Alquiler turístico en Canarias: la licencia de vivienda vacacional

Qué es una vivienda vacacional

La vivienda vacacional es una figura del turismo canario, no del simple alquiler. El reglamento de 2015 la define como una casa amueblada y equipada, lista para su uso inmediato, comercializada en canales de oferta turística, cedida temporalmente y en su totalidad a terceros, de forma habitual y a cambio de un precio. Cada palabra cuenta.

• En su totalidad: se cede toda la casa, no una habitación (la prohibición expresa de alquilar por habitaciones fue anulada en los tribunales).
• De forma habitual: dos o más cesiones al año, o una al año pero repetida. Un fin de semana prestado a un amigo no lo es; dos reservas publicadas online sí.
• En canales de oferta turística: agencias, centrales de reserva, portales, publicidad en cualquier medio. El anuncio es lo primero que encuentra la inspección.

Una aclaración que he tenido que repetir muchas veces: el reglamento de 2015 excluía las casas dentro de zonas y urbanizaciones turísticas, pero ese apartado fue anulado en los tribunales, primero por el tribunal canario y después por el Tribunal Supremo. Quien todavía lo cita usa un texto que ya no está en vigor: la respuesta de verdad está en el planeamiento urbanístico del ayuntamiento.

Quién concede la autorización: el Cabildo de la isla

No es el ayuntamiento ni el Gobierno de Canarias: la puerta de entrada es el Cabildo Insular. Y no es una licencia que se pide y se espera, sino una declaración responsable: el titular declara que cumple los requisitos y tiene los documentos que lo prueban, y se compromete a mantenerlos mientras dure la actividad.

1. La declaración va al Cabildo La ley de 2025 confirma el camino de 2015: la declaración responsable se presenta ante el Cabildo de la isla, que inscribe la actividad de oficio en el Registro General Turístico.
2. Los documentos que hacen falta Se necesitan al menos tres: una memoria de la actividad firmada por un técnico, con planos, alzados y fotografías; si la casa está en un edificio en régimen de propiedad horizontal, una certificación de la junta de propietarios; y la cédula urbanística que acredite que el planeamiento habilita el uso turístico para esa casa.
3. Se empieza el mismo día Presentada la declaración con todos los anexos, la actividad puede comenzar ese mismo día. Pero la inscripción no convalida nada: el Cabildo y el Gobierno de Canarias conservan las potestades de verificación, inspección y sanción.
4. El número de registro va en cada anuncio La inscripción genera un número de registro, y la ley obliga a incluirlo en cualquier anuncio que ofrezca el inmueble como alojamiento turístico. Es el primer dato que compruebo cuando un cliente me manda el enlace de una casa «ya en alquiler turístico».

Qué establece la ley canaria de 2025

La ley de ordenación sostenible del uso turístico de las viviendas es del 10 de diciembre de 2025, publicada en el Boletín Oficial de Canarias número 246 del 12 de diciembre de 2025 y en vigor desde el día siguiente. Desplaza el centro de gravedad del turismo al urbanismo.

• El destino residencial de una casa no habilita por sí solo ningún uso turístico: ese uso solo es admisible si el planeamiento urbanístico lo permite expresamente, con su ordenación pormenorizada. Mientras el ayuntamiento no haya dado ese paso, la respuesta es no.
• Por regla general al menos el 90 % de la edificabilidad residencial de cada ámbito queda para uso exclusivamente residencial; en La Palma, La Gomera y El Hierro la reserva mínima baja al 80 %.
• Hacen falta al menos diez años de antigüedad para que una casa pueda habilitarse, cinco en El Hierro, La Gomera y La Palma y en los municipios de reto demográfico; se acredita con la licencia de obras, la declaración de obra nueva o la certificación catastral.
• Donde el ayuntamiento todavía no ha decidido rigen reglas subsidiarias: la capacidad alojativa máxima es el 10 % de los habitantes de cada núcleo según el padrón, que sube al 20 % en las tres islas verdes y en los municipios de reto demográfico; en los asentamientos agrícolas el uso turístico no se puede habilitar de ninguna manera.

¿Y los que ya tienen la licencia? Quien estaba habilitado conforme al reglamento de 2015 tiene cinco años para seguir como estaba, y después los efectos de la antigua declaración se extinguen, salvo que se haya habilitado con el nuevo régimen; quien demuestre que cinco años no le bastan puede pedir al Cabildo una única prórroga, hasta diez años en total desde la entrada en vigor.

Qué reviso en el edificio antes de comprar

Aquí se pierden más compras que en ningún otro sitio. La casa puede ser perfecta y la zona también: si la comunidad ha decidido que no, el alquiler turístico no se hace, y ninguna declaración ante el Cabildo lo hace posible.

1. Título constitutivo y estatutos La ley canaria es explícita: la actividad no se puede autorizar ni ejercer si lo impiden el título constitutivo, los estatutos o un acuerdo de la junta. Pido copia y lo leo antes de hablar de precio.
2. Las actas de las últimas juntas Un acuerdo en contra vale tanto como un estatuto. En la ley española de propiedad horizontal, el acuerdo que aprueba, limita, condiciona o prohíbe el alquiler turístico requiere tres quintos de los propietarios que representen tres quintos de las cuotas: una mayoría cualificada, pero alcanzable. Las actas dicen si alguien ya lo ha intentado.
3. Las cuotas incrementadas Con la misma mayoría la comunidad puede establecer cuotas especiales o aumentar la participación en los gastos comunes de la casa que alquila a turistas, siempre que el incremento no supere el 20 %.
4. La cédula urbanística Es el documento del ayuntamiento que dice si el planeamiento habilita el uso turístico para ese inmueble, y es uno de los anexos obligatorios. En caso de duda la pido yo antes de las arras: evita comprar un proyecto que no arranca.

Un detalle que tranquiliza: la ley de propiedad horizontal establece que estos acuerdos no tienen efecto retroactivo. Una comunidad que hoy lo prohíbe no cancela una actividad ya habilitada; pero si estás comprando ahora, ese voto te afecta a ti.

Qué le pasa a quien alquila sin licencia

El reglamento de 2015 remite a la inspección turística y al régimen sancionador de la ley canaria del turismo, que la ley de 2025 endureció sobre las dos conductas más frecuentes: anunciar una casa sin indicar el número de registro, y prestar servicios de alojamiento en un lugar no autorizado como establecimiento turístico. Hoy las dos son infracciones muy graves.

• La escala de las multas está en la ley: hasta 1.500 euros para las leves, entre 1.501 y 30.000 euros para las graves, entre 30.001 y 300.000 euros para las muy graves.
• Para las muy graves puede añadirse la suspensión de la actividad: de un día a seis meses en caso de reincidencia en infracciones graves, de seis meses a un año en caso de reincidencia en las muy graves.

Mi consejo, a quien compra para alquilar, es invertir el orden de las preguntas: primero el planeamiento urbanístico y la comunidad, después el precio.

Esto es una orientación general, escrita a partir de las fuentes oficiales indicadas al final de la página: no es asesoramiento legal ni fiscal. La normativa depende del ayuntamiento, de la isla y del inmueble concreto, y está en plena transición: para tu caso, acude a un abogado o a un técnico habilitado y pide confirmación al Cabildo y al ayuntamiento competentes.