato lo raccontiamo di persona, per fasce, con i documenti del cedente.

Fisco e previdenza: prepararsi prima della firma

Per gestire un'attività in Spagna serve una posizione fiscale e previdenziale: iscrizione come lavoratore autonomo o costituzione di una società, iscrizione all'Agencia Tributaria e alla Seguridad Social, un commercialista che conosca il regime canario (l'IGIC al posto dell'IVA). Chi non è residente può rilevare, ma per lavorare qui deve regolarizzarsi prima: la firma del traspaso non è il momento di scoprirlo.

Il prezzo del traspaso e il subentro nel contratto hanno un trattamento fiscale proprio, che dipende da come è strutturata l'operazione: è una domanda per il consulente, prima di fare l'offerta.

Questa pagina è un orientamento generale, non una consulenza legale o fiscale. Ogni traspaso ha il suo contratto e le sue licenze: fatti assistere da un professionista abilitato prima di firmare o versare acconti.

Come lavoro con chi rileva un'attività

Mi chiamo Luca, vivo alle Canarie dal 2014 e faccio impresa qui dal 2017 con Toda Canarias: so cosa vuol dire aprire e mandare avanti un'attività sulle isole, e per questo con chi rileva sono diretto. Prima di mostrarti un'attività chiedo al cedente il contratto d'affitto, la licenza e le dichiarazioni; se non arrivano, non la propongo. Poi ti accompagno dal proprietario del locale e dal consulente, e resto fino alla firma.

Le attività in cessione del sito sono nell'indice dedicato; se cerchi un tipo di attività o una zona che oggi non c'è, dimmelo: lo segno e ti avviso.