Was ein kleines Haus auf den Kanaren wirklich kostet

Die Rechnung: Fläche mal Quadratmeterwert

Kein Amt veröffentlicht, was eine Zweizimmerwohnung kostet. Was jedes Quartal veröffentlicht wird, ist der mittlere Quadratmeterwert der von den Gutachterunternehmen bewerteten Häuser: Im ersten Quartal 2026 liegt er bei 2.233,7 Euro pro Quadratmeter für die Kanaren, bei 2.203,4 in der Provinz Las Palmas und bei 2.264,7 in der Provinz Santa Cruz de Tenerife. Der Rest ist eine Multiplikation, und die mache ich: auf der einen Seite die Fläche, die ich wähle, weil es die einer echten Ein- oder Zweizimmerwohnung ist, auf der anderen der amtliche Wert.

• Bei 40 m² zu 2.233,7 Euro pro Quadratmeter ergeben sich 89.348 Euro.
• Bei 50 m² zu 2.233,7 Euro pro Quadratmeter ergeben sich 111.685 Euro.
• Bei 60 m² zu 2.233,7 Euro pro Quadratmeter ergeben sich 134.022 Euro.
• Ebenfalls bei 50 m²: 110.170 Euro mit dem Wert der Provinz Las Palmas, 113.235 Euro mit dem der Provinz Santa Cruz de Tenerife.

Der wahre Unterschied liegt nicht zwischen den Provinzen, sondern zwischen den Gemeinden. Mit derselben Rechnung bei 50 m² kommt man in Ingenio – der günstigsten kanarischen Gemeinde in der Tabelle des Ministeriums – auf 71.590 Euro, und in Adeje, der teuersten, auf 186.395 Euro. Es ist dasselbe gedachte Haus, und es ist unsere eigene Rechnung: Die Fläche legen wir fest, der Quadratmeterwert stammt aus der amtlichen Tabelle und ist ein Schätzwert, kein Verkaufspreis.

Auf den Preis kommt die Steuer

Beim Kauf eines gebrauchten Hauses zahlt man die ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), die auf den Kanaren einen allgemeinen Satz von 6,5 % des Preises hat. Bei meinem kanarischen Beispiel von 111.685 Euro macht das 7.259,53 Euro Steuer; beim Beispiel von Ingenio mit 71.590 Euro sind es 4.653,35 Euro. Das sind meine eigenen Rechnungen mit denselben zwei Zahlen wie vorhin, kein Tarif.

Es gibt einen Fall, in dem man weniger zahlt: den von allen, die herziehen, um hier zu leben. Wird das gebrauchte Haus zum Hauptwohnsitz und werden die Voraussetzungen des kanarischen Texto Refundido erfüllt, sinkt die ITP auf 5 %. Beim Neubau, gekauft vom Bauträger, gilt ein anderer Mechanismus – IGIC und AJD statt ITP –, den ich im eigenen Ratgeber erkläre.

Das ist eine allgemeine Orientierung, keine Steuerberatung: Die Sätze haben Voraussetzungen, und Ihr Fall sollte vor der Unterschrift von einem zugelassenen Fachmann geprüft werden.

Was die Rechnung nicht enthält

Zum Preis und zur Steuer kommen der Notar, die Eintragung im Registro de la Propiedad, die gestoría, falls Sie eine nutzen, und, wenn Sie mit einer Hypothek kaufen, die Kosten der Bank hinzu. Sie hängen vom Wert der Urkunde und von der Kanzlei ab, und ich schreibe sie nicht aufs Geratewohl: Wenn ich einen Kostenvoranschlag mache, hole ich sie mit dem konkreten Preis vor Augen ein.

Dann gibt es den Teil, der jedes Jahr wiederkehrt und den Käufer fast immer unterschätzen: die IBI, die Gebühr der comunidad, Wasser, Strom und die Müllgebühr. Bei einer kleinen Wohnung in einer Anlage mit Pool schlägt die comunidad stärker zu Buche, als man denkt. Wie sich das berechnet, steht im Ratgeber zu den Unterhaltskosten.

Und Häuser für ein paar Zehntausend Euro?

Das werde ich oft gefragt, nachdem jemand ein Angebot weit unter diesen Zahlen gesehen hat. Die Daten sagen etwas Einfaches: Selbst mit der günstigsten Gemeinde der amtlichen Tabelle und der Fläche einer Einzimmerwohnung fällt die Rechnung nicht unter etwa siebzigtausend Euro. Unter dieser Schwelle gibt es keine Statistik, sondern eine Geschichte: ernsthafte Arbeiten, die zu erledigen sind, eine Grundbuchsituation, die in Ordnung zu bringen ist, ein Miteigentumsanteil statt des ganzen Hauses. Das muss kein Problem sein, aber man sollte es vor der Anzahlung verstehen.