Contrato de arras: der spanische Vorvertrag erklärt

Wozu er wirklich dient

Zwischen der Einigung über den Preis und der Unterschrift beim Notar vergehen fast immer einige Wochen: für die Hypothek, für die Unterlagen, für eine aktuelle nota simple, den Grundbuchauszug, manchmal für eine NIE, die noch nicht da ist. Der contrato de arras dient dazu, das Haus in diesen Wochen festzuhalten und Preis, Fristen und Bedingungen schriftlich festzulegen. Der Consejo General del Notariado, der Dachverband der spanischen Notare, beschreibt ihn als «un documento privado en el que el comprador entrega una cantidad de dinero, que se conoce como arras», also ein privates Dokument, mit dem der Käufer einen Geldbetrag übergibt, eben die arras. Und er warnt: «este documento no es obligatorio, pero la ley lo considera un contrato válido, por lo que, desde el momento en que lo firme, estará obligado a cumplirlo», also: nicht Pflicht, aber vom Gesetz als gültiger Vertrag behandelt, und ab der Unterschrift müssen Sie ihn erfüllen.

Das ist der Satz, den ich jedem Kunden wiederhole, der aus dem Ausland kommt, denn Wörter wie «Anzahlung» oder «Reservierung» warnen nicht so, wie sie sollten. Der Código Civil, das spanische Zivilgesetzbuch, sagt in Art. 1450, dass der Kauf zustande kommt, sobald sich die Parteien über die Sache und den Preis geeinigt haben, «aunque ni la una ni el otro se hayan entregado», also auch wenn weder die Sache noch der Preis schon übergeben wurde: Das ist kein Formular, das man schnell im Maklerbüro ausfüllt, das ist der Vertrag. Und was man hineinschreiben kann, ist sehr weit gefasst, denn Art. 1255 lässt den Parteien die Freiheit, «los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente» festzulegen, also die Vereinbarungen, Klauseln und Bedingungen, die sie für richtig halten. Deshalb können zwei contratos de arras, die gleich aussehen, entgegengesetzte Folgen haben.

Confirmatorias, penitenciales, penales: der Unterschied

Das Wort arras allein sagt nichts: Man muss nachsehen, was der Vertrag vorsieht, wenn eine der beiden Parteien nicht bis zur escritura kommt. In der Praxis begegnen einem drei Arten.

• Arras confirmatorias. Das sind die, die das Notariado «las más comunes» nennt, die häufigsten: «se entregan como señal de la perfección del contrato y a cuenta del precio», sie werden also als Zeichen dafür übergeben, dass der Vertrag zustande gekommen ist, und auf den Preis angerechnet. Sie bestätigen nur, dass es den Vertrag gibt: Ein Recht zum Rücktritt geben sie niemandem. Unterschreibt einer nicht, kann der andere verlangen, dass der Verkauf stattfindet, oder die Auflösung des Vertrags und Schadenersatz fordern.
• Arras penitenciales. Das sind die aus Art. 1454 des Código Civil: «podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas», der Vertrag kann also aufgelöst werden, wenn der Käufer bereit ist, die arras zu verlieren, oder der Verkäufer, sie doppelt zurückzugeben. Mit ihnen erkauft man sich ein Rücktrittsrecht zu einem im Voraus festgelegten Preis. Das Notariado fasst es so zusammen: «si el acuerdo se rompe por parte del comprador perderá las arras, y si es por culpa del vendedor, este tendrá que devolver el doble de la cantidad acordada», also: Bricht der Käufer die Vereinbarung, verliert er die arras; liegt es am Verkäufer, muss er den doppelten Betrag zurückgeben.
• Arras penales. Sie sind eine cláusula penal, eine Vertragsstrafe, nach Art. 1152 und 1153 des Código Civil: Die Summe beziffert den Schaden im Voraus, und «la pena sustituirá a la indemnización de daños y el abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado», die Strafe tritt bei Nichterfüllung also an die Stelle von Schadenersatz und Zinsen, sofern nichts anderes vereinbart ist. Hier liegt der heikle Punkt: Art. 1153 stellt klar, dass sich, wer nicht erfüllt, nicht durch Zahlung der Strafe befreien kann, «sino en el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho», also nur, wenn ihm dieses Recht ausdrücklich vorbehalten wurde.

Der praktische Unterschied liegt genau hier: Bei penitenciales kann der Verkäufer, der ein besseres Angebot bekommt, zurücktreten und Ihnen das Doppelte zurückgeben, und das Haus ist für Sie verloren. Bei confirmatorias kann er das nicht. Wenn ich einen Käufer begleite, verlange ich immer, dass der Vertrag ausdrücklich sagt, um welche Art von arras es sich handelt, denn das Gericht schaut auf den Willen der Parteien und nicht auf die Überschrift, die jemand oben auf das Blatt gesetzt hat.

Was ich Zeile für Zeile prüfe, bevor ich unterschreiben lasse

1. Wer unterschreibt und was verkauft wird Alle Eigentümer, so wie sie in der nota simple stehen; und die Immobilie so, wie sie im Registro, dem Grundbuch, beschrieben ist, mit der Katasterreferenz, dazu Garage und trastero (Abstellraum) gesondert, wenn sie eigene fincas sind, also eigene Einheiten im Grundbuch.
2. Preis und Zahlungen Gesamtbetrag, wie viel jetzt gezahlt wird, wie (immer per nachvollziehbarer Überweisung) und auf welches Konto, und wie viel bei der escritura noch offen ist.
3. Die Art der arras Ausdrücklich benannt: confirmatorias, penitenciales oder penales, mit dem Verweis auf Art. 1454, wenn es penitenciales sind. Ohne diese Zeile gibt es Streit.
4. Das späteste Datum für die escritura Ein festes Datum, nicht «in ein paar Monaten», und wer den Notar auswählt. Das Notariado erinnert daran, dass sich jeder an «el notario que libremente elija» wenden kann, also an den Notar seiner freien Wahl.
5. Der Zustand des Hauses Bei der Übergabe frei von Mietern und anderen Bewohnern, bei der escritura ohne Hypotheken und Pfändungen, mit bezahlten Beiträgen an die comunidad de propietarios (die Eigentümergemeinschaft) und bezahlter IBI (der kommunalen Grundsteuer), dazu die Liste dessen, was im Haus bleibt.
6. Die aufschiebenden Bedingungen Hängt der Kauf von der Hypothek ab, steht im Vertrag, was passiert, wenn die Bank Nein sagt. Das ist der einzige ernsthafte Schutz für einen Käufer, der aus dem Ausland kommt.
7. Wer zahlt was Steuern, Notar, Registro, Makler: Das wird jetzt schriftlich festgehalten, nicht am Tag der Unterschrift.

Was passiert, wenn einer der beiden zurücktritt

Bei arras penitenciales gibt das Gesetz die Antwort: Tritt der Käufer zurück, verliert er, was er gezahlt hat; tritt der Verkäufer zurück, gibt er das Doppelte zurück. Das ist eine Entscheidung, kein Rechtsbruch, und damit ist die Sache erledigt. Bei arras confirmatorias kann die enttäuschte Partei die Erfüllung des Vertrags verlangen, also darauf bestehen, dass der Verkauf stattfindet, oder ihn auflösen und Schadenersatz fordern: der längere Weg, der aber die Möglichkeit offenhält, dieses Haus wirklich zu bekommen.

Am häufigsten sehe ich nicht bösen Willen, sondern ein Zeitproblem: Die escritura verschiebt sich, weil ein Dokument fehlt, und niemand hat aufgeschrieben, was dann gilt. Mein Rat ist, immer eine kurze, automatische Verlängerung schriftlich zu vereinbaren, für den Fall, dass die Verzögerung an keiner der beiden Parteien liegt. Das kostet eine Zeile und erspart fast alle Diskussionen.

Vor der Unterschrift: die nota simple und die Unterlagen

Ich lasse niemanden arras unterschreiben, ohne vorher eine aktuelle nota simple gelesen zu haben, und ich erkläre sie ausführlich im eigenen Ratgeber: Dort sieht man die wirklichen Eigentümer, die Hypotheken, die Pfändungen, die eingetragene Fläche. Zusammen mit der nota verlange ich vom Verkäufer den Energieausweis (certificado de eficiencia energética), die letzte IBI-Quittung, die Bescheinigung der comunidad über die Beiträge und, wenn das Haus Teil einer comunidad de propietarios ist, das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung. Das sind Dokumente, die man nach der Unterschrift nur mühsam bekommt; vorher bekommt man sie.

Und es gibt einen Rat des Notariado, den ich mir zu eigen mache: «antes de realizar ningún trámite, firmar cualquier documento o hacer alguna entrega de dinero, le aconsejamos que acuda al notario que libremente elija», also: Bevor Sie irgendeinen Schritt unternehmen, etwas unterschreiben oder Geld übergeben, gehen Sie zu einem Notar Ihrer Wahl. Für arras penitenciales fügen die Notare hinzu, dass «la importancia de este documento aconseja contar con la asesoría imparcial de un notario y elevarlo a escritura pública», also: Wegen seiner Bedeutung sollte man sich unparteiisch von einem Notar beraten lassen und das Dokument als escritura pública notariell beurkunden lassen. Den Vertrag vor der Zahlung zum Notar zu bringen, ist kein Misstrauen gegenüber dem Verkäufer: Es ist der günstigste Weg, in Ruhe zu kaufen.

Das ist eine allgemeine Erklärung, wie der contrato de arras in Spanien funktioniert, keine Rechtsberatung. Jeder Kauf hat seine eigenen Klauseln und Ausnahmen: Lassen Sie sich, bevor Sie unterschreiben oder Geld zahlen, von einem Notar oder einem zugelassenen Anwalt begleiten.