La comunidad de propietarios en Espagne : comment ça marche vraiment

Qu'est-ce qu'une comunidad de propietarios

Si vous achetez un appartement dans un immeuble ou une petite villa dans un ensemble avec des parties communes, vous entrez dans une comunidad. Ce n'est pas un choix et rien ne se signe : le régime naît du título constitutivo, l'acte qui décrit l'immeuble et attribue à chaque unité sa cuota de participación, exprimée en centièmes de la valeur totale. Cette cuota est la clé qui détermine la participation aux charges et aux bénéfices de la communauté : ce n'est pas un chiffre symbolique, c'est la mesure de tout.

La cuota se fixe en prenant pour base la surface utile de l'unité par rapport au total, son emplacement intérieur ou extérieur, sa situation et l'usage qu'on présume raisonnablement qu'il sera fait des services et des éléments communs. Le título peut aussi contenir des règles d'usage et de destination, c'est-à-dire des statuts propres : attention, ces statuts ne sont pas opposables aux tiers s'ils ne sont pas inscrits au Registro de la Propiedad. C'est la première chose que je vérifie quand quelqu'un me dit que « c'est écrit dans le règlement ».

Les quotes-parts, le budget et le fonds de réserve

Chaque propriétaire doit contribuer aux dépenses générales d'entretien de l'immeuble, de ses services et de ses responsabilités, selon la cuota fixée dans le título ou selon ce qui a été spécialement convenu. Les charges mensuelles que vous voyez dans l'annonce, c'est simplement le budget annuel approuvé en assemblée, réparti selon les cuotas et divisé par douze.

• Le fondo de reserva (le fonds de réserve) est obligatoire et sert à la conservation, à la réparation et à la réhabilitation de l'immeuble, ainsi qu'aux travaux d'accessibilité et d'efficacité énergétique : il ne peut pas être doté de moins de 10 % du dernier budget ordinaire.
• Les derramas sont les contributions extraordinaires. Pour les améliorations, réalisées ou à réaliser, la loi dit qu'elles sont à la charge de qui est propriétaire au moment où les sommes deviennent exigibles : ce sont les dates qui comptent, pas les intentions.
• Qui n'est pas à jour de ses dettes échues au début de l'assemblée peut parler mais pas voter, et ni sa personne ni sa cuota ne comptent pour atteindre les majorités.
• Contre les mauvais payeurs, la communauté peut prendre des mesures dissuasives et dispose d'une procédure spéciale d'injonction de payer, le proceso monitorio : en Espagne, les impayés ne relèvent pas d'une simple question de savoir-vivre.

Les dettes de celui qui a vendu avant vous

C'est la différence qui coûte le plus cher à qui ne la connaît pas. Qui achète une unité en régime de propriété horizontale, même avec un titre déjà inscrit au Registro, répond avec le bien lui-même des sommes dues à la communauté par les titulaires précédents, dans la limite de celles qui correspondent à la partie échue de l'année de l'achat et aux trois années civiles précédentes. Le bien, dit la loi, est légalement affecté à l'exécution de cette obligation.

La protection existe et elle est forte, mais il faut s'en servir. Dans l'acte authentique de vente, le vendeur doit déclarer qu'il est à jour des charges générales ou indiquer ce qu'il doit, et il doit remettre un certificat sur l'état des dettes cohérent avec sa déclaration : sans ce certificat, l'acte ne peut pas être autorisé, sauf si l'acheteur en dispense expressément le vendeur. Cette dispense, ne la signez jamais. Le certificat doit être délivré dans les sept jours calendaires qui suivent la demande : le demander ne fait donc perdre de temps à personne.

L'assemblée et les majorités

Les organes de la communauté sont la Junta de propietarios, le président avec les éventuels vice-présidents, le secrétaire et l'administrateur. Le président est désigné parmi les propriétaires et la charge est obligatoire : celui qui est désigné peut demander au juge d'en être déchargé dans le mois qui suit, en exposant ses raisons. Si la maison que vous achetez se trouve dans un petit immeuble sans administrateur professionnel, cela vous concerne.

• La Junta se réunit au moins une fois par an pour approuver les budgets et les comptes ; une assemblée extraordinaire peut être demandée par le président ou par un quart des propriétaires.
• La convocation de l'assemblée ordinaire annuelle se fait au moins six jours à l'avance, et mentionne la liste des propriétaires qui ne sont pas à jour de leurs paiements.
• En seconde convocation, l'assemblée est valable sans quorum, et peut se tenir le même jour, une demi-heure après la première.
• Modifier le título constitutivo ou les statuts exige l'unanimité ; pour les autres décisions, la majorité des propriétaires représentant la majorité des cuotas suffit.
• Certaines décisions ont leurs propres majorités : par exemple, l'ascenseur et l'accessibilité ont un seuil plus bas, tandis que la conciergerie, la surveillance et les travaux non nécessaires demandent les trois cinquièmes.

Le règlement et la location touristique

C'est la question qu'on me pose le plus souvent, et la réponse a changé. Aujourd'hui, la loi sur la propriété horizontale prévoit que la décision expresse par laquelle on approuve, on limite, on conditionne ou on interdit l'activité de location touristique exige le vote favorable des trois cinquièmes des propriétaires représentant à leur tour les trois cinquièmes des cuotas, et cela qu'elle entraîne ou non une modification du título ou des statuts.

La même majorité sert à établir des quotes-parts spéciales de dépenses ou une augmentation de la participation aux charges communes pour l'unité où se déroule l'activité, à condition que l'augmentation ne dépasse pas 20 %. Et il y a une phrase qui vaut de l'or pour qui achète : ces décisions n'ont pas d'effet rétroactif. Autrement dit : ce qui compte, c'est la situation de votre unité au moment où la décision est prise, et pour la connaître, il faut les procès-verbaux, pas les paroles rassurantes.

La décision de la communauté n'est que la moitié de l'histoire : la location touristique aux Canaries relève aussi d'une réglementation touristique régionale et d'une licence. Ceci est une explication générale, pas un conseil juridique : pour votre cas, faites-vous accompagner par un professionnel habilité.

Ce que je demande avant d'acheter

1. Le certificat des dettes Je le demande à l'administrateur avant les arras, pas le jour de la signature chez le notaire : s'il y a une dette, mieux vaut le savoir quand vous pouvez encore négocier.
2. Les procès-verbaux des dernières assemblées On y trouve les derramas approuvées, les litiges en cours, les travaux reportés et les décisions sur la location touristique.
3. Le título et les statuts Avec une vérification : sont-ils inscrits au Registro ? S'ils ne le sont pas, ils ne sont pas opposables aux tiers, et cela change le poids de ce qui y est écrit.
4. Le budget et la cuota Le budget approuvé et la cuota de votre unité. C'est ce qui vous permet de savoir si les charges mensuelles qu'on vous a annoncées sont les vraies.