¿Cuánto cuesta de verdad una casa pequeña en Canarias?

El cálculo: superficie por valor del metro cuadrado

Ningún organismo publica «cuánto cuesta un piso de dos habitaciones». Lo que publica, cada trimestre, es el valor medio del metro cuadrado de las viviendas tasadas por las sociedades de tasación: en el primer trimestre de 2026 es de 2.233,7 euros por metro cuadrado en Canarias, 2.203,4 en la provincia de Las Palmas y 2.264,7 en la de Santa Cruz de Tenerife. El resto es una multiplicación, y la hago yo: por un lado la superficie, que elijo yo porque es la de un estudio o un piso de dos habitaciones reales, por otro el valor oficial.

• 40 m² por 2.233,7 euros el metro cuadrado dan 89.348 euros.
• 50 m² por 2.233,7 euros el metro cuadrado dan 111.685 euros.
• 60 m² por 2.233,7 euros el metro cuadrado dan 134.022 euros.
• Siempre con 50 m²: 110.170 euros con el valor de la provincia de Las Palmas, 113.235 euros con el de Santa Cruz de Tenerife.

La diferencia real no está entre provincias, está entre municipios. Con el mismo cálculo sobre 50 m², en Ingenio —el municipio canario más económico de la tabla del Ministerio— se llega a 71.590 euros, y en Adeje, el más caro, a 186.395 euros. Es la misma casa imaginaria, y es un cálculo nuestro: la superficie la ponemos nosotros, el valor del metro cuadrado viene de la tabla oficial y es un valor de tasación, no un precio de venta.

Encima del precio va el impuesto

En la compra de una vivienda usada se paga el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), que en Canarias tiene un tipo general del 6,5 % sobre el precio. En mi ejemplo canario de 111.685 euros son 7.259,53 euros de impuesto; en el ejemplo de Ingenio, de 71.590 euros, son 4.653,35 euros. Son cálculos míos sobre las mismas dos cifras de antes, no una tarifa.

Hay un caso en el que se paga menos, y es el de quien viene a vivir aquí: si la vivienda usada se convierte en la residencia habitual y se cumplen los requisitos del Texto Refundido canario, el ITP baja al 5 %. En la vivienda nueva comprada al promotor el mecanismo es otro —IGIC y AJD en lugar de ITP— y lo explico en la guía dedicada.

Esto es una orientación general, no asesoramiento fiscal: los tipos tienen requisitos y tu caso debe verlo un profesional habilitado antes de firmar.

Lo que el cálculo no incluye

Al precio y al impuesto se suman el notario, la inscripción en el Registro de la Propiedad, la gestoría si la utilizas y, si compras con hipoteca, los gastos del banco. Dependen del valor del acto y del estudio, y no los escribo al azar: cuando hago un presupuesto los pido con el precio delante.

Después está la parte que vuelve cada año y que quien compra suele subestimar: el IBI, la cuota de la comunidad, el agua, la luz y la tasa de basura. En un piso pequeño dentro de un complejo con piscina, la comunidad pesa más de lo que se espera. Cómo se calculan lo explico en la guía sobre los gastos de mantenimiento.

¿Y las casas de pocas decenas de miles de euros?

Me lo preguntan a menudo, después de ver un anuncio muy por debajo de estas cifras. Los datos dicen algo sencillo: incluso tomando el municipio más económico de la tabla oficial y una superficie de estudio, el cálculo no baja de unos setenta mil euros. Por debajo de ese umbral no hay una estadística, hay una historia: obras serias por hacer, una situación registral por arreglar, una cuota de propiedad en vez de la vivienda entera. No tiene por qué ser un problema, pero hay que entenderlo antes de firmar las arras.