Invertir en Canarias: comprar una casa para ponerla a rentar

Una premisa honesta sobre la rentabilidad

Aquí no encontrarás un porcentaje de rentabilidad: no existe una cifra real para «Canarias», y quien la escribe se la inventa. La rentabilidad de una casa depende de la zona, del tipo de alquiler permitido, de los gastos de la comunidad, de la fiscalidad de tu situación y del precio al que compras. Lo que podemos hacer es poner en fila las reglas y los costes, y comprobar contigo las cifras de una casa concreta, con los documentos en la mano.

Los cuatro caminos de quien invierte

1. El alquiler residencial largo Una casa alquilada como vivienda a quien vive en la isla. Es el camino más sencillo de gestionar y el de reglas más estables: la ley española de arrendamientos protege al inquilino con duraciones mínimas y límites a las subidas, y la demanda de casas para vivir en las islas mayores es fuerte todo el año. Se buscan zonas de residentes, no de turistas.
2. El alquiler turístico La vivienda vacacional: alquileres cortos a turistas. Rinde más sobre el papel y cuesta más en la realidad: gestión, limpiezas, plataformas, estacionalidad, y sobre todo la licencia, que en Canarias no está garantizada y que el reglamento del edificio puede prohibir. Se habla de ello en la sección de abajo y en la guía dedicada a las licencias.
3. El negocio en traspaso Un bar, un restaurante, una tienda ya en marcha: se adquiere el negocio en marcha, no las paredes. Es una inversión en un trabajo, no en un inmueble, y hay que valorarla como tal: contrato de alquiler del local, licencias, cuentas reales. La guía del traspaso lo explica paso a paso.
4. La finca y el terreno Terrenos agrícolas con o sin casa. Fascinan y tienen las reglas más severas: el suelo rústico limita qué se puede construir y usar, y el agua tiene derechos propios. No es una inversión que se pueda hacer sin un técnico y sin haber leído la guía de las fincas.

Alquiler turístico: qué debe ser cierto antes de comprar

• La casa debe poder habilitarse como vivienda vacacional. Desde la Ley 6/2025 canaria, en vigor desde el 13 de diciembre de 2025, el uso turístico de una vivienda solo se admite si el planeamiento urbanístico del municipio lo permite expresamente (art. 3.3); la casa debe tener al menos diez años, cinco en La Palma, La Gomera y El Hierro (art. 5.1); se presenta una declaración responsable ante el Cabildo, que inscribe la actividad en el Registro General Turístico (art. 7.1); el número de registro debe figurar en cada anuncio (art. 8.6); la habilitación dura cinco años, diez en las tres islas verdes (art. 10.1). Quien estaba habilitado con el reglamento de 2015 tiene cinco años para continuar. Antes de la oferta se comprueba con el Cabildo y el municipio competentes, no con el anuncio.
• La comunidad de propietarios no debe haberlo prohibido: la Ley de Propiedad Horizontal (art. 17.12) permite a la junta aprobar, limitar, condicionar o prohibir el alquiler turístico con el voto de tres quintos de los propietarios que representen tres quintos de las cuotas, e imponer a esa unidad una cuota de gastos mayor dentro de un límite; estos acuerdos no tienen efecto retroactivo. Se leen los estatutos y las actas de las últimas juntas.
• La casa debe tener los requisitos técnicos y de seguridad exigidos, y la licencia debe exhibirse y declararse en cada anuncio.
• Alquilar a turistas sin habilitación, o publicar un anuncio sin número de registro, es desde 2025 una infracción muy grave de la ley canaria de turismo (Ley 7/1995, art. 75), con multas de 30.001 a 300.000 euros (art. 79.2): el «lo hace todo el mundo» no es una defensa.

La regla práctica que uso: si un vendedor o un anuncio prometen «licencia turística» sin mostrar el documento y el número de registro, para mí la licencia no existe hasta que la veo.

¿Qué impuestos paga quien invierte?

En la compra se pagan los mismos impuestos que cualquier comprador (ITP en lo usado, IGIC y AJD en lo nuevo), con los tipos generales: las reducciones por vivienda habitual no valen para una casa que se pone a rentar. La guía de impuestos y gastos tiene todas las cifras; aquí cuentan las de la renta.

• Un no residente de la Unión Europea paga el 19 % de IRNR sobre el alquiler.
• Los residentes de la UE pueden deducir del alquiler los gastos directamente ligados a él, siempre que estén documentados, como prevé la ley para los residentes: comunidad, IBI, seguro, reparaciones, amortización. Se declara con el modelo 210.
• El residente fiscal declara el alquiler en el IRPF, con una reducción del 50 % sobre el rendimiento neto en el supuesto general.
• La casa a disposición, ni alquilada ni vivienda habitual, genera una renta imputada del 2 % del valor catastral.

Al vender, la ganancia patrimonial tributa al 19 % para el no residente de la UE (con la retención del 3 % practicada por el comprador) y por tramos desde el 19 % hasta el 30 % para el residente, además de la plusvalía municipal del ayuntamiento.

La información fiscal es una orientación general, no un asesoramiento. El alquiler turístico tiene reglas fiscales propias (servicios, impuesto indirecto) que aquí no tratamos: para tu caso consulta a un profesional habilitado.

Los controles que hacemos antes de una oferta para inversión

• La nota simple: propietario, hipotecas, cargas. Sin ella, no se firma nada.
• Los estatutos de la comunidad y las actas: uso turístico permitido o prohibido, obras aprobadas, causas en curso, cuotas y deudas.
• El último IBI y el último balance de la comunidad: son los gastos fijos que quedan incluso con la casa vacía.
• El certificado energético y el estado de las instalaciones: una casa para alquilar se repara antes, no después.
• Para el alquiler turístico: la confirmación por escrito de la autorización o de la posibilidad de obtenerla en el municipio y la zona.
• El precio comparado con ventas reales de la misma zona, no con los anuncios: te lo mostramos con documentos, no con una estimación.

Cómo trabajo con quien invierte

Me llamo Luca, vivo en Canarias desde 2014, tengo una empresa aquí desde 2017 con Toda Canarias y me ocupo de la parte inmobiliaria. Con quien invierte soy más prudente que con quien compra para vivir: he visto demasiadas «oportunidades» que eran casas sin licencia en edificios que la habían prohibido. Mi trabajo es decir antes qué no se puede hacer, y después encontrar la casa que permite hacer lo que tú quieres.

Las casas del sitio las he leído yo; las de las agencias colaboradoras en las islas se revisan cada noche sobre el precio. Si buscas algo que hoy no existe, lo anoto y te aviso cuando llegue.