Nota simple: so lesen Sie sie vor einem Kaufangebot

Was in einer nota simple steht

• Die Identifikation der finca, also der Einheit, die im Registro, dem Grundbuch, eingetragen ist, mit ihrem Código Registral Único (CRU): der Personalausweis der Immobilie im Registro.
• Der oder die Inhaber der eingetragenen Rechte und die Art dieser Rechte: Volleigentum, Hypothek, Nießbrauch.
• Umfang, Art und Einschränkungen dieser Rechte: wie viel jedem gehört, ob es eine Pfändung, eine Dienstbarkeit oder eine sonstige Belastung gibt.
• Die Beschreibung der Immobilie, wie sie im Registro steht: Fläche, Grenzen, Nebenräume.

Die Registradores sagen es klar: Die nota simple hat «valor puramente informativo», also rein informativen Wert, und beweist nicht rechtsverbindlich, was in den asientos, den Eintragungen, steht. Dafür gibt es die certificación, die amtliche Bescheinigung, die der registrador unterschreibt. Um zu entscheiden, ob Sie ein Angebot machen, reicht die nota simple völlig aus; für die escritura holt der Notar die aktuelle Registerauskunft ein.

Wie Sie sie beantragen, was sie kostet, wann sie kommt

• Online, auf der Webseite des Colegio de Registradores: Sie geben die finca an (Adresse oder CRU) und das Interesse, mit dem Sie den Antrag begründen und das der registrador auf seine Berechtigung prüft. Wer kurz vor einem Kauf steht, hat dieses Interesse.
• Die offiziellen Kosten, die die Registradores für den Online-Antrag nennen, liegen bei 9,02 Euro zuzüglich IVA, der spanischen Mehrwertsteuer, und die nota kommt «en un plazo medio inferior a dos horas», im Schnitt also in weniger als zwei Stunden; das Internet-Antragssystem (FLOTI) schickt sie innerhalb von 24 Stunden per E-Mail.
• Persönlich, beim Registro de la Propiedad des Bezirks, in dem die Immobilie liegt.

Kaufen Sie mit mir, beantrage ich sie, und wir lesen sie gemeinsam. Beantragen Sie sie selbst, denken Sie daran: Die nota hält den Stand im Moment ihrer Ausstellung fest, und die Registradores weisen darauf hin, dass danach «pueden haberse producido cambios», also Änderungen eingetreten sein können. Deshalb hole ich vor den arras immer eine neue ein, auch wenn ich schon eine von vor zwei Wochen habe.

Was ich Zeile für Zeile prüfe

1. Der Inhaber Der Name auf der nota muss mit dem der Person übereinstimmen, die den Verkauf unterschreibt. Sind es zwei oder mehr Inhaber, müssen alle unterschreiben; ist einer verstorben, muss zuerst der Erbfall geregelt sein.
2. Die cargas Die Belastungen: Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten, Rechte Dritter. Eine Hypothek ist kein Problem, wenn sie bei der escritura mit dem Kaufpreis gelöscht wird; eine Pfändung muss man verstehen, bevor es weitergeht.
3. Die Beschreibung Fläche und Nebenräume müssen zu dem passen, was Sie gesehen haben und was in der Anzeige steht. Eine geschlossene Terrasse oder ein zusätzliches Zimmer, die es im Registro nicht gibt, sind eine Frage, die sofort gestellt werden muss.
4. Garage und trastero Garage und Abstellraum (trastero) sind oft eigene fincas mit eigener nota. Werden sie Ihnen zusammen mit dem Haus verkauft, hole ich auch für sie eine nota ein.
5. Das Datum Ist die nota älter als ein paar Tage, beantrage ich sie vor der Unterschrift der arras neu.

Was zu tun ist, wenn etwas nicht stimmt

Eine nota mit einer Hypothek, einem zusätzlichen Miteigentümer oder einer abweichenden Fläche ist kein Nein: Sie ist eine Frage an den Verkäufer, und die Antwort muss schriftlich kommen. Vieles lässt sich vor der escritura klären, von der Löschung der Hypothek mit dem Kaufpreis bis zur Berichtigung einer Fläche; anderes ändert den Preis, und manches führt dazu, dass man ein anderes Haus sucht. In allen drei Fällen ist es besser, das zu wissen, bevor Sie die arras gezahlt haben.