Die comunidad de propietarios in Spanien: wie sie wirklich funktioniert

Was eine comunidad de propietarios ist

Kaufen Sie eine Wohnung in einem Gebäude oder ein Haus in einer Wohnanlage mit gemeinsamen Bereichen, werden Sie Teil einer comunidad. Das ist keine Wahl, und man unterschreibt dafür nichts: Diese Ordnung beruht auf dem título constitutivo, der Gründungsurkunde, die die Immobilie beschreibt und jeder Einheit ihre cuota de participación zuweist, ihren Anteil in Hundertsteln des Gesamtwerts. Diese cuota ist der Maßstab, nach dem sich die Beteiligung an Lasten und Vorteilen der Gemeinschaft richtet: keine symbolische Zahl, sondern das Maß für alles.

Die cuota wird nach der Nutzfläche der Einheit im Verhältnis zum Ganzen festgelegt, danach, ob sie innen oder außen liegt, nach ihrer Lage im Gebäude und danach, wie stark die gemeinsamen Einrichtungen und Anlagen voraussichtlich genutzt werden. Der título kann auch Regeln zu Nutzung und Zweckbestimmung enthalten, also eine eigene Satzung: Achtung, diese Satzung gilt gegenüber Dritten nicht, wenn sie nicht im Registro de la Propiedad eingetragen ist. Das ist das Erste, was ich prüfe, wenn mir jemand sagt: «Das steht in der Satzung.»

Die Beiträge, das Budget und der Rücklagenfonds

Jeder Eigentümer muss zu den allgemeinen Kosten für den Unterhalt der Immobilie, ihrer Einrichtungen, Lasten und Verpflichtungen beitragen, nach der im título festgelegten cuota oder nach einer eigens vereinbarten Regel. Der monatliche Beitrag, den Sie in der Anzeige sehen, ist schlicht das in der Versammlung genehmigte Jahresbudget, nach den cuotas verteilt und durch zwölf geteilt.

• Der fondo de reserva, der Rücklagenfonds, ist Pflicht und dient der Erhaltung, Reparatur und Sanierung des Gebäudes sowie Arbeiten für Barrierefreiheit und Energieeffizienz: Er darf nicht mit weniger als 10 % des letzten ordentlichen Budgets ausgestattet sein.
• Die derramas sind die außerordentlichen Beiträge, also Sonderumlagen. Für Verbesserungen, ob schon ausgeführt oder noch geplant, sagt das Gesetz, dass sie zulasten dessen gehen, der Eigentümer ist, wenn die Beträge fällig werden: Es zählen die Daten, nicht die Absichten.
• Wer zu Beginn der Versammlung mit fälligen Zahlungen im Rückstand ist, darf mitreden, aber nicht abstimmen, und weder er noch seine cuota zählen für das Erreichen der Mehrheiten.
• Gegen säumige Zahler kann die Gemeinschaft abschreckende Maßnahmen beschließen und hat ein besonderes gerichtliches Mahnverfahren (procedimiento monitorio) zur Verfügung: Zahlungsrückstände sind in Spanien keine Frage des guten Tons unter Nachbarn.

Die Schulden dessen, der vor Ihnen verkauft hat

Das ist die Regel, die alle am meisten kostet, die sie nicht kennen. Wer eine Einheit im Wohnungseigentum (propiedad horizontal) erwirbt, auch mit einem bereits im Registro eingetragenen Titel, haftet mit der Immobilie selbst für die Beträge, die frühere Eigentümer der Gemeinschaft schulden, bis zur Grenze dessen, was auf den bereits fälligen Teil des Jahres, in dem der Kauf stattfindet, und auf die drei vorangegangenen Kalenderjahre entfällt. Die Immobilie, sagt das Gesetz, ist an die Erfüllung dieser Pflicht gebunden.

Der Schutz besteht, und er ist stark, aber man muss ihn nutzen. In der escritura, der notariellen Urkunde über die Übertragung, muss der Verkäufer erklären, dass er mit den allgemeinen Kosten nicht im Rückstand ist, oder angeben, wie viel er schuldet, und er muss eine Bescheinigung über den Stand der Schulden vorlegen, die zu seiner Erklärung passt: Ohne diese Bescheinigung kann der Notar die escritura nicht errichten, außer der Käufer befreit ihn ausdrücklich davon. Genau diese Befreiung sollten Sie nie unterschreiben. Die Bescheinigung muss innerhalb von sieben Kalendertagen nach der Anfrage ausgestellt werden, sie zu verlangen kostet also niemanden Zeit.

Die Versammlung und die Mehrheiten

Die Organe der Gemeinschaft sind die Junta de propietarios, die Eigentümerversammlung, der Präsident mit eventuellen Vizepräsidenten, der Sekretär und der Verwalter. Der Präsident wird aus dem Kreis der Eigentümer ernannt, und das Amt ist Pflicht: Wer bestimmt wird, kann den Richter innerhalb des folgenden Monats bitten, ihn davon zu entbinden, und muss seine Gründe darlegen. Liegt die Wohnung, die Sie kaufen, in einem kleinen Gebäude ohne professionellen Verwalter, betrifft Sie das direkt.

• Die Junta tritt mindestens einmal im Jahr zusammen, um Budget und Abrechnung zu genehmigen; eine außerordentliche Versammlung können der Präsident oder ein Viertel der Eigentümer verlangen.
• Die Einladung zur ordentlichen Jahresversammlung geht mindestens sechs Tage vorher hinaus und enthält die Liste der Eigentümer, die mit Zahlungen im Rückstand sind.
• In zweiter Einberufung ist die Versammlung ohne Mindestbeteiligung beschlussfähig, und sie kann am selben Tag eine halbe Stunde nach der ersten stattfinden.
• Um den título constitutivo oder die Satzung zu ändern, braucht es Einstimmigkeit; für andere Beschlüsse reicht die Mehrheit der Eigentümer, die zugleich die Mehrheit der cuotas vertritt.
• Manche Entscheidungen haben eigene Mehrheiten: Aufzug und Barrierefreiheit zum Beispiel eine niedrigere Schwelle, während Pförtnerdienst, Wachdienst und nicht notwendige Arbeiten drei Fünftel verlangen.

Die Satzung und die Ferienvermietung

Das ist die Frage, die ich am häufigsten bekomme, und die Antwort hat sich geändert. Heute sieht die Ley de Propiedad Horizontal, das spanische Wohnungseigentumsgesetz, vor, dass der ausdrückliche Beschluss, mit dem die Ferienvermietung genehmigt, eingeschränkt, an Bedingungen geknüpft oder verboten wird, die Zustimmung von drei Fünfteln der Eigentümer braucht, die ihrerseits drei Fünftel der cuotas vertreten, und das unabhängig davon, ob damit eine Änderung des título oder der Satzung verbunden ist oder nicht.

Dieselbe Mehrheit braucht es, um für die Einheit, in der vermietet wird, besondere Kostenanteile oder eine höhere Beteiligung an den Gemeinschaftskosten festzulegen, solange die Erhöhung 20 % nicht übersteigt. Und es gibt einen Satz, der für Käufer Gold wert ist: Diese Beschlüsse wirken nicht rückwirkend. Im Klartext: Entscheidend ist die Situation Ihrer Einheit im Moment des Beschlusses, und um sie zu verstehen, braucht man die Protokolle, nicht Beteuerungen.

Der Beschluss der Gemeinschaft ist nur die halbe Geschichte: Für die Ferienvermietung auf den Kanaren gelten außerdem regionale Tourismusvorschriften, und es braucht eine Lizenz. Das ist eine allgemeine Erklärung, keine Rechtsberatung: Lassen Sie sich für Ihren Fall von einem zugelassenen Fachmann begleiten.

Was ich vor dem Kauf verlange

1. Die Schuldenbescheinigung Ich verlange sie vom Verwalter vor den arras, nicht am Tag der escritura: Gibt es offene Schulden, ist es besser, das zu wissen, solange Sie noch verhandeln können.
2. Die Protokolle der letzten Versammlungen Darin stehen die beschlossenen derramas, laufende Streitigkeiten, verschobene Arbeiten und die Beschlüsse zur Ferienvermietung.
3. Der título und die Satzung Mit einer Prüfung: Sind sie im Registro eingetragen? Wenn nicht, gelten sie gegenüber Dritten nicht, und das verändert das Gewicht dessen, was darin steht.
4. Das Budget und die cuota Das genehmigte Budget und die cuota Ihrer Einheit. Daraus erkennen Sie, ob der monatliche Beitrag, den man Ihnen genannt hat, auch der tatsächliche ist.