Combien coûte vraiment une petite maison aux Canaries

Le calcul : la surface multipliée par la valeur au mètre carré

Aucun organisme ne publie « combien coûte un deux-pièces ». Ce qui est publié, chaque trimestre, c'est la valeur moyenne au mètre carré des maisons évaluées par les sociétés de tasación : au premier trimestre 2026, elle est de 2 233,7 euros au mètre carré pour les Canaries, 2 203,4 dans la province de Las Palmas et 2 264,7 dans celle de Santa Cruz de Tenerife. Le reste est une multiplication, et je la fais moi-même : d'un côté la surface, que je choisis parce que c'est celle d'un studio ou d'un deux-pièces réels, de l'autre la valeur officielle.

• 40 m² à 2 233,7 euros le mètre carré font 89 348 euros.
• 50 m² à 2 233,7 euros le mètre carré font 111 685 euros.
• 60 m² à 2 233,7 euros le mètre carré font 134 022 euros.
• Toujours à 50 m² : 110 170 euros avec la valeur de la province de Las Palmas, 113 235 euros avec celle de Santa Cruz de Tenerife.

L'écart réel n'est pas entre les provinces, il est entre les communes. Avec le même calcul sur 50 m², à Ingenio — la commune canarienne la moins chère du tableau du Ministerio — on arrive à 71 590 euros, et à Adeje, la plus chère, à 186 395 euros. C'est la même maison imaginaire, et c'est un calcul qui est le nôtre : la surface, c'est nous qui la fixons, la valeur au mètre carré vient du tableau officiel et c'est une valeur d'expertise, pas un prix de vente.

Au prix s'ajoute l'impôt

Sur l'achat d'une maison ancienne, on paie l'ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), qui aux Canaries a un taux général de 6,5 % du prix. Sur mon exemple canarien de 111 685 euros, cela fait 7 259,53 euros d'impôt ; sur l'exemple d'Ingenio, à 71 590 euros, cela fait 4 653,35 euros. Ce sont mes propres calculs sur les deux mêmes chiffres qu'avant, pas un tarif.

Il y a un cas où l'on paie moins, celui de ceux qui viennent vivre ici : si la maison ancienne devient la résidence habituelle et que les conditions du Texto Refundido canarien sont respectées, l'ITP descend à 5 %. Pour une maison neuve achetée au promoteur, le mécanisme est différent — IGIC et AJD à la place de l'ITP — et je l'explique dans le guide dédié.

Ceci est une orientation générale, pas un conseil fiscal : les taux ont des conditions, et votre cas doit être examiné par un professionnel habilité avant de signer.

Ce que le calcul ne comprend pas

Au prix et à l'impôt s'ajoutent le notaire, l'inscription au Registro de la Propiedad, la gestoría si vous en avez besoin et, si vous achetez avec un prêt, les frais de la banque. Ils dépendent de la valeur de l'acte et de l'étude notariale, et je ne les écris pas au hasard : quand je fais un devis, je les demande avec le prix sous les yeux.

Il y a ensuite la part qui revient chaque année et que les acheteurs sous-estiment presque toujours : l'IBI, la quote-part de comunidad, l'eau, l'électricité et la taxe sur les ordures. Sur un petit appartement dans une résidence avec piscine, la comunidad pèse plus que prévu. Comment ces charges se calculent, vous le trouverez dans le guide sur les frais d'entretien.

Et les maisons à quelques dizaines de milliers d'euros ?

On me le demande souvent, après avoir vu une annonce bien en dessous de ces chiffres. Les données disent une chose simple : même en prenant la commune la moins chère du tableau officiel et une surface de studio, le calcul ne descend pas sous les soixante-dix mille euros environ. En dessous de ce seuil, il n'y a pas de statistique, il y a une histoire : des travaux sérieux à faire, une situation à régulariser au Registro, une quote-part de propriété au lieu de la totalité. Ce n'est pas forcément un problème, mais il faut le comprendre avant les arras.