Negocios en traspaso en Canarias: la guía del traspaso

Qué se compra con un traspaso, y qué no

• El derecho a subrogarte en el contrato de alquiler del local, en las condiciones vigentes o renegociadas con el propietario.
• Las licencias y autorizaciones del negocio, si son transmisibles y si la actividad que harás es la misma.
• Mobiliario, equipamiento, existencias: con un inventario firmado, no «todo lo que hay».
• El fondo de comercio: el nombre, la clientela, la ubicación, los contratos con proveedores. Es la parte que se paga y que vale solo si es real.

No se compra el inmueble: el local sigue siendo propiedad del arrendador, al que hay que implicar en la subrogación. Si lo que quieres son las paredes, buscas un local comercial en venta, que es otra operación con otros impuestos. Y no se compran las deudas: con el traspaso se adquiere un negocio, no una sociedad; si el cedente propone vender las participaciones de su sociedad, cambia todo y hace falta un abogado.

El contrato de alquiler del local: la verdadera columna de la operación

Los alquileres de locales comerciales son, para la Ley de Arrendamientos Urbanos, «arrendamientos para uso distinto del de vivienda»: se rigen ante todo por la voluntad de las partes (art. 4.3), sin la duración mínima que protege a quien alquila una vivienda. Sobre la cesión la ley es clara: cuando en el local se ejerce una actividad empresarial o profesional, el inquilino puede ceder el contrato o subarrendar sin el consentimiento del arrendador (art. 32.1), pero debe notificárselo de forma fehaciente en el plazo de un mes (art. 32.4), y si no lo hace el arrendador puede resolver el contrato (art. 35). En la práctica el propietario casi siempre se sienta a la mesa, y conviene que lo haga: una subrogación firmada por los tres es más sólida que una cesión notificada.

• La duración restante del contrato y las condiciones de renovación: un traspaso sobre un contrato que vence dentro de un año vale poco.
• Cuando el inquilino cede el contrato o subarrienda todo el local, el arrendador tiene derecho por ley a una subida de renta del 20 %.
• Las cláusulas sobre obras, rótulos, horarios, uso: un local alquilado «para bar» no se convierte en restaurante sin el propietario.
• La fianza: para un alquiler de uso distinto de vivienda la ley la fija en dos mensualidades (art. 36.1). Se pregunta quién la depositó y si vuelve al cedente o queda como garantía del nuevo inquilino.
• Si el local se vende, quien lo compra se subroga en los derechos y obligaciones del arrendador (art. 29): el contrato continúa, con las excepciones registrales de la ley hipotecaria.
• La indemnización por clientela (art. 34): al término del contrato, si en el local se ha ejercido en los últimos cinco años una actividad de venta al público y el inquilino ha pedido con cuatro meses de antelación renovar por al menos otros cinco años a renta de mercado, puede tener derecho a una indemnización del propietario, que la ley cuantifica hasta un máximo de dieciocho mensualidades en uno de los supuestos previstos. No es automática: solo vale si se han respetado los plazos.

Las licencias: qué hace falta para abrir y para continuar

En Canarias las actividades abiertas al público, y en particular las que tienen cocina, música o terraza, siguen la Ley 7/2011 sobre actividades clasificadas: están clasificadas las actividades que pueden provocar molestias, alterar las condiciones de salubridad, dañar el medio ambiente o crear riesgo para personas o bienes (art. 2.1). El régimen general para instalar, abrir y poner en funcionamiento estos locales es la comunicación previa al ayuntamiento; la autorización previa es la excepción, reservada por decreto a las actividades de mayor riesgo (art. 5.1). Antes de la apertura hacen falta además las autorizaciones sectoriales que ese tipo de actividad requiera (art. 6.1): la licencia no lo cubre todo por sí sola.

El cambio de titular lo regula el art. 33: la transmisión de la actividad no exige una nueva solicitud de licencia, pero el antiguo o el nuevo titular deben comunicarlo por escrito, en el plazo de un mes desde el cambio, al órgano que la concedió, con copia del documento de la cesión. Si nadie lo hace, el antiguo y el nuevo titular responden solidariamente de todo lo derivado de la licencia entre la transmisión y la comunicación. Lo mismo vale para las actividades en régimen de comunicación previa (art. 34.3). Si cambias de tipo de actividad, por ejemplo de tienda a restaurante, se empieza de nuevo con los requisitos técnicos del local.

• La licencia de apertura o la comunicación previa en vigor, a nombre del cedente, con la actividad exacta autorizada.
• La autorización de terraza en suelo público, que es del ayuntamiento, tiene una duración y hay que renovarla: no está incluida «en el local».
• El registro sanitario y los controles para quien sirve alimentos.
• Las verificaciones técnicas del local, las instalaciones, la salida de humos: un local que hoy funciona puede estar en regla por tolerancia, no por licencia.
• La comunicación del cambio de titular, agendada para el día de la firma: un mes pasa deprisa.

Cómo se valora un negocio, sin números mágicos

No existe un multiplicador que diga cuánto vale un bar. El precio de un traspaso es el que el mercado acepta por el fondo de comercio, y la única forma de juzgarlo es leer las cuentas reales: las declaraciones fiscales de los últimos años, los ingresos por mes (la estacionalidad en las islas es fuerte), las facturas de los proveedores, el coste del personal con los contratos, la renta. Un cedente que no muestra las declaraciones está vendiendo una historia.

Después se mira el resto: la ubicación y lo que está cambiando alrededor, el estado del equipamiento, el personal que se queda, la reputación. En nuestras fichas publicamos el tipo de negocio y el precio solicitado; la facturación la contamos en persona, por tramos, con los documentos del cedente.

Fiscalidad y Seguridad Social: prepararse antes de la firma

Para gestionar un negocio en España hace falta una posición fiscal y de Seguridad Social: alta como autónomo o constitución de una sociedad, alta en la Agencia Tributaria y en la Seguridad Social, un gestor que conozca el régimen canario (el IGIC en vez del IVA). Quien no reside aquí puede adquirir el negocio, pero para trabajar en él debe regularizarse antes: la firma del traspaso no es el momento de descubrirlo.

El precio del traspaso y la subrogación en el contrato tienen un tratamiento fiscal propio, que depende de cómo esté estructurada la operación: es una pregunta para el asesor, antes de hacer la oferta.

Esta página es una orientación general, no un asesoramiento legal o fiscal. Cada traspaso tiene su contrato y sus licencias: hazte asesorar por un profesional habilitado antes de firmar o entregar señales.

Cómo trabajo con quien adquiere un negocio

Me llamo Luca, vivo en Canarias desde 2014 y tengo una empresa aquí desde 2017 con Toda Canarias: sé lo que significa abrir y sacar adelante un negocio en las islas, y por eso con quien adquiere uno soy directo. Antes de mostrarte un negocio le pido al cedente el contrato de alquiler, la licencia y las declaraciones; si no llegan, no lo propongo. Después te acompaño ante el propietario del local y ante el asesor, y sigo hasta la firma.

Los negocios en traspaso del sitio están en el índice dedicado; si buscas un tipo de negocio o una zona que hoy no está, dímelo: lo anoto y te aviso.