Affitto turistico alle Canarie: la licenza di vivienda vacacional

Che cos'è una vivienda vacacional

La vivienda vacacional è una figura del turismo canario, non del semplice affitto. Il regolamento del 2015 la definisce come una casa arredata e attrezzata pronta all'uso, commercializzata su canali di offerta turistica, ceduta temporaneamente e per intero a terzi, in forma abituale e dietro pagamento. Ogni pezzo conta.

• Per intero: si cede tutta la casa, non una stanza (il divieto espresso di affittare a stanze è stato annullato in giudizio).
• In forma abituale: due o più cessioni in un anno, oppure una all'anno ma ripetuta. Un fine settimana prestato a un amico non lo è; due prenotazioni pubblicate online sì.
• Su canali di offerta turistica: agenzie, centrali di prenotazione, portali, pubblicità su qualunque mezzo. L'annuncio è il primo elemento che l'ispezione trova.

Una precisazione che ho dovuto ripetere spesso: il regolamento del 2015 escludeva le case dentro le zone e le urbanizzazioni turistiche, ma quel comma è stato annullato in giudizio, prima dal tribunale canario e poi dal Tribunal Supremo. Chi lo cita ancora usa un testo non più in vigore: la risposta vera sta nel piano urbanistico del Comune.

Chi rilascia l'autorizzazione: il Cabildo dell'isola

Non è il Comune e non è il Gobierno de Canarias: la porta d'ingresso è il Cabildo Insular. E non è una licenza che si chiede e si aspetta, ma una declaración responsable: il titolare dichiara di avere i requisiti e i documenti che lo provano, e si impegna a mantenerli finché dura l'attività.

1. La dichiarazione va al Cabildo La legge del 2025 conferma la strada del 2015: la declaración responsable si presenta al Cabildo dell'isola, che iscrive l'attività d'ufficio nel Registro General Turístico.
2. I documenti che contano Ne servono almeno tre: una memoria dell'attività firmata da un tecnico, con piante, prospetti e fotografie; se la casa è in condominio, una certificazione della junta de propietarios; la cédula urbanística che attesta che il piano abilita l'uso turistico per quella casa.
3. Si parte il giorno stesso Presentata la dichiarazione con tutti gli allegati, l'attività può iniziare quel giorno. Ma l'iscrizione non convalida nulla: Cabildo e Gobierno de Canarias conservano le potestà di verifica, ispezione e sanzione.
4. Il numero di registro va in ogni annuncio L'iscrizione produce un numero di registro, e la legge ne impone l'inclusione in qualunque annuncio che offra l'immobile come alloggio turistico. È il primo dato che controllo quando un cliente mi manda il link di una casa «già in affitto turistico».

Cosa prevede la legge canaria del 2025

La legge di ordinamento sostenibile dell'uso turistico delle abitazioni è del 10 dicembre 2025, pubblicata sul Boletín Oficial de Canarias numero 246 del 12 dicembre 2025 ed entrata in vigore il giorno dopo. Sposta il baricentro dal turismo all'urbanistica.

• La destinazione residenziale di una casa non abilita da sola nessun uso turistico: quell'uso è ammissibile solo se il piano urbanistico lo consente espressamente, con la sua ordinazione di dettaglio. Finché il Comune non ha fatto quel passaggio, la risposta è no.
• Di regola almeno il 90 % dell'edificabilità residenziale di ogni ambito resta a uso esclusivamente residenziale; a La Palma, La Gomera ed El Hierro la riserva minima scende all'80 %.
• Servono almeno dieci anni di anzianità perché una casa possa essere abilitata, cinque su El Hierro, La Gomera e La Palma e nei comuni del reto demográfico; si prova con la licenza edilizia, la dichiarazione di opera nuova o la certificazione catastale.
• Dove il Comune non ha ancora deciso valgono regole sussidiarie: la capacità ricettiva massima è il 10 % degli abitanti di ogni nucleo secondo il padrón, che sale al 20 % sulle tre isole verdi e nei comuni del reto demográfico; negli asentamientos agrícolas l'uso turistico non si può abilitare affatto.

E chi ha già la licenza? Chi era regolarmente abilitato con il regolamento del 2015 ha cinque anni per continuare com'era, dopodiché gli effetti della vecchia dichiarazione si estinguono, salvo essersi abilitato con il nuovo regime; chi dimostra che cinque anni non gli bastano può chiedere al Cabildo una sola proroga, fino a dieci anni complessivi dall'entrata in vigore.

Cosa controllo nell'edificio prima di comprare

Qui si perdono più acquisti che altrove. La casa può essere perfetta e la zona pure: se il condominio ha deciso di no, l'affitto turistico non si fa, e nessuna dichiarazione al Cabildo lo rende possibile.

1. Titolo costitutivo e statuti La legge canaria è esplicita: l'attività non si può autorizzare né svolgere se lo impediscono il titolo costitutivo, gli statuti o una delibera dell'assemblea. Chiedo copia e leggo prima di parlare di prezzo.
2. I verbali delle ultime assemblee Una delibera contraria vale quanto uno statuto. Nella legge spagnola sulla proprietà orizzontale la delibera che approva, limita, condiziona o vieta l'affitto turistico richiede i tre quinti dei proprietari che rappresentino i tre quinti delle quote: qualificata, ma raggiungibile. I verbali dicono se qualcuno ci ha già provato.
3. Le quote maggiorate Con la stessa maggioranza la comunità può stabilire quote speciali o aumentare la partecipazione alle spese comuni della casa che affitta ai turisti, purché l'aumento non superi il 20 %.
4. La cédula urbanística È il documento del Comune che dice se il piano abilita l'uso turistico per quell'immobile, ed è uno degli allegati obbligatori. Nel dubbio la chiedo io prima delle arras: evita di comprare un progetto che non parte.

Un dettaglio che tranquillizza: la legge sulla proprietà orizzontale stabilisce che queste delibere non hanno effetto retroattivo. Una comunità che vieta oggi non cancella un'attività già abilitata; ma se stai comprando adesso, quel voto riguarda te.

Cosa succede a chi affitta senza licenza

Il regolamento del 2015 rimanda all'ispezione turistica e al regime sanzionatorio della legge canaria del turismo, che la legge del 2025 ha irrigidito sui due comportamenti più diffusi: pubblicizzare una casa senza indicare il numero di registro, e prestare servizi di alloggio in un luogo non autorizzato come stabilimento turistico. Oggi sono entrambi infrazioni molto gravi.

• La scala delle multe è di legge: fino a 1.500 euro per le lievi, fra 1.501 e 30.000 euro per le gravi, fra 30.001 e 300.000 euro per le molto gravi.
• Per le molto gravi può aggiungersi la sospensione dell'attività: da un giorno a sei mesi in caso di recidiva in infrazioni gravi, da sei mesi a un anno in caso di recidiva in quelle molto gravi.

Il mio consiglio, a chi compra per affittare, è di rovesciare l'ordine delle domande: prima il piano urbanistico e il condominio, poi il prezzo.

Questo è un orientamento generale, scritto leggendo le fonti ufficiali indicate in fondo alla pagina: non è consulenza legale né fiscale. La disciplina dipende dal Comune, dall'isola e dal singolo immobile, ed è in piena transizione: per il tuo caso rivolgiti a un avvocato o a un tecnico abilitato e chiedi conferma al Cabildo e al Comune competenti.