Investir aux Canaries : acheter une maison pour la mettre en location

Une remarque honnête sur la rentabilité

Vous ne trouverez pas ici de pourcentage de rentabilité : il n'existe pas de chiffre réel pour « les Canaries », et qui l'écrit l'invente. La rentabilité d'une maison dépend de la zone, du type de location permis, des charges de la copropriété, de la fiscalité de votre situation et du prix auquel vous achetez. Ce que nous pouvons faire, c'est aligner les règles et les coûts, et vérifier avec vous les chiffres d'une maison précise, documents en main.

Les quatre voies de l'investisseur

1. La location résidentielle longue durée Une maison louée comme habitation à quelqu'un qui vit sur l'île. C'est la voie la plus simple à gérer et celle aux règles les plus stables : la loi espagnole sur les baux protège le locataire avec des durées minimales et des limites aux hausses, et la demande de logements sur les îles principales reste forte toute l'année. On cherche des zones de résidents, pas de touristes.
2. La location touristique La vivienda vacacional : des locations courtes à des touristes. Elle rend plus sur le papier et coûte plus dans la réalité : gestion, ménage, plateformes, saisonnalité, et surtout la licence, qui aux Canaries n'est pas acquise d'avance et que le règlement de copropriété peut interdire. On en parle dans la section ci-dessous et dans le guide dédié aux licences.
3. La reprise d'activité Un bar, un restaurant, un commerce déjà en fonctionnement : on reprend l'activité, pas les murs. C'est un investissement dans un travail, pas dans un bien, et il faut l'évaluer comme tel : bail du local, licences, comptes réels. Le guide de la reprise d'activité explique le traspaso étape par étape.
4. La finca et le terrain Des terrains agricoles avec ou sans maison. Ils fascinent et ont les règles les plus strictes : le sol rustique limite ce qu'on peut construire et utiliser, et l'eau a ses propres droits. Ce n'est pas un investissement à faire sans un technicien et sans avoir lu le guide des fincas.

Location touristique : ce qui doit être vrai avant d'acheter

• La maison doit pouvoir être habilitée comme vivienda vacacional. Depuis la Ley 6/2025 canarienne, en vigueur depuis le 13 décembre 2025, l'usage touristique d'une maison n'est admis que si le plan d'urbanisme de la commune l'autorise expressément (art. 3.3) ; la maison doit avoir au moins dix ans, cinq à La Palma, La Gomera et El Hierro (art. 5.1) ; on dépose une déclaration responsable auprès du Cabildo, qui inscrit l'activité au Registro General Turístico (art. 7.1) ; le numéro d'enregistrement doit figurer dans chaque annonce (art. 8.6) ; l'habilitation dure cinq ans, dix sur les trois îles vertes (art. 10.1). Ceux qui étaient habilités sous le règlement de 2015 ont cinq ans pour continuer. Avant l'offre, on vérifie auprès du Cabildo et de la commune compétents, pas sur l'annonce.
• La communauté de propriétaires ne doit pas l'avoir interdit : la Ley de Propiedad Horizontal (art. 17.12) permet à l'assemblée d'approuver, limiter, conditionner ou interdire la location touristique avec le vote des trois cinquièmes des propriétaires représentant les trois cinquièmes des quotes-parts, et d'imposer à ce lot une quote-part de charges majorée dans une limite fixée ; ces accords n'ont pas d'effet rétroactif. On lit le règlement de copropriété et les procès-verbaux des dernières assemblées.
• La maison doit répondre aux exigences techniques et de sécurité requises, et la licence doit être affichée et déclarée dans chaque annonce.
• Louer à des touristes sans habilitation, ou publier une annonce sans numéro d'enregistrement, est depuis 2025 une infraction très grave de la loi canarienne du tourisme (Ley 7/1995, art. 75), avec des amendes de 30 001 à 300 000 euros (art. 79.2) : le « tout le monde le fait » n'est pas une défense.

La règle pratique que j'applique : si un vendeur ou une annonce promettent une « licence touristique » sans montrer le document et le numéro d'enregistrement, pour moi la licence n'existe pas tant que je ne l'ai pas vue.

Quels impôts paie l'investisseur ?

À l'achat, on paie les mêmes impôts que n'importe quel acheteur (ITP sur l'ancien, IGIC et AJD sur le neuf), aux taux généraux : les réductions pour résidence habituelle ne valent pas pour une maison mise en location. Le guide sur les impôts et les frais a tous les chiffres ; ici comptent ceux du revenu.

• Un non-résident de l'Union européenne paie l'IRNR au taux de 19 % sur les revenus de la maison espagnole.
• Les résidents de l'UE peuvent déduire du loyer les frais directement liés à la location, à condition qu'ils soient justifiés, comme le prévoit la loi pour les résidents : charges de copropriété, IBI, assurance, réparations, amortissement. Cela se déclare avec le modèle 210.
• Le résident fiscal déclare le loyer dans l'IRPF, avec une réduction de 50 % sur le revenu net dans le cas général.
• Une maison à disposition, ni louée ni résidence habituelle, génère un revenu imputé de 2 % de la valeur cadastrale, sur lequel le non-résident paie l'IRNR et le résident l'IRPF.

À la vente, la plus-value est taxée à 19 % pour le non-résident de l'UE (avec la retenue de 3 % prélevée par l'acheteur) et par tranches de 19 % à 30 % pour le résident, en plus de la plusvalía municipal de la commune.

Les informations fiscales sont une orientation générale, pas un conseil. La location touristique a ses propres règles fiscales (services, impôt indirect) que nous ne traitons pas ici : pour votre cas, adressez-vous à un professionnel habilité.

Les vérifications que nous faisons avant une offre d'investissement

• La nota simple : propriétaire, hypothèques, charges. Sans elle, on ne signe rien.
• Le règlement de copropriété et les procès-verbaux : usage touristique permis ou interdit, travaux approuvés, procédures en cours, quotes-parts et dettes.
• Le dernier IBI et le dernier bilan de la copropriété : ce sont les charges fixes qui restent même maison vide.
• Le certificat énergétique et l'état des installations : une maison destinée à la location se répare avant, pas après.
• Pour la location touristique : la confirmation écrite de l'autorisation, ou de la possibilité de l'obtenir dans la commune et la zone.
• Le prix comparé à des ventes réelles de la même zone, pas aux annonces : nous vous le montrons avec des documents, pas avec une estimation.

Comment je travaille avec ceux qui investissent

Je m'appelle Luca, je vis aux Canaries depuis 2014, j'y suis entrepreneur depuis 2017 avec Toda Canarias et je m'occupe de la partie immobilière. Avec ceux qui investissent, je suis plus prudent qu'avec ceux qui achètent pour y vivre : j'ai vu trop d'« occasions » qui étaient des maisons sans licence dans des immeubles qui l'avaient interdite. Mon travail est de dire d'abord ce qu'on ne peut pas faire, puis de trouver la maison qui permet de faire ce que vous voulez.

Les maisons du site, je les ai lues moi-même ; celles des agences partenaires sur les îles sont recontrôlées chaque nuit sur le prix. Si vous cherchez quelque chose qui n'existe pas aujourd'hui, je le note et je vous préviens dès que ça arrive.