Investire alle Canarie: comprare una casa per metterla a reddito

Una premessa onesta sui rendimenti

Non troverai qui una percentuale di rendimento: non esiste una cifra vera per «le Canarie», e chi la scrive la inventa. Il rendimento di una casa dipende dalla zona, dal tipo di affitto permesso, dalle spese della comunità, dalla fiscalità della tua situazione e dal prezzo a cui compri. Quello che possiamo fare è mettere in fila le regole e i costi, e verificare con te i numeri di una casa precisa, con i documenti in mano.

Le quattro strade di chi investe

1. L'affitto residenziale lungo Una casa affittata come abitazione a chi vive sull'isola. È la strada più semplice da gestire e quella con le regole più stabili: la legge spagnola sugli affitti protegge l'inquilino con durate minime e limiti agli aumenti, e la domanda di case da vivere sulle isole maggiori è forte tutto l'anno. Si guarda a zone di residenti, non di turisti.
2. L'affitto turistico La vivienda vacacional: affitti brevi a turisti. Rende di più sulla carta e costa di più nella realtà: gestione, pulizie, piattaforme, stagionalità, e soprattutto la licenza, che alle Canarie non è scontata e che il regolamento dell'edificio può vietare. Se ne parla nella sezione sotto e nella guida dedicata alle licenze.
3. L'attività in cessione Un bar, un ristorante, un negozio già avviati: si rileva l'attività, non i muri. È un investimento in un lavoro, non in un immobile, e va valutato come tale: contratto d'affitto del locale, licenze, conti veri. La guida alle attività in cessione spiega il traspaso passo per passo.
4. La finca e il terreno Terreni agricoli con o senza casa. Affascinano e hanno le regole più severe: il suolo rustico limita cosa si può costruire e usare, e l'acqua ha diritti propri. Non è un investimento da fare senza un tecnico e senza aver letto la guida alle fincas.

Affitto turistico: cosa deve essere vero prima di comprare

• La casa deve poter essere abilitata come vivienda vacacional. Dalla Ley 6/2025 canaria, in vigore dal 13 dicembre 2025, l'uso turistico di una casa è ammesso solo se il piano urbanistico del comune lo consente espressamente (art. 3.3); la casa deve avere almeno dieci anni, cinque a La Palma, La Gomera ed El Hierro (art. 5.1); si presenta una declaración responsable al Cabildo, che iscrive l'attività nel Registro General Turístico (art. 7.1); il numero di registro va in ogni annuncio (art. 8.6); l'abilitazione dura cinque anni, dieci sulle tre isole verdi (art. 10.1). Chi era abilitato con il regolamento del 2015 ha cinque anni per continuare. Prima dell'offerta si verifica con il Cabildo e il comune competenti, non con l'annuncio.
• La comunità di proprietari non deve averlo vietato: la Ley de Propiedad Horizontal (art. 17.12) permette all'assemblea di approvare, limitare, condizionare o proibire l'affitto turistico con il voto dei tre quinti dei proprietari che rappresentino i tre quinti delle quote, e di imporre a quell'unità una quota di spese maggiorata entro un tetto; questi accordi non hanno effetti retroattivi. Si leggono lo statuto e i verbali delle ultime assemblee.
• La casa deve avere i requisiti tecnici e di sicurezza richiesti, e la licenza va esposta e dichiarata in ogni annuncio.
• Affittare a turisti senza abilitazione, o pubblicare un annuncio senza numero di registro, è dal 2025 un'infrazione molto grave della legge canaria del turismo (Ley 7/1995, art. 75), con multe da 30.001 a 300.000 euro (art. 79.2): il «lo fanno tutti» non è una difesa.

La regola pratica che uso: se un venditore o un annuncio promettono «licenza turistica» senza mostrare il documento e il numero di registro, per me la licenza non c'è finché non la vedo.

Quali imposte paga chi investe?

All'acquisto si pagano le stesse imposte di chiunque compri (ITP sull'usato, IGIC e AJD sul nuovo), con i tipi generali: le riduzioni per l'abitazione abituale non valgono per una casa da mettere a reddito. La guida su tasse e costi ha tutte le cifre; qui contano quelle sul reddito.

• Chi non è residente fiscale in Spagna ma risiede in un Paese dell'Unione Europea, come l'Italia, paga l'IRNR (l'imposta sul reddito dei non residenti) con aliquota del 19 % sui redditi della casa spagnola.
• I residenti UE possono dedurre dal canone le spese direttamente collegate all'affitto, purché documentate, come prevede la legge per i residenti: comunità, IBI, assicurazione, riparazioni, ammortamento. Si dichiara con il modello 210.
• Chi è residente fiscale e affitta una casa come abitazione di un inquilino dichiara il reddito netto nell'IRPF con una riduzione che nel caso generale è del 50 % (più alta in casi particolari previsti dalla legge).
• Una casa a disposizione del proprietario (né affittata né abitazione principale) produce ogni anno un reddito figurativo pari al 2 % del valore catastale, su cui il non residente paga l'IRNR e il residente l'IRPF.

Alla vendita, la plusvalenza è tassata al 19 % per il non residente UE (con la ritenuta del 3 % trattenuta dal compratore) e a scaglioni dal 19 % al 30 % per il residente, oltre alla plusvalía municipal del comune.

Le informazioni fiscali sono un orientamento generale, non una consulenza. L'affitto turistico ha regole fiscali proprie (servizi, imposta indiretta) che qui non trattiamo: per il tuo caso rivolgiti a un professionista abilitato.

I controlli che facciamo prima di un'offerta per investimento

• La nota simple: proprietario, ipoteche, vincoli. Senza, non si firma nulla.
• Lo statuto della comunità e i verbali: uso turistico permesso o vietato, opere approvate, cause in corso, quote e debiti.
• L'ultimo IBI e l'ultimo bilancio della comunità: sono le spese fisse che restano anche a casa vuota.
• Il certificato energetico e lo stato dell'impianto: una casa da affittare si ripara prima, non dopo.
• Per l'affitto turistico: la conferma scritta dell'autorizzazione o della possibilità di ottenerla nel comune e nella zona.
• Il prezzo confrontato con vendite reali della stessa zona, non con gli annunci: te lo mostriamo con i documenti, non con una stima.

Come lavoro con chi investe

Mi chiamo Luca, vivo alle Canarie dal 2014, faccio impresa qui dal 2017 con Toda Canarias e seguo la parte immobiliare. Con chi investe sono più prudente che con chi compra per viverci: ho visto troppe «occasioni» che erano case senza licenza in edifici che l'avevano vietata. Il mio lavoro è dire prima cosa non si può fare, e poi trovare la casa che permette di fare quello che vuoi tu.

Le case del sito le ho lette io; quelle delle agenzie partner sulle isole vengono ricontrollate ogni notte sul prezzo. Se cerchi qualcosa che oggi non c'è, lo segno e ti avviso quando arriva.