Energieausweis in Spanien: wann er Pflicht ist

Was er ist und wer ihn ausstellt

Der Energieausweis, auf Spanisch certificado de eficiencia energética, ist das Dokument, das einer Immobilie eine Energieeffizienzklasse zuweist, mit einer etiqueta, einem Label, das sie zusammenfasst. Die Norm, die ihn heute regelt, ist der Real Decreto 390/2021 vom 1. Juni 2021, in Kraft seit dem 3. Juni 2021, der den alten Real Decreto 235/2013 aufgehoben hat. Ausgestellt wird er von einem zugelassenen Techniker, und damit er gültig ist, reicht es nicht, dass er existiert: Er muss im Register der autonomen Gemeinschaft eingetragen sein, denn der Erlass spricht immer von einem Zertifikat «debidamente registrado», also ordnungsgemäß registriert.

Auf den Kanaren ist das Register das des Gobierno de Canarias, und die Eintragung beantragt der Techniker, nicht der Eigentümer: Im elektronischen Amtsportal heißt das Verfahren «Inscripción en el registro oficial de certificados de eficiencia energética de edificios», zuständig ist der Servicio de Eficiencia Energética y Nuevas Energías, es kann das ganze Jahr über eingereicht werden, und es fallen keine Gebühren an. Der Antragsteller muss ein bereits akkreditierter Técnico Competente sein: Das ist der Grund, warum es keinen Sinn hat, das von irgendjemandem machen zu lassen, der einen Schleuderpreis anbietet.

Wann er Pflicht ist

Artikel 3.1 des Erlasses zählt die Fälle auf, in denen das Verfahren gilt. Für alle, die ein Haus kaufen oder verkaufen, zählen vor allem die ersten beiden.

• Neu errichtete Gebäude.
• Bestehende Gebäude oder Gebäudeteile, «que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario», die verkauft oder an einen neuen Mieter vermietet werden: also jeder Verkauf und jeder neue Mietvertrag.
• Von einer öffentlichen Verwaltung genutzte Gebäude mit einer gesamten Nutzfläche von mehr als 250 m².
• Größere Umbauten und Erweiterungen: der Austausch oder die Erneuerung der thermischen Anlagen, wenn dafür ein Projekt nötig ist, ein Eingriff an mehr als 25 % der gesamten Fläche der thermischen Gebäudehülle, oder eine Erweiterung, die die Fläche oder den umbauten Raum um mehr als 10 % vergrößert, wenn die erweiterte Nutzfläche 50 m² übersteigt.
• Gebäude mit einer gesamten Nutzfläche von mehr als 500 m², die für die in der Norm aufgezählten Nutzungen bestimmt sind: Büros, Gesundheitswesen, Handel, Beherbergung wie Hotels und Ferienapartments, Schulen, Kultur, Veranstaltungsorte, Gastronomie, Verkehr, Sportanlagen, Kultstätten.
• Gebäude, die zur Inspección Técnica del Edificio oder einer gleichwertigen Inspektion verpflichtet sind.

Was übergeben wird und wann, sagt Artikel 17. Bei einem verkauften Bestandsgebäude gilt: «una copia del certificado de eficiencia energética debidamente registrado y la etiqueta de eficiencia energética se anexará al contrato de compraventa», eine Kopie des ordnungsgemäß registrierten Zertifikats und das Energieeffizienzlabel werden dem Kaufvertrag beigefügt: Das Zertifikat wird beigelegt, nicht nur versprochen. Bei einer Vermietung wird eine Kopie des Labels beigefügt, und dem Mieter wird das Dokument mit den Nutzungsempfehlungen übergeben. Wird vom Reißbrett verkauft, also vor Bauende, liefert der Verkäufer das Projektlabel und, nach Bauende, das Zertifikat für das fertiggestellte Bauwerk.

In der Anzeige ist er kein Extra

Das ist der Punkt, der fast alle ausländischen Verkäufer überrascht. Artikel 15.2 besagt, dass das Label «se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o de parte del mismo», in jedem Angebot, jeder Werbung und jeder Anzeige für Verkauf oder Vermietung des Gebäudes oder eines Teils davon enthalten sein muss. Und Artikel 17.3 geht weiter, denn er legt die Pflicht jedem auf, der die Anzeige veröffentlicht oder deren Veröffentlichung zulässt, «ya sea en agencias inmobiliarias, vallas publicitarias, páginas web, portales inmobiliarios, catálogos, prensa o similares», sei es in Immobilienagenturen, auf Werbetafeln, Webseiten, Immobilienportalen, Katalogen, in der Presse oder Ähnlichem.

Im Klartext: Eine Agentur, die eine Anzeige ohne Energieeffizienzklasse veröffentlicht, tut dem Eigentümer keinen Gefallen, sondern verstößt gegen eine Norm, die auch sie selbst betrifft. Deshalb steht die Klasse auf unserer Website im Exposé jeder Immobilie, und wenn mir ein Eigentümer sagt «stellen Sie es erst mal online, das Zertifikat machen wir später», lautet meine Antwort Nein. Artikel 15.3 verbietet außerdem ausdrücklich, Etiketten oder Energiesymbole zu zeigen, die dem Erlass nicht entsprechen und die zu einem Irrtum führen könnten.

Wie lange er gilt und wer ihn erneuert

Artikel 13.1 ist eindeutig: «El certificado de eficiencia energética tendrá una validez máxima de diez años, excepto cuando la calificación energética sea G, cuya validez máxima será de cinco años», das Zertifikat gilt höchstens zehn Jahre, außer bei der Energieeffizienzklasse G, für die es höchstens fünf Jahre gültig ist. Zehn Jahre im Regelfall, fünf für die schlechteste Klasse, die einzige, die der Erlass beim Namen nennt.

Die Erneuerung kommt nicht von allein: Artikel 13.3 legt die Verantwortung auf den Eigentümer, gemäß den Bedingungen, die die autonome Gemeinschaft festlegt, und erlaubt ihm, das Zertifikat auch freiwillig zu aktualisieren, wenn sich am Gebäude etwas geändert hat. Das rate ich nach einer größeren Renovierung, mit neuen Fenstern oder Solarpaneelen auf dem Dach: Ein altes Zertifikat beschreibt ein Haus, das es nicht mehr gibt, und bei Verhandlungen zählt diese Klasse.

Wer kontrolliert, und was riskiert, wer es nicht macht

Der Erlass überträgt die Kontrolle der autonomen Gemeinschaft. Artikel 11 verpflichtet sie, «un sistema de control independiente de los certificados de eficiencia energética» einzurichten, ein unabhängiges Kontrollsystem für die Energieausweise, mit Stichprobenprüfungen der jährlich ausgestellten Zertifikate, die bis zur Vor-Ort-Besichtigung reichen können, um das Gebäude mit dem im Zertifikat Festgehaltenen zu vergleichen. Artikel 12 fügt die Inspektionen hinzu, die nötig sind, um die Einhaltung der Pflicht zu überwachen.

Die Höhe der Bußgelder legt der Real Decreto 390/2021 nicht fest; sie steht in anderen staatlichen und regionalen Vorschriften: Deshalb finden Sie hier keine Zahl. Was ich in der Praxis erlebe, ist unmittelbarer und teurer: Der Notar verlangt das Zertifikat, und fehlt es, verschiebt sich die Unterschrift. Es zu bestellen, sobald man sich zum Verkauf entschließt, kostet wenig und erspart die Hetze in der letzten Woche.

Wann er nicht nötig ist

• Offiziell geschützte Gebäude von architektonischem oder historischem Wert, wenn eine Verbesserung der Energieeffizienz Charakter oder Erscheinungsbild in unannehmbarer Weise verändern würde.
• Provisorische Bauten mit einer geplanten Nutzungsdauer von höchstens zwei Jahren.
• Industrie-, Verteidigungs- und nicht zu Wohnzwecken genutzte landwirtschaftliche Gebäude mit niedrigem Energiebedarf.
• Freistehende Gebäude, also solche ohne Kontakt zu anderen Gebäuden, mit einer gesamten Nutzfläche von weniger als 50 m².
• Gebäude, die zum Abriss gekauft werden oder für die Umbauten nach Artikel 3.1.d): Hier erhält man die Ausnahme mit einer declaración responsable, einer eigenverantwortlichen Erklärung, vor der zuständigen Stelle der autonomen Gemeinschaft, die ein strengeres Verfahren vorsehen kann.

Das ist eine allgemeine Orientierung zur staatlichen Norm, keine technische oder rechtliche Beratung, und die autonomen Gemeinschaften können eigene Anforderungen hinzufügen. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich an einen zugelassenen Techniker oder einen kompetenten Fachmann.