Tasse e costi di una casa alle Canarie: comprare, possedere, affittare, vendere

Quali imposte si pagano quando si compra?

La prima domanda è una sola: la casa è usata o nuova? Da questa dipende quale imposta si paga. Le percentuali qui sotto sono quelle delle fonti ufficiali in fondo alla pagina, lette il giorno indicato.

• Sull'acquisto di una casa usata si paga l'ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), che alle Canarie ha un tipo generale del 6,5 % sul prezzo.
• Se la casa usata diventa la residenza abituale e si rispettano i requisiti del Texto Refundido canario, l'ITP scende al 5 %.
• Per alcune situazioni previste dalla legge canaria (per esempio famiglie numerose o monoparentali, con limiti di reddito) l'ITP sulla residenza abituale è dell'1 %.

• Sull'acquisto di una casa nuova dal costruttore non si paga l'ITP ma l'IGIC (l'imposta indiretta canaria), con tipo generale del 7 %.
• L'IGIC scende al 5 % se la casa nuova sarà la residenza abituale, il prezzo (garage e pertinenze compresi) non supera 150.000 euro e chi compra non possiede un'altra abitazione; il tetto sale a 225.000 euro per le famiglie numerose di categoria generale e a 300.000 euro per quelle di categoria speciale.
• Un tipo IGIC del 3 % è previsto per la residenza abituale di alcune categorie (fra cui redditi familiari fino a 24.000 euro), con gli stessi tetti di prezzo.
• Sull'atto notarile di una casa nuova (soggetta a IGIC) si paga anche l'AJD, Actos Jurídicos Documentados, all'1 %.
• Per gli altri atti notarili su immobili non soggetti a IGIC l'AJD è dello 0,75 %.

ITP, IGIC e AJD si pagano all'Agencia Tributaria Canaria dopo il rogito, prima di iscrivere l'acquisto al Registro de la Propiedad: senza la ricevuta il registrador non iscrive. Chi compra con noi ha la gestoría che prepara i modelli e i pagamenti; i termini li fissa la legge e li seguiamo insieme.

Se chi vende non è residente fiscale in Spagna, chi compra trattiene il 3 % del prezzo e lo versa all'Agenzia Tributaria spagnola con il modello 211, come acconto sull'imposta del venditore.

Quanto costano notaio, registro e gestoría?

Notaio e Registro de la Propiedad applicano tariffe fissate per legge (gli aranceles), che crescono con il prezzo della casa e con la complessità dell'atto: un mutuo, per esempio, è una seconda escritura con le sue spese. La gestoría, che prepara imposte e iscrizione, ha un onorario libero. Nessuna di queste voci ha una percentuale unica che si possa scrivere qui senza ingannare: per questo chiediamo un preventivo scritto prima della firma delle arras e lo mettiamo nel conto insieme alle imposte.

La provvigione dell'agenzia, alle Canarie, la paga di norma chi vende, con il mandato firmato. Chi compra con noi non paga la nostra assistenza.

Un esempio per capire l'ordine di grandezza

Prendiamo una casa usata da 200.000 euro, comprata come seconda casa da un non residente. L'ITP al tipo generale del 6,5 % fa 13.000 euro. A questi si aggiungono notaio, registro e gestoría, che dipendono dall'atto e dal preventivo. Se la stessa casa fosse nuova, al posto dell'ITP ci sarebbero l'IGIC al 7 %, cioè 14.000 euro, e l'AJD all'1 % sull'atto, cioè 2.000 euro. Sono conti aritmetici sulle aliquote generali, non una simulazione del tuo caso: le riduzioni per la residenza abituale e i requisiti personali cambiano il risultato.

Cosa si paga ogni anno per possedere la casa?

• L'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), la tassa comunale sulla proprietà, dovuta da chi è titolare il primo gennaio. L'IBI si calcola sul valore catastale con un'aliquota che ogni comune fissa dentro i limiti della legge statale: per gli immobili urbani il minimo è lo 0,4 % e il massimo l'1,10 %. La ricevuta dell'anno in corso è uno dei documenti che chiediamo al venditore, e la legge impone al notaio di avvertire chi compra dei debiti IBI pendenti, perché l'immobile ne risponde.
• La tassa sui rifiuti (basura), anch'essa comunale, e in alcuni comuni altre tasse locali legate all'immobile.
• Le spese di comunità (comunidad de propietarios) se la casa sta in un edificio o in un complesso: piscina, giardini, ascensore, portineria, assicurazione, più il fondo di riserva obbligatorio. Le quote le decide l'assemblea; prima dell'offerta chiediamo l'ultimo bilancio e il certificato dei debiti, perché per legge chi compra risponde con l'immobile delle quote non pagate dell'anno in corso e dei tre anni precedenti (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e).
• Acqua, luce, eventuale gas in bombola e connessione: alle Canarie l'acqua ha un costo proprio, spesso più alto che altrove, e le case senza riscaldamento consumano poco d'inverno.

C'è poi un'imposta che sorprende molti compratori stranieri: la casa a disposizione, cioè non affittata e non abitazione principale, produce un reddito figurativo tassato ogni anno.

• Una casa a disposizione del proprietario (né affittata né abitazione principale) produce ogni anno un reddito figurativo pari al 2 % del valore catastale, su cui il non residente paga l'IRNR e il residente l'IRPF.
• Se il comune ha rivisto i valori catastali con una valutazione collettiva entrata in vigore nell'anno o nei dieci precedenti, il reddito figurativo scende all'1,1 % del valore catastale.
• Chi non è residente fiscale in Spagna ma risiede in un Paese dell'Unione Europea, come l'Italia, paga l'IRNR (l'imposta sul reddito dei non residenti) con aliquota del 19 % sui redditi della casa spagnola.
• Per i non residenti che vivono fuori dall'Unione Europea e dallo Spazio Economico Europeo l'aliquota generale dell'IRNR è del 24 %.

Per un non residente questo significa presentare ogni anno il modello 210 all'Agencia Tributaria statale, anche se la casa non produce un euro. Il residente fiscale dichiara lo stesso reddito figurativo dentro la sua dichiarazione IRPF. Esiste anche un'imposta sul patrimonio, con una soglia esente e regole autonomiche: se il tuo patrimonio in Spagna è rilevante, è un tema da affrontare con il consulente prima di comprare.

Cosa si paga se la si affitta?

Il canone di un affitto residenziale è reddito imponibile in Spagna, dove sta la casa, per residenti e non residenti. Cambiano l'imposta e le regole di calcolo.

• Non residente in un Paese dell'Unione Europea: IRNR al 19 % (24 % fuori dall'Unione). La legge permette ai residenti UE di dedurre le spese direttamente legate all'affitto, come prevede l'IRPF per i residenti, purché documentate; si dichiara con il modello 210 per i periodi in cui la casa è affittata, e il reddito figurativo per quelli in cui è vuota.
• Chi è residente fiscale e affitta una casa come abitazione di un inquilino dichiara il reddito netto nell'IRPF con una riduzione che nel caso generale è del 50 % (più alta in casi particolari previsti dalla legge).

L'affitto turistico (vivienda vacacional) è un altro mondo: serve l'autorizzazione, il regolamento dell'edificio può vietarlo, e il reddito ha una fiscalità propria. Ne parliamo nella guida sull'investire alle Canarie.

Cosa si paga quando si vende?

• La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana): l'imposta comunale sull'aumento di valore del terreno urbano fra l'acquisto e la vendita. La paga chi vende (art. 106.1); non è dovuta se si dimostra che il valore non è aumentato (art. 104.5); si presenta al comune entro trenta giorni lavorativi dalla vendita (art. 110.2). Se il venditore è una persona fisica non residente, la legge rende sostituto d'imposta chi compra (art. 106.2): per questo al rogito si trattiene la somma. Lo simuliamo con il comune prima di fissare il prezzo.
• Il tipo della plusvalía municipal lo fissa ogni comune e non può superare il 30 % della base imponibile; la base si calcola con il metodo oggettivo (valore catastale del terreno per un coefficiente legato agli anni di possesso) o, se più bassa, sulla plusvalenza reale dimostrata con i titoli di acquisto e di vendita.
• L'imposta sulla plusvalenza per il venditore residente fiscale: entra nella base del risparmio dell'IRPF, dal 19 % sui primi 6.000 euro fino al 30 % oltre 300.000 euro, a scaglioni. Se la casa venduta era l'abitazione abituale e il ricavato si reinveste in un'altra abitazione abituale, la legge esclude la plusvalenza dall'imposta, in tutto o in proporzione a quanto reinvestito.
• La plusvalenza che un non residente realizza vendendo la casa è tassata con l'IRNR al 19 %, e la ritenuta versata dal compratore con il modello 211 si scomputa da questa imposta.
• La provvigione dell'agenzia, concordata nel mandato; il certificato energetico e gli eventuali documenti da aggiornare.

Per il venditore non residente il conto è questo: il compratore trattiene il 3 % e lo versa con il modello 211; il venditore presenta poi il modello 210 con la plusvalenza reale al 19 %; se la ritenuta supera l'imposta, la differenza si chiede a rimborso. Con le carte in ordine (escritura di acquisto, fatture delle spese, ricevute delle imposte pagate allora) il calcolo è semplice e il rimborso arriva.

Questa pagina è un orientamento generale, non una consulenza fiscale o legale. Le aliquote cambiano con le leggi di bilancio statali e canarie: verifica le fonti indicate in fondo, con la data in cui le abbiamo lette, e per il tuo caso rivolgiti a un professionista abilitato.

Come lavoro sui costi, prima dell'offerta

Mi chiamo Luca, vivo alle Canarie dal 2014 e seguo la parte immobiliare di Toda Canarias. Prima che un cliente faccia un'offerta metto in fila tutti i numeri di questa pagina applicati a quella casa: l'ultima ricevuta dell'IBI e della basura, l'ultimo bilancio della comunità con la quota mensile, il preventivo di notaio, registro e gestoría, l'imposta sull'acquisto al tipo giusto per la sua situazione. Il totale scritto, prima della caparra: è così che nessuno scopre un costo al rogito.

Per le imposte annuali e per la vendita non faccio io il consulente fiscale: ti metto in contatto con professionisti abituati a chi compra dall'estero e che presentano il modello 210 ogni anno per i nostri clienti non residenti.