Acheter une maison aux Canaries : le guide de l'agence

Pourquoi acheter une maison aux Canaries ?

D'abord pour le climat, doux toute l'année, avec de grandes différences d'une île à l'autre et entre le nord et le sud d'une même île. Ensuite pour une vie quotidienne à l'échelle humaine et un marché immobilier qui offre de tout, de l'appartement dans une résidence avec piscine à la finca avec terrain.

Les Canaries sont l'Espagne et l'Union européenne : les règles de la vente sont les règles espagnoles, avec quelques impôts propres à l'archipel. On y achète pour y vivre, pour y passer une partie de l'année ou pour en faire un investissement locatif : trois projets différents, et la bonne maison change selon le projet.

Quelle île choisir ?

Huit îles, huit caractères. Chaque page d'île présente les zones, le climat et les annonces disponibles :

• Ténérife : la plus grande et la plus variée : soleil et services au sud, verdure et ville au nord, deux aéroports.
• Gran Canaria : les dunes et les résidences avec piscine au sud, Las Palmas, une vraie ville, au nord, la montagne entre les deux.
• Fuerteventura : de longues plages et du vent, la plus tranquille des grandes îles, avec une importante communauté internationale à Corralejo.
• Lanzarote : des volcans et des maisons blanches, la marque de Manrique, trois zones résidentielles au bord de mer et une île qui se parcourt vite.
• La Palma : la plus verte, nature et silence, des fincas avec terrain, un ciel digne d'un observatoire.
• La Gomera : petite et escarpée, la forêt du Garajonay, un refuge en ferry depuis Ténérife : peu de maisons, des choix qui se font sans se presser.
• El Hierro : la plus petite et la plus éloignée, réserve de biosphère : on y achète par choix de vie.
• La Graciosa : la huitième île, sans routes goudronnées : des maisons très rares, pour qui a de la patience.

Comment acheter une maison aux Canaries, étape par étape

1. Le NIE Le Número de Identidad de Extranjero est le code qui identifie un étranger auprès du fisc espagnol. Il se demande en Espagne ou au consulat espagnol de votre pays ; sans NIE, impossible de signer l'escritura ni de payer les impôts.
2. Le compte bancaire Un compte dans une banque espagnole sert pour les paiements au vendeur, aux impôts et aux charges. Il s'ouvre avec le passeport et le NIE.
3. La recherche et la visite Choisissez l'île et la zone, regardez les annonces, visitez en personne ou avec une personne de l'agence qui vous envoie photos et vidéos. Chaque annonce de notre site a été lue par une personne avant sa mise en ligne.
4. L'offre et le contrat d'arras Une fois l'offre acceptée, vous signez le contrat d'arras : un compromis avec acompte qui fixe le prix, les délais et les conditions. Avant de le signer, on vérifie les documents de la maison.
5. Les vérifications La nota simple du Registro de la Propiedad indique qui est propriétaire et s'il existe des hypothèques ou des servitudes ; on contrôle aussi les charges de la comunidad de propietarios, l'IBI (la taxe communale) et le certificat énergétique.
6. L'acte chez le notaire L'escritura pública se signe devant un notaire espagnol ; si vous ne parlez pas espagnol, vous pouvez vous faire assister par un interprète ou donner procuration. À la signature, vous payez le solde et recevez les clés.
7. Après la signature Vous payez les impôts, l'achat est inscrit au Registro de la Propiedad et les compteurs sont mis à votre nom. Nous restons à vos côtés à cette étape aussi.

Combien coûte l'achat d'une maison aux Canaries, en plus du prix ?

Les impôts dépendent d'une seule chose : la maison est-elle ancienne ou neuve ? Les chiffres ci-dessous sont ceux des sources officielles indiquées en bas de page, lues à la date indiquée.

• Sur l'achat d'une maison ancienne, vous payez l'ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), au taux général de 6,5 % du prix aux Canaries.
• Si la maison ancienne devient votre résidence habituelle et que vous remplissez les conditions du Texto Refundido canarien, l'ITP baisse à 5 %.
• Dans certaines situations prévues par la loi canarienne (par exemple les familles nombreuses ou monoparentales, sous conditions de revenus), l'ITP sur la résidence habituelle est de 1 %.

• Sur l'achat d'une maison neuve auprès du promoteur, vous ne payez pas l'ITP mais l'IGIC (la taxe indirecte canarienne), au taux général de 7 %.
• L'IGIC baisse à 5 % si la maison neuve devient votre résidence habituelle, si le prix (garage et annexes compris) ne dépasse pas 150 000 euros et si vous ne possédez pas d'autre logement ; le plafond monte à 225 000 euros pour les familles nombreuses de catégorie générale et à 300 000 euros pour celles de catégorie spéciale.
• Un taux IGIC de 3 % est prévu pour la résidence habituelle de certaines catégories (dont les revenus familiaux jusqu'à 24 000 euros), avec les mêmes plafonds de prix.
• Sur l'acte notarié d'une maison neuve (soumise à l'IGIC), vous payez aussi l'AJD, Actos Jurídicos Documentados, au taux de 1 %.
• Pour les autres actes notariés sur des biens non soumis à l'IGIC, l'AJD est de 0,75 %.

À cela s'ajoutent le notaire, le Registro de la Propiedad et, si vous y recourez, la gestoría qui suit les démarches : ce sont des honoraires qui dépendent du prix et de la commune, et nous vous les demandons avant la signature. Aux Canaries, la commission de l'agence est en général à la charge du vendeur.

Si le vendeur n'est pas résident fiscal en Espagne, vous, l'acheteur, retenez 3 % du prix et le versez à l'Agencia Tributaria espagnole avec le modèle 211, en acompte sur l'impôt du vendeur.

Cette page est une orientation générale, pas un conseil fiscal ou juridique. Les taux changent avec les lois de finances : vérifiez toujours les sources indiquées et, pour votre cas, adressez-vous à un professionnel habilité.

Quelles erreurs éviter ?

• Signer les arras sans avoir lu la nota simple : c'est là qu'on découvre les hypothèques, les saisies et les copropriétaires.
• Faire confiance à une annonce sans savoir qui la publie : les grands portails regorgent d'annonces dupliquées ou leurres. Nous ne publions que des biens dont nous connaissons l'origine.
• Oublier les charges récurrentes : comunidad de propietarios, IBI, eau et électricité, qui ont leurs particularités aux Canaries.
• Acheter pour louer à des touristes sans vérifier que la zone et l'immeuble le permettent : les règles sur la location touristique changent d'une commune à l'autre.
• Sous-estimer le climat de la zone : à quelques kilomètres de distance, le soleil, le vent et l'humidité changent. Allez voir la maison à la saison où vous pensez y vivre.

Comment je travaille avec ceux qui achètent

Je m'appelle Luca, je vis aux Canaries depuis 2014 et j'y suis entrepreneur depuis 2017 : je m'occupe de la partie immobilière de Toda Canarias. Je vous accompagne en anglais ou en espagnol, de la première question à la signature. Les annonces du site, je les ai lues moi-même avant de les publier ; celles qui viennent des agences partenaires sur les îles, nous en recontrôlons le prix chaque nuit. Inmobilio, l'assistant du site, répond à toute heure et me transmet le contact quand il le faut.

Si la bonne maison n'existe pas encore aujourd'hui, je note ce que vous cherchez et je vous préviens dès qu'elle arrive : c'est ainsi que notre catalogue apprend ce qui manque.