La comunidad de propietarios en España: cómo funciona de verdad

Qué es una comunidad de propietarios

Si compras un piso en un edificio o un chalet dentro de un complejo con elementos comunes, entras en una comunidad. No es una elección y no se firma nada: el régimen nace del título constitutivo, el documento que describe el inmueble y asigna a cada unidad su cuota de participación, referida a centésimas del valor total. Esa cuota es el módulo con el que se determina la participación en las cargas y en los beneficios de la comunidad: no es un número simbólico, es la medida de todo.

La cuota se fija tomando como base la superficie útil de la unidad respecto al total, su emplazamiento interior o exterior, la situación y el uso que se presuma racionalmente que se va a hacer de los servicios y elementos comunes. El título puede contener también reglas de uso y destino, es decir, unos estatutos: ojo, esos estatutos no perjudican a terceros si no están inscritos en el Registro de la Propiedad. Es lo primero que reviso cuando alguien me dice que «los estatutos dicen que…».

Las cuotas, el presupuesto y el fondo de reserva

Cada propietario debe contribuir a los gastos generales para el sostenimiento del inmueble, sus servicios y sus responsabilidades, según la cuota fijada en el título o según lo que se haya establecido expresamente. Lo que se paga cada mes de comunidad, la cifra que ves en el anuncio, es simplemente el presupuesto anual aprobado en junta, repartido según las cuotas de participación y dividido entre doce.

• El fondo de reserva es obligatorio y sirve para la conservación, la reparación y la rehabilitación del edificio, además de las obras de accesibilidad y de eficiencia energética: no puede dotarse con menos del 10 % del último presupuesto ordinario.
• Las derramas son las aportaciones extraordinarias. Para las mejoras, realizadas o por realizar, la ley dice que corren a cargo de quien sea propietario en el momento en que las cantidades sean exigibles: cuentan las fechas, no las intenciones.
• Quien no está al día con las deudas vencidas al empezar la junta puede hablar pero no votar, y ni su persona ni su cuota se computan para alcanzar las mayorías.
• Contra los morosos, la comunidad puede establecer medidas disuasorias y cuenta con un procedimiento monitorio especial: la morosidad, en España, no es una cuestión de buenas formas entre vecinos.

Las deudas de quien vendió antes que tú

Este es el punto que más caro le sale a quien no lo conoce. Quien adquiere una unidad en régimen de propiedad horizontal, incluso con el título ya inscrito en el Registro, responde con el propio inmueble de las cantidades adeudadas a la comunidad por los titulares anteriores, hasta el límite de las imputables a la parte vencida de la anualidad en que se produce la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El inmueble, dice la ley, queda legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

La protección existe y es fuerte, pero hay que usarla. En la escritura pública de transmisión, el vendedor debe declarar que está al corriente de los gastos generales o indicar cuánto debe, y tiene que entregar una certificación sobre el estado de las deudas coherente con su declaración: sin esa certificación, la escritura no se puede autorizar, salvo que el comprador exonere expresamente al vendedor de esa obligación. Así que esa exoneración no la firmes nunca. La certificación debe emitirse en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud, así que pedirla no le hace perder tiempo a nadie.

La junta y las mayorías

Los órganos de la comunidad son la junta de propietarios, el presidente con los eventuales vicepresidentes, el secretario y el administrador. El presidente se nombra entre los propietarios y el nombramiento es obligatorio: quien es designado puede pedir al juez que le releve dentro del mes siguiente, explicando sus razones. Si la casa que compras está en un edificio pequeño sin administrador profesional, esto te afecta directamente.

• La junta se reúne al menos una vez al año para aprobar presupuestos y cuentas; una extraordinaria puede pedirla el presidente o una cuarta parte de los propietarios.
• La convocatoria de la junta ordinaria anual se hace con al menos seis días de antelación, y recoge la lista de los propietarios que no están al día con los pagos.
• En segunda convocatoria, la junta es válida sin quórum, y puede celebrarse el mismo día media hora después de la primera.
• Modificar el título constitutivo o los estatutos exige unanimidad; para los demás acuerdos basta la mayoría de los propietarios que represente la mayoría de las cuotas.
• Algunas decisiones tienen mayorías propias: por ejemplo, ascensor y accesibilidad tienen un umbral más bajo, mientras que portería, vigilancia y obras no necesarias exigen los tres quintos.

Los estatutos y el alquiler turístico

Es la pregunta que más recibo, y la respuesta ha cambiado. Hoy la Ley de Propiedad Horizontal prevé que el acuerdo expreso por el que se aprueba, se limita, se condiciona o se prohíbe el ejercicio de la actividad de alquiler turístico requiera el voto favorable de los tres quintos de los propietarios que representen a su vez los tres quintos de las cuotas, y esto con independencia de que suponga o no una modificación del título o de los estatutos.

La misma mayoría sirve para establecer cuotas especiales de gastos o un aumento de la participación en los gastos comunes de la unidad donde se ejerce la actividad, siempre que el aumento no supere el 20 %. Y hay una frase que vale oro para quien compra: estos acuerdos no tienen efectos retroactivos. Traducido: lo que cuenta es la situación de tu unidad en el momento en que se toma el acuerdo, y para entenderla hacen falta las actas, no las promesas.

El acuerdo de la comunidad es solo la mitad de la historia: el alquiler turístico en Canarias tiene también una normativa turística regional y una licencia. Esto es una explicación general, no un asesoramiento legal: para tu caso, hazte asistir por un profesional habilitado.

Qué pido antes de comprar

1. El certificado de deudas Lo pido al administrador antes del contrato de arras, no el día de la firma: si hay un agujero, es mejor saberlo cuando todavía puedes negociar.
2. Las actas de las últimas juntas Ahí dentro están las derramas aprobadas, los litigios en curso, las obras aplazadas y las decisiones sobre el alquiler turístico.
3. El título y los estatutos ¿Están inscritos en el Registro? Si no lo están, no perjudican a terceros, y eso cambia el peso de lo que dicen.
4. El presupuesto y la cuota El presupuesto aprobado y la cuota de tu unidad. Ahí se ve si la cuota mensual que te han dicho es la real.