La nota simple: cómo leerla antes de hacer una oferta

Qué hay dentro de una nota simple

• La identificación de la finca, con su Código Registral Único (CRU): es el carné de identidad del inmueble en el Registro.
• El titular o los titulares de los derechos inscritos y la naturaleza de esos derechos: plena propiedad, hipoteca, usufructo.
• La extensión, la naturaleza y las limitaciones de esos derechos: cuánto tiene cada uno, si hay un embargo, una servidumbre, una carga.
• La descripción del inmueble tal como consta en el Registro: superficie, linderos, anejos.

Los Registradores lo dicen con claridad: la nota simple tiene «valor puramente informativo» y no da fe del contenido de los asientos. Para eso está la certificación, el documento público firmado por el registrador. Para decidir si haces una oferta, con la nota simple basta y sobra; en la firma de la escritura, el notario pedirá la información registral actualizada.

Cómo se pide, cuánto cuesta, cuándo llega

• Online, desde la web del Colegio de Registradores: se indica la finca (dirección o CRU) y el interés que motiva la solicitud, que el registrador valora como legítimo. Para quien está a punto de comprar, ese interés existe.
• El coste oficial que indican los Registradores para la solicitud online es de 9,02 euros más IVA, y la nota llega «en un plazo medio inferior a dos horas»; el sistema de solicitud por internet (FLOTI) la envía por correo electrónico en un plazo de 24 horas.
• En persona, en el Registro de la Propiedad del distrito donde está el inmueble.

Si compras conmigo, la pido yo y la leemos juntos. Si la pides tú, ten en cuenta que la nota fotografía la situación en el momento en que se emite: los Registradores avisan de que después «pueden haberse producido cambios». Por eso, antes del contrato de arras pido siempre una nueva, aunque tenga una de hace dos semanas.

Qué reviso yo, línea por línea

1. El titular El nombre en la nota debe coincidir con quien firma la venta. Si hay dos o más titulares, tienen que firmar todos; si uno ha fallecido, antes hace falta la sucesión.
2. Las cargas Hipotecas, embargos, servidumbres, derechos de terceros. Una hipoteca no es un problema si se cancela ante notario con el precio; un embargo hay que entenderlo antes de seguir adelante.
3. La descripción La superficie y los anejos deben parecerse a lo que has visto y a lo que dice el anuncio. Una terraza cerrada o una habitación de más que no existen en el Registro son una pregunta que hay que hacer enseguida.
4. Garaje y trastero A menudo son fincas separadas, con su propia nota. Si te los venden junto con la casa, pido también la nota de cada una.
5. La fecha Si la nota tiene más de unos días, la vuelvo a pedir antes de la firma del contrato de arras.

Qué hacer si algo no cuadra

Una nota con una hipoteca, un copropietario de más o una superficie distinta no es un no: es una pregunta para el vendedor, y la respuesta tiene que ser por escrito. Muchas cosas se arreglan antes de la firma ante notario, desde la cancelación de la hipoteca con el precio hasta la regularización de una superficie; otras hacen cambiar el precio, y alguna hace cambiar de casa. En los tres casos es mejor saberlo antes de haber entregado las arras.