Impuestos y gastos de una casa en Canarias: comprar, poseer, alquilar, vender

¿Qué impuestos se pagan al comprar?

La primera pregunta es una sola: ¿la casa es usada o nueva? De ella depende qué impuesto se paga. Los porcentajes de aquí abajo son los de las fuentes oficiales del final de la página, leídas el día indicado.

• El ITP general en la compra de una vivienda usada es del 6,5 % sobre el precio.
• Si la vivienda usada pasa a ser tu residencia habitual y cumples los requisitos de la ley canaria, el ITP baja al 5 %.
• En algunos supuestos previstos por la ley canaria (familia numerosa o monoparental, con límites de renta) el ITP sobre la residencia habitual es del 1 %.

• En una vivienda nueva del promotor no se paga ITP sino el IGIC, con un tipo general del 7 %.
• El IGIC baja al 5 % si la vivienda nueva será tu residencia habitual y el precio no supera los límites de la ley canaria.
• Para algunas categorías, con los mismos límites de precio, el IGIC reducido es del 3 %.
• Sobre el acta notarial de una vivienda sujeta a IGIC se paga además el AJD, al 1 %.
• Para el resto de actas notariales sobre inmuebles no sujetas a IGIC, el AJD es del 0,75 %.

El ITP, el IGIC y el AJD se pagan a la Agencia Tributaria Canaria después de la escritura, antes de inscribir la compra en el Registro de la Propiedad: sin el recibo el registrador no inscribe. Quien compra con nosotros tiene la gestoría que prepara los modelos y los pagos; los plazos los fija la ley y los seguimos juntos.

Si quien vende no es residente fiscal en España, quien compra retiene el 3 % del precio y lo ingresa en la Agencia Tributaria española con el modelo 211, como pago a cuenta del impuesto del vendedor.

¿Cuánto cuestan el notario, el registro y la gestoría?

El notario y el Registro de la Propiedad aplican tarifas fijadas por ley (los aranceles), que crecen con el precio de la casa y con la complejidad del acto: una hipoteca, por ejemplo, es una segunda escritura con sus propios gastos. La gestoría, que prepara impuestos e inscripción, tiene honorarios libres. Ninguna de estas partidas tiene un porcentaje único que se pueda escribir aquí sin engañar: por eso pedimos un presupuesto por escrito antes de firmar las arras y lo incluimos en la cuenta junto con los impuestos.

La comisión de la agencia, en Canarias, la paga normalmente quien vende, con el mandato firmado. Quien compra con nosotros no paga nuestra asistencia.

Un ejemplo para entender el orden de magnitud

Tomemos una casa usada de 200.000 euros, comprada como segunda vivienda por alguien no residente. El ITP al tipo general del 6,5 % da 13.000 euros. A esto se añaden notario, registro y gestoría, que dependen del acto y del presupuesto. Si la misma casa fuera nueva, en lugar del ITP tendríamos el IGIC al 7 %, es decir 14.000 euros, y el AJD al 1 % sobre el acta, es decir 2.000 euros. Son cuentas aritméticas sobre los tipos generales, no una simulación de tu caso: las reducciones por residencia habitual y los requisitos personales cambian el resultado.

¿Qué se paga cada año por poseer la casa?

• El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), el impuesto municipal sobre la propiedad, debido por quien sea titular el uno de enero. La ley fija el tipo mínimo en el 0,4 % y el máximo en el 1,10 % del valor catastral para los inmuebles urbanos, y cada municipio elige dentro de esos límites. El recibo del año en curso es uno de los documentos que pedimos al vendedor, y la ley obliga al notario a advertir a quien compra de las deudas de IBI pendientes, porque el inmueble responde de ellas.
• La tasa de basura, también municipal, y en algunos municipios otras tasas locales ligadas al inmueble.
• Los gastos de comunidad (comunidad de propietarios) si la casa está en un edificio o en un complejo: piscina, jardines, ascensor, portería, seguro, más el fondo de reserva obligatorio. Las cuotas las decide la junta; antes de la oferta pedimos el último balance y el certificado de deudas, porque por ley quien compra responde con el inmueble de las cuotas no pagadas del año en curso y de los tres años anteriores (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e).
• Agua, luz, eventual gas en bombona y conexión: en Canarias el agua tiene un coste propio, a menudo alto, y las casas sin calefacción consumen poco en invierno.

Hay además un impuesto que sorprende a muchos propietarios extranjeros: la casa a disposición, es decir, no alquilada y que no es vivienda habitual, genera una renta imputada gravada cada año.

• La renta imputada general es el 2 % del valor catastral.
• Si el municipio ha revisado los valores catastrales con una ponencia colectiva en vigor en el año o en los diez anteriores, la renta imputada baja al 1,1 % del valor catastral.
• Un no residente de la Unión Europea paga el 19 % sobre esa renta imputada, con el modelo 210; fuera de la Unión el tipo es del 24 %.

Para un no residente esto significa presentar cada año el modelo 210 ante la Agencia Tributaria estatal, aunque la casa no genere ni un euro. El residente fiscal declara la misma renta imputada dentro de su declaración del IRPF. Existe también un impuesto sobre el patrimonio, con un mínimo exento y reglas autonómicas: si tu patrimonio en España es relevante, es un tema que hay que tratar con el asesor antes de comprar.

¿Qué se paga si se alquila?

La renta de un alquiler residencial es renta gravable en España, donde está la casa, para residentes y no residentes. Cambian el impuesto y las reglas de cálculo.

• No residente de un país de la Unión Europea: IRNR al 19 % (24 % fuera de la Unión). La ley permite a los residentes de la UE deducir los gastos directamente ligados al alquiler, como prevé el IRPF para los residentes, siempre que estén documentados; se declara con el modelo 210 en los períodos en que la casa está alquilada, y con la renta imputada en los períodos en que está vacía.
• Residente fiscal en España: declara el alquiler en el IRPF, con una reducción del 50 % sobre el rendimiento neto en el supuesto general.

El alquiler turístico (vivienda vacacional) es otro mundo: hace falta la autorización, el reglamento del edificio puede prohibirlo, y la renta tiene una fiscalidad propia. Hablamos de ello en la guía sobre invertir en Canarias.

¿Qué se paga al vender?

• La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana): el impuesto municipal sobre el aumento de valor del terreno urbano entre la compra y la venta. La paga quien vende (art. 106.1); no se debe si se demuestra que el valor no ha aumentado (art. 104.5); se presenta al ayuntamiento en el plazo de treinta días hábiles desde la venta (art. 110.2). Si el vendedor es una persona física no residente, la ley convierte a quien compra en sustituto del contribuyente (art. 106.2): por eso en la escritura se retiene la suma. Lo simulamos con el ayuntamiento antes de fijar el precio.
• El tipo de la plusvalía municipal lo fija cada ayuntamiento y no puede superar el 30 % de la base imponible.
• El impuesto sobre la ganancia patrimonial para el vendedor residente fiscal: entra en la base del ahorro del IRPF, desde el 19 % sobre los primeros 6.000 euros hasta el 30 % por encima de 300.000 euros, por tramos. Si la casa vendida era la vivienda habitual y el importe se reinvierte en otra vivienda habitual, la ley excluye la ganancia del impuesto, en todo o en proporción a lo reinvertido.
• Para el vendedor no residente, la ganancia patrimonial tributa al 19 % con el IRNR.
• La comisión de la agencia, acordada en el mandato; el certificado energético y los eventuales documentos que haya que renovar.

Para el vendedor no residente la cuenta es esta: el comprador retiene el 3 % y lo ingresa con el modelo 211; el vendedor presenta después el modelo 210 con la ganancia real al 19 %; si la retención supera al impuesto, la diferencia se pide como devolución. Con la documentación en orden (escritura de compra, facturas de los gastos, recibos de los impuestos pagados entonces) el cálculo es sencillo y la devolución llega.

Esta página es una orientación general, no un asesoramiento fiscal o legal. Los tipos cambian con las leyes de presupuestos estatales y canarias: comprueba las fuentes indicadas al final, con la fecha en que las hemos leído, y para tu caso consulta a un profesional habilitado.

Cómo trabajo con los costes, antes de la oferta

Me llamo Luca, vivo en Canarias desde 2014 y me ocupo de la parte inmobiliaria de Toda Canarias. Antes de que un cliente haga una oferta, pongo en fila todas las cifras de esta página aplicadas a esa casa: el último recibo del IBI y de la basura, el último balance de la comunidad con la cuota mensual, el presupuesto de notario, registro y gestoría, el impuesto de la compra al tipo correcto para su situación. El total por escrito, antes de la señal: así nadie descubre un coste en la notaría.

Para los impuestos anuales y para la venta no hago yo de asesor fiscal: te pongo en contacto con profesionales que trabajan con clientes extranjeros y que presentan el modelo 210 cada año por nuestros clientes no residentes.