Location touristique aux Canaries : la licence vivienda vacacional

Qu'est-ce qu'une vivienda vacacional

La vivienda vacacional est une catégorie du tourisme canarien, pas de la simple location. Le règlement de 2015 la définit comme un logement meublé et équipé prêt à l'usage, commercialisé sur des canaux d'offre touristique, cédé temporairement et dans sa totalité à des tiers, de façon habituelle et contre paiement. Chaque élément compte.

• Dans sa totalité : on cède tout le logement, pas une chambre (l'interdiction expresse de louer par chambre a été annulée en justice).
• De façon habituelle : deux cessions ou plus dans l'année, ou une seule mais répétée chaque année. Un week-end prêté à un ami ne l'est pas ; deux réservations publiées en ligne, si.
• Sur des canaux d'offre touristique : agences, centrales de réservation, portails, publicité sur tout support. L'annonce est le premier élément que trouve l'inspection.

Une précision que j'ai dû répéter souvent : le règlement de 2015 excluait les logements situés dans les zones et lotissements touristiques, mais cet alinéa a été annulé en justice, d'abord par le tribunal canarien puis par le Tribunal Supremo. Ceux qui le citent encore utilisent un texte qui n'est plus en vigueur : la vraie réponse se trouve dans le plan d'urbanisme de la commune.

Qui délivre l'autorisation : le Cabildo de l'île

Ce n'est ni la commune ni le Gobierno de Canarias : la porte d'entrée est le Cabildo Insular. Et ce n'est pas une licence que l'on demande et que l'on attend, mais une déclaration responsable : le titulaire déclare remplir les conditions et détenir les documents qui le prouvent, et s'engage à les maintenir tant que dure l'activité.

1. La déclaration va au Cabildo La loi de 2025 confirme la voie de 2015 : la déclaration responsable se dépose auprès du Cabildo de l'île, qui inscrit l'activité d'office au Registro General Turístico.
2. Les documents qui comptent Il en faut au moins trois : un mémoire de l'activité signé par un technicien, avec plans, élévations et photographies ; si le logement est en copropriété, une attestation de la junta de propietarios ; la cédula urbanística qui certifie que le plan habilite l'usage touristique pour ce logement.
3. On démarre le jour même Une fois la déclaration déposée avec toutes les pièces jointes, l'activité peut commencer ce jour-là. Mais l'inscription ne valide rien : le Cabildo et le Gobierno de Canarias conservent leurs pouvoirs de contrôle, d'inspection et de sanction.
4. Le numéro d'enregistrement figure sur chaque annonce L'inscription produit un numéro d'enregistrement, et la loi impose de l'inclure dans toute annonce proposant le bien comme hébergement touristique. C'est la première chose que je vérifie quand un client m'envoie le lien d'un logement « déjà en location touristique ».

Ce que prévoit la loi canarienne de 2025

La loi d'aménagement durable de l'usage touristique des logements est du 10 décembre 2025, publiée au Boletín Oficial de Canarias numéro 246 du 12 décembre 2025 et entrée en vigueur le lendemain. Elle déplace le centre de gravité du tourisme vers l'urbanisme.

• La destination résidentielle d'un logement n'habilite à elle seule aucun usage touristique : cet usage n'est admissible que si le plan d'urbanisme le permet expressément, avec son ordonnancement détaillé. Tant que la commune n'a pas franchi cette étape, la réponse est non.
• En règle générale, au moins 90 % de la constructibilité résidentielle de chaque secteur reste à usage exclusivement résidentiel ; à La Palma, La Gomera et El Hierro, la réserve minimale descend à 80 %.
• Il faut au moins dix ans d'ancienneté pour qu'un logement puisse être habilité, cinq ans à El Hierro, La Gomera et La Palma et dans les communes du reto demográfico ; on le prouve avec le permis de construire, la déclaration d'ouvrage neuf ou le certificat cadastral.
• Là où la commune n'a pas encore décidé, des règles supplétives s'appliquent : la capacité d'accueil maximale est de 10 % des habitants de chaque noyau selon le padrón, taux qui monte à 20 % sur les trois îles vertes et dans les communes du reto demográfico ; dans les asentamientos agrícolas, l'usage touristique ne peut absolument pas être habilité.

Et ceux qui ont déjà la licence ? Ceux qui étaient régulièrement habilités sous le règlement de 2015 ont cinq ans pour continuer comme avant, après quoi les effets de l'ancienne déclaration s'éteignent, sauf à s'être habilité sous le nouveau régime ; ceux qui démontrent que cinq ans ne suffisent pas peuvent demander au Cabildo une seule prorogation, jusqu'à dix ans au total depuis l'entrée en vigueur.

Ce que je vérifie dans la copropriété avant d'acheter

C'est là que se perdent le plus d'achats. Le logement peut être parfait et le quartier aussi : si la copropriété a décidé non, la location touristique ne se fait pas, et aucune déclaration au Cabildo ne la rend possible.

1. Titre constitutif et statuts La loi canarienne est explicite : l'activité ne peut être autorisée ni exercée si le titre constitutif, les statuts ou une décision de l'assemblée l'interdisent. Je demande une copie et je lis avant de parler de prix.
2. Les procès-verbaux des dernières assemblées Une décision contraire vaut autant qu'un statut. Dans la loi espagnole sur la propriété horizontale, la décision qui approuve, limite, conditionne ou interdit la location touristique exige les trois cinquièmes des propriétaires représentant les trois cinquièmes des quotes-parts : qualifiée, mais atteignable. Les procès-verbaux disent si quelqu'un a déjà essayé.
3. Les quotes-parts majorées Avec la même majorité, la copropriété peut établir des quotes-parts spéciales ou augmenter la participation aux charges communes du logement qui loue aux touristes, à condition que la hausse ne dépasse pas 20 %.
4. La cédula urbanística C'est le document de la commune qui indique si le plan habilite l'usage touristique pour ce bien, et c'est l'une des pièces obligatoires. Dans le doute, je la demande moi-même avant les arras : cela évite d'acheter un projet qui ne démarrera pas.

Un détail rassurant : la loi sur la propriété horizontale établit que ces décisions n'ont pas d'effet rétroactif. Une copropriété qui interdit aujourd'hui n'annule pas une activité déjà habilitée ; mais si vous achetez maintenant, ce vote vous concerne.

Ce qui arrive à ceux qui louent sans licence

Le règlement de 2015 renvoie à l'inspection touristique et au régime de sanctions de la loi canarienne du tourisme, que la loi de 2025 a durci sur les deux comportements les plus fréquents : faire de la publicité pour un logement sans indiquer le numéro d'enregistrement, et fournir des services d'hébergement dans un lieu non autorisé comme établissement touristique. Aujourd'hui, ce sont deux infractions très graves.

• L'échelle des amendes est fixée par la loi : jusqu'à 1 500 euros pour les infractions légères, entre 1 501 et 30 000 euros pour les graves, entre 30 001 et 300 000 euros pour les très graves.
• Pour les très graves peut s'ajouter la suspension de l'activité : d'un jour à six mois en cas de récidive pour infraction grave, de six mois à un an en cas de récidive pour infraction très grave.

Mon conseil, à ceux qui achètent pour louer, est d'inverser l'ordre des questions : d'abord le plan d'urbanisme et la copropriété, ensuite le prix.

Ceci est une orientation générale, rédigée à partir des sources officielles indiquées en bas de page : ce n'est pas un conseil juridique ni fiscal. La réglementation dépend de la commune, de l'île et du bien en question, et elle est en pleine transition : pour votre cas, adressez-vous à un avocat ou à un technicien habilité et demandez confirmation au Cabildo et à la commune compétents.