Contrato de arras : les arrhes à l'espagnole expliquées

À quoi ça sert, vraiment

Entre l'accord sur le prix et la signature chez le notaire, il s'écoule presque toujours plusieurs semaines : il en faut pour le prêt, pour les documents, pour une nota simple à jour, parfois pour un NIE qui n'est pas encore arrivé. Le contrato de arras sert à bloquer la maison pendant ces semaines et à mettre par écrit le prix, les délais et les conditions. Le Consejo General del Notariado le décrit comme « un documento privado en el que el comprador entrega una cantidad de dinero, que se conoce como arras » (un document privé dans lequel l'acheteur remet une somme d'argent, appelée arras), et prévient que « este documento no es obligatorio, pero la ley lo considera un contrato válido, por lo que, desde el momento en que lo firme, estará obligado a cumplirlo » (ce document n'est pas obligatoire, mais la loi le considère comme un contrat valable : dès l'instant où vous le signez, vous êtes tenu de le respecter).

C'est la phrase que je répète à chaque client qui arrive de l'étranger, car les mots « arrhes » ou « acompte » ne mettent pas en garde autant qu'ils le devraient : ils ne disent pas de quel type d'arras espagnol il s'agit. Le Código Civil (art. 1450) dit que la vente est parfaite dès que les parties se sont accordées sur la chose et sur le prix, « aunque ni la una ni el otro se hayan entregado » (même si ni la chose ni le prix n'ont été remis) : ce n'est pas un formulaire à remplir à la hâte en agence, c'est le contrat. Et ce qu'on peut y écrire est très large, car l'art. 1255 laisse aux parties la liberté d'établir « los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente » (les pactes, clauses et conditions qu'elles jugent bon de prévoir). C'est pourquoi deux contrats d'arras qui se ressemblent peuvent avoir des conséquences opposées.

Confirmatorias, penitenciales, penales : la différence

Le mot arras, seul, ne dit rien : il faut regarder ce que prévoit le contrat si l'une des deux parties ne va pas jusqu'à la signature chez le notaire. Dans la pratique, on en rencontre trois familles.

• Arras confirmatorias. Ce sont celles que le Notariado présente comme « las más comunes » (les plus courantes) : « se entregan como señal de la perfección del contrato y a cuenta del precio » (elles sont remises comme signe que le contrat est conclu et en acompte sur le prix). Elles confirment que le contrat existe, un point c'est tout : elles ne donnent à personne le droit de se retirer. Si l'un ne signe pas, l'autre peut exiger que la vente se fasse, ou demander la résolution du contrat et la réparation du dommage.
• Arras penitenciales. Ce sont celles de l'art. 1454 du Código Civil : « podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas » (le contrat peut être résilié si l'acheteur accepte de les perdre, ou le vendeur de les rendre au double). Elles achètent le droit de changer d'avis, à un prix fixé d'avance. Le Notariado les résume ainsi : « si el acuerdo se rompe por parte del comprador perderá las arras, y si es por culpa del vendedor, este tendrá que devolver el doble de la cantidad acordada » (si l'accord est rompu par l'acheteur, il perd les arras ; si c'est la faute du vendeur, celui-ci doit rendre le double de la somme convenue).
• Arras penales. Elles constituent une cláusula penal (une clause pénale) au sens des articles 1152 et 1153 du Código Civil : la somme sert à chiffrer d'avance le dommage, et « la pena sustituirá a la indemnización de daños y el abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado » (la pénalité remplace l'indemnisation des dommages et le paiement d'intérêts en cas de manquement, sauf accord contraire). Ici, le point est délicat : l'art. 1153 précise que celui qui n'exécute pas ne peut pas se libérer en payant la pénalité, « sino en el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho » (sauf si ce droit lui a été expressément réservé).

La différence pratique tient tout entière là : avec les penitenciales, le vendeur qui reçoit une meilleure offre peut partir en vous rendant le double, et vous perdez la maison. Avec les confirmatorias, il ne le peut pas. Quand j'accompagne un acheteur, je demande toujours que le contrat dise clairement de quel type d'arras il s'agit, car le tribunal regarde la volonté des parties, pas le titre que quelqu'un a mis en haut de la page.

Ce que je vérifie ligne par ligne avant de faire signer

1. Qui signe et ce qui est vendu Les titulaires tels qu'ils figurent sur la nota simple, tous ; et la finca telle qu'elle est décrite au Registro, avec la référence cadastrale, plus, à part, le garage et le trastero (le débarras) s'ils sont des fincas distinctes.
2. Prix et paiements Montant total, ce qui est versé maintenant, comment (virement traçable, toujours) et sur quel compte, ce qu'il reste à payer à la signature chez le notaire.
3. Le type d'arras Écrit en toutes lettres : confirmatorias, penitenciales ou penales, avec le renvoi à l'art. 1454 si ce sont des penitenciales. Sans cette ligne, on se dispute.
4. La date limite de la signature Une date certaine, pas « d'ici un mois ou deux », et qui choisit le notaire. Le Notariado rappelle que chacun peut s'adresser « al notario que libremente elija » (au notaire qu'il choisit librement).
5. L'état de la maison Libre de locataires et d'occupants à la remise des clés, sans hypothèques ni saisies à la signature, avec les charges de la comunidad (la copropriété) et l'IBI (l'impôt foncier municipal) à jour, et la liste de ce qui reste à l'intérieur.
6. Les conditions suspensives Si l'achat dépend d'un prêt, on écrit ce qui se passe si la banque refuse. C'est la seule protection sérieuse pour un acheteur qui arrive de l'étranger.
7. Qui paie quoi Impôts, notaire, Registro, agence : cela se met par écrit maintenant, pas le jour de la signature.

Ce qui se passe si l'un des deux se retire

Avec des arras penitenciales, la réponse est donnée par la loi : l'acheteur qui renonce perd ce qu'il a versé, le vendeur qui renonce rend le double. C'est un choix, pas une faute, et cela s'arrête là. Avec des arras confirmatorias, la partie lésée peut demander l'exécution du contrat, c'est-à-dire exiger que la vente se fasse, ou le résoudre et demander des dommages et intérêts : une voie plus longue, mais qui garde ouverte la possibilité d'avoir vraiment cette maison.

Le cas que je vois le plus souvent n'est pas la mauvaise foi, c'est le temps : la date de la signature glisse parce qu'il manque un document, et personne n'avait écrit ce qui se passe si elle glisse. Mon conseil est de toujours prévoir une prorogation automatique courte, convenue par écrit, quand le retard ne dépend d'aucune des deux parties. Cela coûte une ligne et évite presque toutes les disputes.

Avant de signer : la nota simple et les documents

Je ne fais signer d'arras à personne sans avoir lu au préalable une nota simple récente, et j'en parle en détail dans le guide qui lui est consacré : c'est là que se voient les vrais titulaires, les hypothèques, les saisies, la surface inscrite. Avec la nota, je demande au vendeur le certificat de performance énergétique (le certificado de eficiencia energética), la dernière quittance d'IBI, le certificat des charges de la comunidad et, si l'immeuble est en copropriété, le procès-verbal de la dernière assemblée. Ce sont des documents qui, après la signature, s'obtiennent mal ; avant, on les obtient.

Et il y a un conseil du Notariado que je fais mien : « antes de realizar ningún trámite, firmar cualquier documento o hacer alguna entrega de dinero, le aconsejamos que acuda al notario que libremente elija » (avant toute démarche, toute signature ou toute remise d'argent, nous vous conseillons de vous adresser au notaire que vous choisissez librement). Pour les arras penitenciales, les notaires ajoutent que « la importancia de este documento aconseja contar con la asesoría imparcial de un notario y elevarlo a escritura pública » (l'importance de ce document conseille de recourir au conseil impartial d'un notaire et d'en faire une escritura pública, un acte authentique). Porter le contrat chez le notaire avant de verser l'argent n'est pas de la méfiance envers le vendeur : c'est la manière la plus économique d'acheter l'esprit tranquille.

Ceci est une explication générale du fonctionnement du contrato de arras en Espagne, pas un conseil juridique. Chaque vente a ses clauses et ses exceptions : avant de signer ou de verser de l'argent, faites-vous assister par un notaire ou un avocat habilité.