Contrato de arras: la caparra spagnola, come funziona

A cosa serve, davvero

Fra l'accordo sul prezzo e la firma dal notaio passano quasi sempre delle settimane: servono per il mutuo, per i documenti, per una nota simple aggiornata, a volte per un NIE che non è ancora arrivato. Il contrato de arras serve a tenere ferma la casa in quelle settimane e a mettere per iscritto prezzo, tempi e condizioni. Il Consejo General del Notariado lo descrive come «un documento privado en el que el comprador entrega una cantidad de dinero, que se conoce como arras», e avverte che «este documento no es obligatorio, pero la ley lo considera un contrato válido, por lo que, desde el momento en que lo firme, estará obligado a cumplirlo».

È la frase che ripeto a ogni cliente che arriva dall'Italia, perché la parola «caparra» non mette in guardia quanto dovrebbe. Il Código Civil (art. 1450) dice che la vendita si perfeziona quando le parti si sono accordate sulla cosa e sul prezzo, «aunque ni la una ni el otro se hayan entregado»: non è un modulo da riempire in fretta in agenzia, è il contratto. E quello che ci si può scrivere dentro è molto ampio, perché l'art. 1255 lascia alle parti la libertà di stabilire «los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente». Per questo due contratti di arras che sembrano uguali possono avere conseguenze opposte.

Confirmatorias, penitenciales, penales: la differenza

La parola arras da sola non dice niente: bisogna guardare cosa prevede il contratto se una delle due parti non arriva al rogito. Nella pratica se ne incontrano tre famiglie.

• Arras confirmatorias. Sono quelle che il Notariado indica come «las más comunes»: «se entregan como señal de la perfección del contrato y a cuenta del precio». Confermano che il contratto c'è e basta: non danno a nessuno il diritto di tirarsi indietro. Se uno non firma, l'altro può pretendere che la vendita si faccia, o chiedere di risolvere il contratto e il risarcimento del danno.
• Arras penitenciales. Sono quelle dell'art. 1454 del Código Civil: «podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas». Comprano un diritto di ripensamento, a un prezzo deciso in anticipo. Il Notariado le riassume così: «si el acuerdo se rompe por parte del comprador perderá las arras, y si es por culpa del vendedor, este tendrá que devolver el doble de la cantidad acordada».
• Arras penales. Sono una cláusula penal secondo gli articoli 1152 e 1153 del Código Civil: la somma serve a quantificare in anticipo il danno, e «la pena sustituirá a la indemnización de daños y el abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado». Qui il punto è delicato: l'art. 1153 chiarisce che chi non adempie non può liberarsi pagando la penale, «sino en el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho».

La differenza pratica è tutta qui: con le penitenciales il venditore che riceve un'offerta migliore può andarsene restituendoti il doppio, e la casa la perdi. Con le confirmatorias non può. Quando accompagno un compratore chiedo sempre che il contratto dica a chiare lettere di che tipo di arras si tratta, perché il tribunale guarda la volontà delle parti e non il titolo che qualcuno ha messo in cima al foglio.

Cosa controllo riga per riga prima di far firmare

1. Chi firma e cosa si vende I titolari come risultano dalla nota simple, tutti; e la finca come è descritta al Registro, con il riferimento catastale, più a parte il garage e il trastero se sono finche distinte.
2. Prezzo e pagamenti Importo totale, quanto si versa ora, come si versa (bonifico tracciabile, sempre) e su quale conto, quanto resta da pagare al rogito.
3. Il tipo di arras Scritto a lettere: confirmatorias, penitenciales o penales, con il richiamo all'art. 1454 se sono penitenciales. Senza questa riga si litiga.
4. La data limite per il rogito Una data certa, non «entro un paio di mesi», e chi sceglie il notaio. Il Notariado ricorda che ognuno può rivolgersi «al notario que libremente elija».
5. Lo stato della casa Libera da inquilini e da occupanti alla consegna, senza ipoteche né pignoramenti al rogito, con spese di comunità e IBI in regola, e l'elenco di cosa resta dentro.
6. Le condizioni sospensive Se l'acquisto dipende dal mutuo, si scrive cosa succede se la banca dice di no. È l'unica protezione seria per un compratore che arriva dall'estero.
7. Chi paga cosa Imposte, notaio, registro, agenzia: si mette per iscritto adesso, non il giorno della firma.

Cosa succede se uno dei due si tira indietro

Con arras penitenciales la risposta la dà la legge: il compratore che rinuncia perde quello che ha versato, il venditore che rinuncia restituisce il doppio. È una scelta, non un illecito, e finisce lì. Con arras confirmatorias la parte delusa può chiedere l'esecuzione del contratto, cioè pretendere che la vendita si faccia, oppure risolverlo e chiedere i danni: strada più lunga, ma che tiene aperta la possibilità di avere davvero quella casa.

Il caso che vedo più spesso non è la malafede, è il tempo: il rogito slitta perché manca un documento, e nessuno aveva scritto cosa succede se slitta. Il mio consiglio è di prevedere sempre una proroga automatica breve, concordata per iscritto, quando il ritardo non dipende da nessuna delle due parti. Costa una riga e evita quasi tutte le discussioni.

Prima di firmare: la nota simple e i documenti

Io non faccio firmare arras a nessuno senza aver letto prima una nota simple recente, e ne parlo per esteso nella guida dedicata: è lì che si vedono i titolari veri, le ipoteche, i pignoramenti, la superficie iscritta. Insieme alla nota chiedo al venditore il certificato di efficienza energetica, l'ultima ricevuta dell'IBI, il certificato delle spese di comunità e, se l'edificio è in condominio, il verbale dell'ultima assemblea. Sono documenti che dopo la firma si chiedono male; prima, si ottengono.

E c'è un consiglio del Notariado che faccio mio: «antes de realizar ningún trámite, firmar cualquier documento o hacer alguna entrega de dinero, le aconsejamos que acuda al notario que libremente elija». Per le arras penitenciales gli stessi notai aggiungono che «la importancia de este documento aconseja contar con la asesoría imparcial de un notario y elevarlo a escritura pública». Portare il contratto dal notaio prima di versare il denaro non è diffidenza verso il venditore: è il modo più economico di comprare tranquilli.

Questa è una spiegazione generale di come funziona il contratto di arras in Spagna, non una consulenza legale. Ogni compravendita ha le sue clausole e le sue eccezioni: prima di firmare o di versare denaro, fatti assistere da un notaio o da un avvocato abilitato.