Impôts et frais d'une maison aux Canaries : acheter, posséder, louer, vendre

Quels impôts paie-t-on à l'achat ?

Tout part d'une seule question : la maison est-elle ancienne ou neuve ? C'est de là que dépend l'impôt à payer. Les pourcentages ci-dessous sont ceux des sources officielles en bas de page, lues à la date indiquée.

• Sur l'achat d'une maison ancienne, vous payez l'ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), au taux général de 6,5 % du prix aux Canaries.
• Si la maison ancienne devient votre résidence habituelle et que vous remplissez les conditions du Texto Refundido canarien, l'ITP baisse à 5 %.
• Dans certaines situations prévues par la loi canarienne (par exemple les familles nombreuses ou monoparentales, sous conditions de revenus), l'ITP sur la résidence habituelle est de 1 %.

• Sur l'achat d'une maison neuve auprès du promoteur, vous ne payez pas l'ITP mais l'IGIC (la taxe indirecte canarienne), au taux général de 7 %.
• L'IGIC baisse à 5 % si la maison neuve devient votre résidence habituelle, si le prix (garage et annexes compris) ne dépasse pas 150 000 euros et si vous ne possédez pas d'autre logement ; le plafond monte à 225 000 euros pour les familles nombreuses de catégorie générale et à 300 000 euros pour celles de catégorie spéciale.
• Un taux IGIC de 3 % est prévu pour la résidence habituelle de certaines catégories (dont les revenus familiaux jusqu'à 24 000 euros), avec les mêmes plafonds de prix.
• Sur l'acte notarié d'une maison neuve (soumise à l'IGIC), vous payez aussi l'AJD, Actos Jurídicos Documentados, au taux de 1 %.
• Pour les autres actes notariés sur des biens non soumis à l'IGIC, l'AJD est de 0,75 %.

L'ITP, l'IGIC et l'AJD se paient à l'Agencia Tributaria Canaria après l'acte, avant d'inscrire l'achat au Registro de la Propiedad : sans le reçu, le registrador n'inscrit pas. Ceux qui achètent avec nous ont la gestoría qui prépare les formulaires et les paiements ; les délais sont fixés par la loi et nous les suivons ensemble.

Si le vendeur n'est pas résident fiscal en Espagne, l'acheteur retient 3 % du prix et le verse à l'Agencia Tributaria espagnole avec le modèle 211, en acompte sur l'impôt du vendeur.

Combien coûtent le notaire, le registre et la gestoría ?

Le notaire et le Registro de la Propiedad appliquent des tarifs fixés par la loi (les aranceles), qui augmentent avec le prix de la maison et la complexité de l'acte : un crédit, par exemple, est une seconde escritura avec ses propres frais. La gestoría, qui prépare les impôts et l'inscription, a des honoraires libres. Aucun de ces postes n'a un pourcentage unique qu'on puisse écrire ici sans induire en erreur : c'est pour cela que nous demandons un devis écrit avant la signature des arras et que nous l'ajoutons au calcul, avec les impôts.

La commission de l'agence, aux Canaries, est en général à la charge du vendeur, selon le mandat signé. Si vous achetez avec nous, vous ne payez pas notre accompagnement.

Un exemple pour comprendre l'ordre de grandeur

Prenons une maison ancienne à 200 000 euros, achetée comme résidence secondaire par un acheteur non résident. L'ITP au taux général de 6,5 % donne 13 000 euros. À cela s'ajoutent le notaire, le registre et la gestoría, qui dépendent de l'acte et du devis. Si la même maison était neuve, à la place de l'ITP il y aurait l'IGIC à 7 %, soit 14 000 euros, et l'AJD à 1 % sur l'acte, soit 2 000 euros. Ce sont des calculs arithmétiques sur les taux généraux, pas une simulation de votre cas : les réductions pour la résidence habituelle et les critères personnels changent le résultat.

Que paie-t-on chaque année pour posséder la maison ?

• L'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), la taxe communale sur la propriété, due par celui qui en est propriétaire au premier janvier. Pour les biens urbains, le taux va de 0,4 % à 1,10 % de la valeur cadastrale, fixé par chaque commune dans ces limites. Le dernier avis d'IBI est l'un des documents que nous demandons au vendeur, et la loi impose au notaire de prévenir l'acheteur des dettes d'IBI en cours, car le bien en répond.
• La taxe sur les ordures (basura), également communale, et dans certaines communes d'autres taxes locales liées au bien.
• Les charges de comunidad de propietarios si la maison se trouve dans un immeuble ou une résidence : piscine, jardins, ascenseur, gardiennage, assurance, plus le fonds de réserve obligatoire. Les quotes-parts sont décidées par l'assemblée ; avant l'offre, nous demandons le dernier bilan et le certificat des dettes, car la loi rend l'acheteur responsable, sur le bien, des quotes-parts impayées de l'année en cours et des trois années précédentes (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e).
• Eau, électricité, gaz en bouteille éventuel et raccordement : aux Canaries, l'eau a un coût propre, souvent plus élevé qu'ailleurs, et les maisons sans chauffage consomment peu en hiver.

Il y a ensuite un impôt qui surprend beaucoup d'acheteurs étrangers : la maison à disposition, c'est-à-dire ni louée ni résidence principale, produit chaque année un revenu fictif imposé.

• Une maison à disposition du propriétaire produit chaque année un revenu fictif égal à 2 % de la valeur cadastrale, sur lequel le non-résident paie l'IRNR et le résident l'IRPF.
• Si la commune a révisé les valeurs cadastrales lors d'une évaluation collective entrée en vigueur dans l'année ou dans les dix années précédentes, le revenu fictif baisse à 1,1 % de la valeur cadastrale.
• Le non-résident qui réside dans un pays de l'Union européenne, comme la France, paie l'IRNR (l'impôt sur le revenu des non-résidents) au taux de 19 % sur les revenus de la maison espagnole.
• Hors Union européenne et Espace économique européen, le taux général de l'IRNR est de 24 %.

Pour un non-résident, cela signifie déposer chaque année le modèle 210 à l'Agencia Tributaria de l'État, même si la maison ne rapporte pas un centime. Le résident fiscal déclare le même revenu fictif dans sa déclaration IRPF. Il existe aussi un impôt sur le patrimoine, avec un seuil d'exonération et des règles régionales : si votre patrimoine en Espagne est important, c'est un sujet à aborder avec votre conseiller avant d'acheter.

Que paie-t-on si on la loue ?

Le loyer d'une location résidentielle est un revenu imposable en Espagne, où se trouve la maison, pour les résidents comme pour les non-résidents. L'impôt et les règles de calcul changent.

• Non-résident dans un pays de l'Union européenne : IRNR à 19 % (24 % hors Union). La loi permet aux résidents de l'UE de déduire les frais directement liés à la location, comme le prévoit l'IRPF pour les résidents, à condition qu'ils soient justifiés ; la déclaration se fait avec le modèle 210 pour les périodes où la maison est louée, et le revenu fictif pour celles où elle est vide.
• Le résident fiscal qui loue une maison comme habitation à un locataire déclare le revenu net dans l'IRPF avec une réduction qui, dans le cas général, est de 50 % (plus élevée dans des cas particuliers prévus par la loi).

La location touristique (vivienda vacacional) est un autre monde : elle exige une autorisation, le règlement de l'immeuble peut l'interdire, et le revenu a sa propre fiscalité. Nous en parlons dans le guide sur l'investissement aux Canaries.

Que paie-t-on quand on vend ?

• La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) : l'impôt communal sur l'augmentation de valeur du terrain urbain entre l'achat et la vente. Il est dû par le vendeur (art. 106.1) ; il n'est pas dû si l'on démontre que la valeur n'a pas augmenté (art. 104.5) ; il se déclare à la commune dans les trente jours ouvrés suivant la vente (art. 110.2). Si le vendeur est une personne physique non résidente, la loi fait de l'acheteur le redevable substitut (art. 106.2) : c'est pourquoi la somme est retenue à la signature. Nous le simulons avec la commune avant de fixer le prix.
• Le taux de la plusvalía municipal est fixé par chaque commune et ne peut dépasser 30 % de la base imposable ; la base se calcule selon la méthode objective (valeur cadastrale du terrain multipliée par un coefficient lié aux années de possession) ou, si elle est plus basse, sur la plus-value réelle démontrée par les actes d'achat et de vente.
• L'impôt sur la plus-value pour le vendeur résident fiscal : elle entre dans la base de l'épargne de l'IRPF, de 19 % sur les premiers 6 000 euros jusqu'à 30 % au-delà de 300 000 euros, par tranches. Si la maison vendue était la résidence habituelle et que le produit est réinvesti dans une autre résidence habituelle, la loi exclut la plus-value de l'impôt, en tout ou en proportion du montant réinvesti.
• Pour le non-résident, la plus-value est taxée avec l'IRNR à 19 %, et la retenue versée par l'acheteur avec le modèle 211 se déduit de cet impôt.
• La commission de l'agence, convenue dans le mandat ; le certificat énergétique et les éventuels documents à mettre à jour.

Pour le vendeur non résident, le calcul est le suivant : l'acheteur retient 3 % et le verse avec le modèle 211 ; le vendeur dépose ensuite le modèle 210 avec la plus-value réelle à 19 % ; si la retenue dépasse l'impôt, la différence se demande en remboursement. Avec les documents en ordre (escritura d'achat, factures des frais, reçus des impôts payés à l'époque), le calcul est simple et le remboursement arrive.

Cette page est une orientation générale, pas un conseil fiscal ou juridique. Les taux changent avec les lois de finances nationales et canariennes : vérifiez les sources indiquées en bas de page, avec la date à laquelle nous les avons lues, et pour votre cas, adressez-vous à un professionnel habilité.

Comment je travaille sur les coûts, avant l'offre

Je m'appelle Luca, je vis aux Canaries depuis 2014 et je m'occupe de la partie immobilière de Toda Canarias. Avant qu'un client fasse une offre, j'aligne tous les chiffres de cette page appliqués à cette maison : le dernier avis d'IBI et de basura, le dernier bilan de la copropriété avec la quote-part mensuelle, le devis du notaire, du registre et de la gestoría, l'impôt sur l'achat au bon taux pour sa situation. Le total écrit, avant l'acompte : c'est ainsi que personne ne découvre un coût à la signature.

Pour les impôts annuels et pour la vente, je ne joue pas au conseiller fiscal : je vous mets en contact avec des professionnels habitués à une clientèle internationale, qui déposent le modèle 210 chaque année pour nos clients non-résidents.