Comprare casa alle Canarie: la guida dell'agenzia

Perché comprare casa alle Canarie?

Per il clima, prima di tutto: mite tutto l'anno, con differenze grandi fra un'isola e l'altra e fra il nord e il sud della stessa isola. Poi per i collegamenti aerei, per una vita quotidiana a misura di persona e per un mercato immobiliare che offre di tutto, dall'appartamento in un complesso con piscina alla finca con terreno.

Le Canarie sono Spagna e Unione Europea: le regole della compravendita sono quelle spagnole, con alcune imposte proprie dell'arcipelago. Chi compra lo fa per viverci, per passarci una parte dell'anno o per mettere la casa a reddito: sono tre progetti diversi, e la casa giusta cambia con il progetto.

Quale isola scegliere?

Otto isole, otto caratteri. Ogni pagina isola racconta le zone, il clima e gli annunci disponibili:

• Tenerife: la più grande e varia: sole e servizi a sud, verde e città a nord, due aeroporti.
• Gran Canaria: le dune e i complessi con piscina a sud, Las Palmas città vera a nord, montagna in mezzo.
• Fuerteventura: spiagge lunghe e vento, la più tranquilla delle maggiori, con una grande comunità internazionale a Corralejo.
• Lanzarote: vulcani e case bianche, il segno di Manrique, tre zone residenziali sul mare e un'isola che si gira in fretta.
• La Palma: la più verde, natura e silenzio, fincas con terreno, un cielo da osservatorio.
• La Gomera: piccola e ripida, il bosco del Garajonay, un rifugio in traghetto da Tenerife: poche case, scelte con calma.
• El Hierro: la più piccola e lontana, riserva della biosfera: si compra per una scelta di vita.
• La Graciosa: l'ottava isola, senza strade asfaltate: case rarissime, per chi ha pazienza.

Come si compra casa alle Canarie, passo per passo

1. Il NIE Il Número de Identidad de Extranjero è il codice che identifica uno straniero davanti al fisco spagnolo. Si richiede in Spagna o al consolato spagnolo nel tuo Paese; senza NIE non si può firmare il rogito né pagare le imposte.
2. Il conto corrente Un conto in una banca spagnola serve per i pagamenti al venditore, alle imposte e alle utenze. Si apre con il passaporto e il NIE.
3. La ricerca e la visita Scegli l'isola e la zona, guarda gli annunci, visita di persona o con una persona dell'agenzia che ti manda foto e video. Ogni annuncio del nostro sito è stato letto da una persona prima di andare online.
4. L'offerta e il contrato de arras Quando l'offerta è accettata si firma il contratto di arras: un preliminare con caparra che fissa prezzo, tempi e condizioni. Prima di firmarlo si verificano i documenti della casa.
5. Le verifiche La nota simple del Registro de la Propiedad dice chi è il proprietario e se ci sono ipoteche o vincoli; si controllano anche le spese condominiali, l'IBI (la tassa comunale) e il certificato energetico.
6. Il rogito dal notaio La escritura pública si firma davanti a un notaio spagnolo; se non parli spagnolo puoi farti assistere da un interprete o dare procura. Con la firma si paga il saldo e si ricevono le chiavi.
7. Dopo la firma Si pagano le imposte, si iscrive l'acquisto nel Registro de la Propiedad e si voltano le utenze. Noi restiamo con te anche in questa fase.

Quanto costa comprare casa alle Canarie, oltre al prezzo?

Le imposte dipendono da una cosa sola: se la casa è usata o nuova. Le cifre qui sotto sono quelle delle fonti ufficiali indicate in fondo alla pagina, lette il giorno indicato.

• Sull'acquisto di una casa usata si paga l'ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), che alle Canarie ha un tipo generale del 6,5 % sul prezzo.
• Se la casa usata diventa la residenza abituale e si rispettano i requisiti del Texto Refundido canario, l'ITP scende al 5 %.
• Per alcune situazioni previste dalla legge canaria (per esempio famiglie numerose o monoparentali, con limiti di reddito) l'ITP sulla residenza abituale è dell'1 %.

• Sull'acquisto di una casa nuova dal costruttore non si paga l'ITP ma l'IGIC (l'imposta indiretta canaria), con tipo generale del 7 %.
• L'IGIC scende al 5 % se la casa nuova sarà la residenza abituale, il prezzo (garage e pertinenze compresi) non supera 150.000 euro e chi compra non possiede un'altra abitazione; il tetto sale a 225.000 euro per le famiglie numerose di categoria generale e a 300.000 euro per quelle di categoria speciale.
• Un tipo IGIC del 3 % è previsto per la residenza abituale di alcune categorie (fra cui redditi familiari fino a 24.000 euro), con gli stessi tetti di prezzo.
• Sull'atto notarile di una casa nuova (soggetta a IGIC) si paga anche l'AJD, Actos Jurídicos Documentados, all'1 %.
• Per gli altri atti notarili su immobili non soggetti a IGIC l'AJD è dello 0,75 %.

A queste si aggiungono il notaio, il Registro de la Propiedad e, se la si usa, la gestoría che segue le pratiche: sono tariffe che dipendono dal prezzo e dal comune, e le chiediamo per te prima della firma. Le provvigioni di agenzia alle Canarie le paga di norma chi vende.

Se chi vende non è residente fiscale in Spagna, chi compra trattiene il 3 % del prezzo e lo versa all'Agenzia Tributaria spagnola con il modello 211, come acconto sull'imposta del venditore.

Questa pagina è un orientamento generale, non una consulenza fiscale o legale. Le aliquote cambiano con le leggi di bilancio: verifica sempre le fonti indicate e, per il tuo caso, rivolgiti a un professionista abilitato.

Quali errori evitare?

• Firmare le arras senza aver letto la nota simple: è lì che si scoprono ipoteche, pignoramenti e comproprietari.
• Fidarsi di un annuncio senza sapere chi lo pubblica: i grandi portali sono pieni di annunci duplicati o civetta. Noi pubblichiamo solo immobili di cui conosciamo la provenienza.
• Dimenticare le spese ricorrenti: comunità, IBI, acqua e luce, che alle Canarie hanno le loro particolarità.
• Comprare per affittare ai turisti senza controllare che la zona e l'edificio lo permettano: le regole sull'affitto turistico cambiano da comune a comune.
• Sottovalutare il clima della zona: a pochi chilometri di distanza cambiano sole, vento e umidità. Vai a vedere la casa nella stagione in cui pensi di viverci.

Come lavoro con chi compra

Mi chiamo Luca, vivo alle Canarie dal 2014 e faccio impresa qui dal 2017: seguo la parte immobiliare di Toda Canarias. Ti parlo nella tua lingua dalla prima domanda al rogito. Gli annunci del sito li ho letti io prima di pubblicarli; quelli che arrivano dalle agenzie partner sulle isole li ricontrolliamo ogni notte sul prezzo. Inmobilio, l'assistente del sito, risponde a qualunque ora e mi passa il contatto quando serve.

Se oggi non c'è la casa giusta, segno cosa cerchi e ti avviso quando arriva: è così che il nostro archivio impara cosa manca.