La comunità di proprietari in Spagna: come funziona davvero

Che cos'è una comunidad de propietarios

Se compri un appartamento in un edificio o una villetta dentro un complesso con elementi comuni, entri in una comunidad. Non è una scelta e non si firma niente: il regime nasce dal título constitutivo, l'atto che descrive l'immobile e assegna a ogni unità la sua cuota di participación, riferita a centesimi del valore totale. Quella cuota è il modulo con cui si determina la partecipazione a oneri e benefici della comunità: non è un numero simbolico, è la misura di tutto.

La cuota viene fissata prendendo a base la superficie utile dell'unità rispetto al totale, la sua collocazione interna o esterna, la situazione e l'uso che si presume ragionevolmente si farà dei servizi e degli elementi comuni. Il título può contenere anche regole d'uso e destinazione, cioè uno statuto privativo: attenzione, quello statuto non pregiudica i terzi se non è iscritto al Registro de la Propiedad. È la prima cosa che controllo quando qualcuno mi dice che «nel regolamento c'è scritto».

Le quote, il bilancio e il fondo di riserva

Ogni proprietario deve contribuire alle spese generali per il sostentamento dell'immobile, dei suoi servizi e delle sue responsabilità, secondo la cuota fissata nel título o secondo quanto stabilito appositamente. La quota mensile che vedi nell'annuncio è semplicemente il bilancio annuale approvato in assemblea diviso per le cuotas e per dodici.

• Il fondo de reserva è obbligatorio e serve a conservazione, riparazione e riabilitazione dell'edificio, oltre alle opere di accessibilità e di efficienza energetica: non può essere dotato con meno del 10 % dell'ultimo bilancio ordinario.
• Le derramas sono i contributi straordinari. Per le migliorie, realizzate o da realizzare, la legge dice che sono a carico di chi è proprietario nel momento in cui le somme diventano esigibili: contano le date, non le intenzioni.
• Chi non è in regola con i debiti scaduti all'inizio dell'assemblea può parlare ma non votare, e la sua persona e la sua cuota non si computano per raggiungere le maggioranze.
• Contro i morosi la comunità può stabilire misure dissuasive e ha a disposizione uno speciale procedimento monitorio: la morosità, in Spagna, non è una questione di galateo condominiale.

I debiti di chi ha venduto prima di te

Questa è la differenza che costa di più a chi non la conosce. Chi acquista un'unità in regime di proprietà orizzontale, anche con il titolo già iscritto al Registro, risponde con l'immobile stesso delle somme dovute alla comunità dai titolari precedenti, fino al limite di quelle imputabili alla parte scaduta dell'annualità in cui avviene l'acquisto e ai tre anni naturali anteriori. L'immobile, dice la legge, è legalmente vincolato all'adempimento di questo obbligo.

La protezione esiste ed è forte, ma va usata. Nell'atto pubblico di trasferimento il venditore deve dichiarare di essere in regola con le spese generali o indicare quanto deve, e deve consegnare una certificazione sullo stato dei debiti coerente con la sua dichiarazione: senza quella certificazione l'atto non può essere autorizzato, salvo che il compratore lo esoneri espressamente. Ecco: quell'esonero non firmatelo mai. La certificazione va emessa entro sette giorni naturali dalla richiesta, quindi chiederla non fa perdere tempo a nessuno.

L'assemblea e le maggioranze

Gli organi della comunità sono la Junta de propietarios, il presidente con gli eventuali vicepresidenti, il segretario e l'amministratore. Il presidente si nomina fra i proprietari e la nomina è obbligatoria: chi viene designato può chiedere al giudice di essere sollevato entro il mese successivo, spiegando le sue ragioni. Se la casa che compri è in un piccolo edificio senza amministratore professionale, la cosa ti riguarda.

• La Junta si riunisce almeno una volta l'anno per approvare preventivi e conti; una straordinaria la può chiedere il presidente o un quarto dei proprietari.
• La convocazione dell'assemblea ordinaria annuale si fa con almeno sei giorni di anticipo, e riporta l'elenco dei proprietari non in regola con i pagamenti.
• In seconda convocazione l'assemblea è valida senza quorum, e si può tenere lo stesso giorno mezz'ora dopo la prima.
• Modificare il título constitutivo o gli statuti richiede l'unanimità; per gli altri accordi basta la maggioranza dei proprietari che rappresenti la maggioranza delle cuotas.
• Alcune decisioni hanno maggioranze proprie: per esempio ascensore e accessibilità hanno una soglia più bassa, mentre portineria, vigilanza e opere non necessarie chiedono i tre quinti.

Il regolamento e l'affitto turistico

È la domanda che ricevo più spesso, e la risposta è cambiata. Oggi la legge sulla proprietà orizzontale prevede che l'accordo espresso con cui si approva, si limita, si condiziona o si proibisce l'esercizio dell'attività di affitto turistico richieda il voto favorevole dei tre quinti dei proprietari che rappresentino a loro volta i tre quinti delle cuotas, e questo indipendentemente dal fatto che comporti o no una modifica del título o degli statuti.

La stessa maggioranza serve per stabilire quote speciali di spesa o un aumento della partecipazione alle spese comuni per l'unità in cui l'attività si svolge, purché l'aumento non superi il 20 %. E c'è una frase che vale oro per chi compra: questi accordi non hanno effetti retroattivi. Tradotto: quello che conta è la situazione della tua unità nel momento in cui l'accordo viene preso, e per capirla servono i verbali, non le rassicurazioni.

La delibera della comunità è solo metà della storia: l'affitto turistico alle Canarie ha anche una normativa turistica regionale e una licenza. Questa è una spiegazione generale, non consulenza legale: per il tuo caso fatti seguire da un professionista abilitato.

Cosa chiedo prima di comprare

1. Il certificato dei debiti Lo chiedo all'amministratore prima delle arras, non il giorno del rogito: se c'è un buco, è meglio saperlo quando puoi ancora trattare.
2. I verbali delle ultime assemblee Lì dentro ci sono le derramas approvate, le liti in corso, i lavori rinviati e le decisioni sull'affitto turistico.
3. Il título e gli statuti Con una verifica: sono iscritti al Registro? Se non lo sono, non pregiudicano i terzi, e questo cambia il peso di ciò che vi è scritto.
4. Il bilancio e la cuota Il preventivo approvato e la cuota della tua unità. Da lì capisci se la quota mensile che ti hanno detto è quella vera.