Contrato de arras: qué es y cómo funciona

Para qué sirve, de verdad

Entre el acuerdo sobre el precio y la firma ante notario pasan casi siempre varias semanas: hacen falta para la hipoteca, para los documentos, para una nota simple actualizada, a veces para un NIE que todavía no ha llegado. El contrato de arras sirve para mantener reservada la casa durante esas semanas y para poner por escrito precio, plazos y condiciones. El Consejo General del Notariado lo describe como «un documento privado en el que el comprador entrega una cantidad de dinero, que se conoce como arras», y advierte de que «este documento no es obligatorio, pero la ley lo considera un contrato válido, por lo que, desde el momento en que lo firme, estará obligado a cumplirlo».

Es la frase que repito a cada cliente que llega de fuera, porque la palabra «arras», a secas, no dice de qué tipo son. El Código Civil (art. 1450) dice que la venta se perfecciona cuando las partes se han puesto de acuerdo sobre la cosa y el precio, «aunque ni la una ni el otro se hayan entregado»: no es un formulario que se rellena deprisa en la agencia, es el contrato. Y lo que se puede escribir dentro es muy amplio, porque el art. 1255 deja a las partes la libertad de establecer «los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente». Por eso, dos contratos de arras que parecen iguales pueden tener consecuencias opuestas.

Confirmatorias, penitenciales, penales: la diferencia

La palabra arras por sí sola no dice nada: hay que mirar qué prevé el contrato si una de las dos partes no llega a la firma ante notario. En la práctica se encuentran tres familias.

• Arras confirmatorias. Son las que el Notariado señala como «las más comunes»: «se entregan como señal de la perfección del contrato y a cuenta del precio». Confirman que el contrato existe y nada más: no dan a nadie el derecho a echarse atrás. Si uno no firma, el otro puede exigir que la venta se haga, o pedir la resolución del contrato y la indemnización del daño.
• Arras penitenciales. Son las del art. 1454 del Código Civil: «podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas». Compran un derecho de arrepentimiento, a un precio decidido de antemano. El Notariado las resume así: «si el acuerdo se rompe por parte del comprador perderá las arras, y si es por culpa del vendedor, este tendrá que devolver el doble de la cantidad acordada».
• Arras penales. Son una cláusula penal según los artículos 1152 y 1153 del Código Civil: la cantidad sirve para cuantificar de antemano el daño, y «la pena sustituirá a la indemnización de daños y el abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado». Aquí el punto es delicado: el art. 1153 aclara que quien no cumple no puede liberarse pagando la pena, «sino en el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho».

La diferencia práctica está toda aquí: con las penitenciales, el vendedor que recibe una oferta mejor puede irse devolviéndote el doble, y la casa la pierdes. Con las confirmatorias, no puede. Cuando acompaño a un comprador, siempre pido que el contrato diga con claridad de qué tipo de arras se trata, porque el tribunal mira la voluntad de las partes y no el título que alguien ha puesto en la cabecera del papel.

Qué reviso línea por línea antes de la firma

1. Quién firma y qué se vende Los titulares tal como constan en la nota simple, todos; y la finca tal como está descrita en el Registro, con la referencia catastral, más aparte el garaje y el trastero si son fincas distintas.
2. Precio y pagos Importe total, cuánto se entrega ahora, cómo se entrega (transferencia trazable, siempre) y a qué cuenta, cuánto queda por pagar ante notario.
3. El tipo de arras Escrito con todas las letras: confirmatorias, penitenciales o penales, con la referencia al art. 1454 si son penitenciales. Sin esta línea se acaba discutiendo.
4. La fecha límite para la escritura Una fecha cierta, no «dentro de un par de meses», y quién elige al notario. El Notariado recuerda que cada uno puede acudir «al notario que libremente elija».
5. El estado de la casa Libre de inquilinos y de ocupantes en la entrega, sin hipotecas ni embargos en el momento de la escritura, con los gastos de comunidad y el IBI al día, y la lista de lo que se queda dentro.
6. Las condiciones suspensivas Si la compra depende de la hipoteca, se escribe qué pasa si el banco dice que no. Es la única protección seria para quien compra viniendo de fuera.
7. Quién paga qué Impuestos, notario, registro, agencia: se pone por escrito ahora, no el día de la firma.

Qué pasa si uno de los dos se echa atrás

Con arras penitenciales, la respuesta la da la ley: el comprador que renuncia pierde lo que ha entregado, el vendedor que renuncia devuelve el doble. Es una elección, no un ilícito, y ahí termina. Con arras confirmatorias, la parte perjudicada puede pedir la ejecución del contrato, es decir, exigir que la venta se haga, o resolverlo y pedir los daños: un camino más largo, pero que mantiene abierta la posibilidad de tener de verdad esa casa.

El caso que veo más a menudo no es la mala fe, es el tiempo: la firma se retrasa porque falta un documento, y nadie había escrito qué pasa si se retrasa. Mi consejo es prever siempre una prórroga automática breve, acordada por escrito, cuando el retraso no depende de ninguna de las dos partes. Cuesta una línea y evita casi todas las discusiones.

Antes de firmar: la nota simple y los documentos

Yo no dejo que nadie firme arras sin haber leído antes una nota simple reciente, y hablo de ello con detalle en la guía dedicada: ahí es donde se ven los titulares reales, las hipotecas, los embargos, la superficie inscrita. Junto con la nota, pido al vendedor el certificado de eficiencia energética, el último recibo del IBI, el certificado de gastos de comunidad y, si el edificio está en comunidad de propietarios, el acta de la última junta. Son documentos que después de la firma se piden mal; antes, se consiguen.

Y hay un consejo del Notariado que hago mío: «antes de realizar ningún trámite, firmar cualquier documento o hacer alguna entrega de dinero, le aconsejamos que acuda al notario que libremente elija». Para las arras penitenciales, los mismos notarios añaden que «la importancia de este documento aconseja contar con la asesoría imparcial de un notario y elevarlo a escritura pública». Llevar el contrato al notario antes de entregar el dinero no es desconfianza hacia el vendedor: es la forma más económica de comprar tranquilo.

Esto es una explicación general de cómo funciona el contrato de arras en España, no un asesoramiento legal. Cada compraventa tiene sus cláusulas y sus excepciones: antes de firmar o de entregar dinero, hazte asistir por un notario o por un abogado habilitado.