Ferienvermietung auf den Kanaren: die Lizenz vivienda vacacional

Was eine vivienda vacacional ist

Die vivienda vacacional ist eine Figur des kanarischen Tourismusrechts, kein einfacher Mietvertrag. Die Verordnung von 2015 definiert sie als möbliertes, ausgestattetes und sofort nutzbares Haus, das über touristische Angebotskanäle vermarktet wird, vorübergehend und als Ganzes an Dritte überlassen wird, in gewohnheitsmäßiger Form und gegen Bezahlung. Jedes Wort zählt.

• Als Ganzes: Es wird das ganze Haus überlassen, nicht ein Zimmer (das ausdrückliche Verbot, zimmerweise zu vermieten, wurde gerichtlich aufgehoben).
• In gewohnheitsmäßiger Form: zwei oder mehr Überlassungen im Jahr, oder eine im Jahr, aber wiederholt. Ein Wochenende, das man einem Freund überlässt, zählt nicht dazu; zwei online veröffentlichte Buchungen schon.
• Über touristische Angebotskanäle: Agenturen, Buchungszentralen, Portale, Werbung über jedes Medium. Die Anzeige ist das Erste, was die Inspektion findet.

Eine Klarstellung, die ich oft wiederholen musste: Die Verordnung von 2015 schloss Häuser innerhalb touristischer Zonen und Ferienanlagen aus, aber dieser Absatz wurde gerichtlich aufgehoben, zuerst vom kanarischen Gericht und dann vom Tribunal Supremo. Wer ihn noch zitiert, verwendet einen nicht mehr geltenden Text: Die richtige Antwort steht im Bebauungsplan der Gemeinde.

Wer die Genehmigung erteilt: der Cabildo der Insel

Es ist nicht die Gemeinde und auch nicht das Gobierno de Canarias: Die Anlaufstelle ist der Cabildo Insular. Und es ist keine Lizenz, die man beantragt und auf die man wartet, sondern eine declaración responsable: Der Eigentümer erklärt, dass er die Voraussetzungen und die Unterlagen dafür hat, und verpflichtet sich, sie zu erhalten, solange die Tätigkeit andauert.

1. Die Erklärung geht an den Cabildo Das Gesetz von 2025 bestätigt den Weg von 2015: Die declaración responsable wird beim Cabildo der Insel eingereicht, der die Tätigkeit von Amts wegen im Registro General Turístico einträgt.
2. Die entscheidenden Unterlagen Mindestens drei sind nötig: eine von einem Techniker unterzeichnete Tätigkeitsbeschreibung mit Grundrissen, Ansichten und Fotos; wenn das Haus zu einer Eigentümergemeinschaft gehört, eine Bescheinigung der junta de propietarios; die cédula urbanística, die bestätigt, dass der Plan die touristische Nutzung für dieses Haus erlaubt.
3. Es beginnt am selben Tag Sobald die Erklärung mit allen Anlagen eingereicht ist, kann die Tätigkeit noch am selben Tag beginnen. Aber die Eintragung bestätigt nichts: Cabildo und Gobierno de Canarias behalten die Befugnisse zur Kontrolle, Inspektion und Sanktion.
4. Die Registernummer muss in jeder Anzeige stehen Die Eintragung erzeugt eine Registernummer, und das Gesetz schreibt vor, sie in jeder Anzeige anzugeben, die die Immobilie als touristische Unterkunft anbietet. Das ist das Erste, was ich prüfe, wenn mir ein Kunde den Link zu einem Haus schickt, das «bereits touristisch vermietet» wird.

Was das kanarische Gesetz von 2025 vorsieht

Das Gesetz zur nachhaltigen Ordnung der touristischen Nutzung von Wohnungen stammt vom 10. Dezember 2025, veröffentlicht im Boletín Oficial de Canarias Nummer 246 vom 12. Dezember 2025 und einen Tag später in Kraft getreten. Es verlagert den Schwerpunkt vom Tourismus zur Raumordnung.

• Die Wohnnutzung eines Hauses allein erlaubt keine touristische Nutzung: Diese ist nur zulässig, wenn der Bebauungsplan sie ausdrücklich mit seiner detaillierten Ordnung erlaubt. Solange die Gemeinde diesen Schritt nicht gemacht hat, lautet die Antwort Nein.
• In der Regel bleiben mindestens 90 % der Wohnbebauungsfläche jedes Bereichs ausschließlich der Wohnnutzung vorbehalten; auf La Palma, La Gomera und El Hierro sinkt die Mindestreserve auf 80 %.
• Ein Haus muss mindestens zehn Jahre alt sein, um zugelassen werden zu können, fünf auf El Hierro, La Gomera und La Palma sowie in den Gemeinden des reto demográfico; nachgewiesen wird das mit der Baugenehmigung, der Neubauerklärung oder der Katasterbescheinigung.
• Wo die Gemeinde noch nicht entschieden hat, gelten Ersatzregeln: Die maximale Aufnahmekapazität beträgt 10 % der Einwohner jedes Siedlungskerns laut padrón, was auf den drei grünen Inseln und in den Gemeinden des reto demográfico auf 20 % steigt; in den asentamientos agrícolas kann die touristische Nutzung überhaupt nicht zugelassen werden.

Und wer schon eine Lizenz hat? Wer mit der Verordnung von 2015 ordnungsgemäß zugelassen war, hat fünf Jahre, um wie bisher fortzufahren, danach erlöschen die Wirkungen der alten Erklärung, außer man wurde nach dem neuen Regelwerk zugelassen; wer nachweist, dass fünf Jahre nicht ausreichen, kann beim Cabildo eine einzige Verlängerung beantragen, bis zu insgesamt zehn Jahren ab Inkrafttreten.

Was ich vor dem Kauf im Gebäude prüfe

Hier gehen mehr Käufe verloren als anderswo. Das Haus kann perfekt sein und die Lage auch: Wenn die Eigentümergemeinschaft Nein gesagt hat, findet die touristische Vermietung nicht statt, und keine Erklärung beim Cabildo macht sie möglich.

1. Gründungsurkunde und Satzung Das kanarische Gesetz ist eindeutig: Die Tätigkeit darf nicht genehmigt oder ausgeübt werden, wenn die Gründungsurkunde, die Satzung oder ein Beschluss der Versammlung es verhindern. Ich verlange eine Kopie und lese sie, bevor ich über den Preis spreche.
2. Die Protokolle der letzten Versammlungen Ein ablehnender Beschluss gilt wie eine Satzung. Im spanischen Gesetz über das Wohnungseigentum erfordert der Beschluss, der die touristische Vermietung genehmigt, einschränkt, bedingt oder verbietet, drei Fünftel der Eigentümer, die drei Fünftel der Miteigentumsanteile vertreten: qualifiziert, aber erreichbar. Die Protokolle zeigen, ob es schon einen Versuch gab.
3. Die erhöhten Beiträge Mit derselben Mehrheit kann die Gemeinschaft Sonderbeiträge festlegen oder den Anteil an den Gemeinschaftskosten für das an Touristen vermietete Haus erhöhen, solange die Erhöhung 20 % nicht übersteigt.
4. Die cédula urbanística Das ist das Dokument der Gemeinde, das sagt, ob der Bebauungsplan die touristische Nutzung für diese Immobilie zulässt, und eine der Pflichtanlagen. Im Zweifel fordere ich sie selbst an, bevor die arras unterschrieben werden: Das erspart den Kauf eines Projekts, das nie anläuft.

Ein Detail, das beruhigt: Das Gesetz über das Wohnungseigentum legt fest, dass diese Beschlüsse keine Rückwirkung haben. Eine Gemeinschaft, die heute verbietet, löscht keine bereits zugelassene Tätigkeit; aber wenn Sie gerade jetzt kaufen, betrifft Sie diese Abstimmung.

Was passiert, wenn man ohne Lizenz vermietet

Die Verordnung von 2015 verweist auf die Tourismusinspektion und das Sanktionsregime des kanarischen Tourismusgesetzes, das durch das Gesetz von 2025 bei den beiden häufigsten Verstößen verschärft wurde: für ein Haus zu werben, ohne die Registernummer anzugeben, und Beherbergungsdienste an einem nicht als touristische Einrichtung zugelassenen Ort anzubieten. Heute sind beide sehr schwere Verstöße.

• Die Bußgeldskala ist gesetzlich festgelegt: bis zu 1.500 Euro bei leichten, zwischen 1.501 und 30.000 Euro bei schweren, zwischen 30.001 und 300.000 Euro bei sehr schweren Verstößen.
• Bei sehr schweren Verstößen kann die Aussetzung der Tätigkeit hinzukommen: von einem Tag bis sechs Monaten bei Wiederholung schwerer Verstöße, von sechs Monaten bis zu einem Jahr bei Wiederholung sehr schwerer Verstöße.

Mein Rat an alle, die zum Vermieten kaufen: Drehen Sie die Reihenfolge der Fragen um – erst der Bebauungsplan und die Eigentümergemeinschaft, dann der Preis.

Das ist eine allgemeine Orientierung, geschrieben nach Lektüre der am Ende der Seite genannten amtlichen Quellen: keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Regelung hängt von der Gemeinde, der Insel und der einzelnen Immobilie ab und befindet sich in einem laufenden Übergang: Wenden Sie sich für Ihren Fall an einen Rechtsanwalt oder einen zugelassenen Techniker und holen Sie eine Bestätigung beim zuständigen Cabildo und der Gemeinde ein.