Certificat énergétique en Espagne : quand il est obligatoire

Qu'est-ce que c'est, et qui le délivre

Le certificat de performance énergétique (en Espagne, le certificado de eficiencia energética) est le document qui attribue à une maison une classe énergétique, avec une étiquette qui la résume. La norme qui le régit aujourd'hui est le Real Decreto 390/2021, du 1er juin 2021, en vigueur depuis le 3 juin 2021, qui a abrogé l'ancien Real Decreto 235/2013. C'est un technicien habilité qui l'établit, et pour être valable, il ne suffit pas qu'il existe : il doit être inscrit au registre de la communauté autonome, car le décret parle toujours d'un certificat « debidamente registrado » (dûment enregistré).

Aux Canaries, le registre est celui du Gobierno de Canarias, et c'est le technicien qui demande l'inscription, pas le propriétaire : sur le guichet en ligne du Gobierno de Canarias, la démarche s'appelle « Inscripción en el registro oficial de certificados de eficiencia energética de edificios », elle est gérée par le Servicio de Eficiencia Energética y Nuevas Energías, elle se dépose toute l'année et n'est soumise à aucune taxe. Le demandeur doit être un Técnico Competente déjà accrédité : c'est pour cela que cela n'a aucun sens de confier ce travail à qui propose un prix cassé.

Quand il est obligatoire

L'article 3.1 du décret énumère les cas où la procédure s'applique. Pour qui achète ou vend une maison, ce sont surtout les deux premiers qui comptent.

• Les bâtiments neufs.
• Les bâtiments ou parties de bâtiment existants « que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario » (vendus ou loués à un nouveau locataire) : donc toute vente et tout nouveau contrat de location.
• Les bâtiments occupés par une administration publique dont la surface utile totale dépasse 250 m².
• Les rénovations et agrandissements importants : remplacement ou renouvellement des installations thermiques nécessitant un projet, intervention sur plus de 25 % de la surface totale de l'enveloppe thermique finale, ou agrandissement augmentant de plus de 10 % la surface ou le volume construit, quand la surface utile agrandie dépasse 50 m².
• Les bâtiments dont la surface utile totale dépasse 500 m², destinés aux usages énumérés par la norme : bureaux, santé, commerce, hébergement collectif comme les hôtels et les appartements touristiques, écoles, culture, salles, restauration, transports, installations sportives, lieux de culte.
• Les bâtiments tenus de passer l'Inspección Técnica del Edificio (l'inspection technique du bâtiment) ou une inspection équivalente.

Ce qui doit être remis, et à quel moment, c'est l'article 17 qui le dit. Pour une maison existante vendue, « una copia del certificado de eficiencia energética debidamente registrado y la etiqueta de eficiencia energética se anexará al contrato de compraventa » (une copie du certificat dûment enregistré et l'étiquette sont annexées au contrat de vente) : le certificat s'annexe au contrat, il ne se promet pas. Pour une location, on annexe une copie de l'étiquette et on remet au locataire le document de recommandations d'usage. En cas de vente sur plan, avant la fin des travaux, le vendeur fournit l'étiquette du projet, puis, une fois les travaux terminés, le certificat de l'ouvrage achevé.

Dans l'annonce, ce n'est pas une option

C'est le point qui surprend presque tous les vendeurs étrangers. L'article 15.2 dit que l'étiquette « se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o de parte del mismo » (figurera dans toute offre, promotion et publicité visant la vente ou la location du bâtiment ou d'une partie de celui-ci). Et l'article 17.3 va plus loin, car il met l'obligation à la charge de quiconque publie l'annonce ou en permet la publication, « ya sea en agencias inmobiliarias, vallas publicitarias, páginas web, portales inmobiliarios, catálogos, prensa o similares » (que ce soit dans des agences immobilières, sur des panneaux publicitaires, des sites web, des portails immobiliers, des catalogues, dans la presse ou ailleurs).

En clair : l'agence qui publie une annonce sans la classe énergétique ne rend pas service au propriétaire, elle enfreint une norme qui la concerne aussi. C'est pour cela que sur notre site, la classe figure sur la fiche du bien, et quand un propriétaire me dit « mets-la en ligne en attendant, on fera le certificat après », la réponse est non. Il existe aussi une interdiction explicite, à l'article 15.3, d'afficher des étiquettes ou des symboles énergétiques qui ne respecteraient pas le décret et qui pourraient induire en erreur.

Combien de temps il dure, et qui le renouvelle

L'article 13.1 est net : « El certificado de eficiencia energética tendrá una validez máxima de diez años, excepto cuando la calificación energética sea G, cuya validez máxima será de cinco años » (le certificat a une validité maximale de dix ans, sauf pour la classe G, où elle est de cinq ans). Dix ans dans la plupart des cas, cinq pour la pire classe, la seule que le décret nomme explicitement.

Le renouvellement n'arrive pas tout seul : l'article 13.3 en fait la responsabilité du propriétaire, selon les conditions fixées par la communauté autonome, et lui permet aussi de le mettre à jour volontairement quand le bâtiment a changé. C'est ce que je conseille après une rénovation sérieuse, avec de nouvelles fenêtres ou des panneaux sur le toit : un vieux certificat décrit une maison qui n'existe plus, et dans une négociation, cette classe pèse.

Qui contrôle, et ce que risque celui qui ne le fait pas

Le décret confie le contrôle à la communauté autonome. L'article 11 lui impose de mettre en place « un sistema de control independiente de los certificados de eficiencia energética » (un système de contrôle indépendant des certificats), avec des vérifications par échantillonnage sur les certificats délivrés chaque année, qui peuvent aller jusqu'à la visite sur place pour comparer le bâtiment à ce qui est écrit dans le certificat. L'article 12 ajoute les inspections nécessaires pour veiller au respect de l'obligation.

Le Real Decreto 390/2021 ne fixe pas le montant des sanctions, qui se trouve dans d'autres normes nationales et régionales : c'est pour cela que vous ne trouverez pas de chiffre ici. Ce que je vois arriver dans la pratique est plus immédiat et plus coûteux : le notaire demande le certificat, et s'il n'y est pas, la signature est reportée. Le commander dès qu'on décide de vendre coûte peu et évite la course de la dernière semaine.

Les cas où il n'est pas nécessaire

• Les bâtiments officiellement protégés pour leur valeur architecturale ou historique, quand améliorer leur performance énergétique en altérerait de façon inacceptable le caractère ou l'aspect.
• Les constructions provisoires dont l'utilisation prévue est égale ou inférieure à deux ans.
• Les bâtiments industriels, militaires et agricoles non résidentiels à faible demande énergétique.
• Les bâtiments indépendants, c'est-à-dire sans contact avec d'autres bâtiments, dont la surface utile totale est inférieure à 50 m².
• Les bâtiments achetés pour être démolis ou pour les rénovations de l'article 3.1.d) : ici, l'exclusion s'obtient avec une declaración responsable (déclaration sur l'honneur) devant l'organe compétent de la communauté autonome, qui peut prévoir une procédure plus exigeante.

Ceci est une orientation générale sur la norme nationale, pas un conseil technique ou juridique, et les communautés autonomes peuvent ajouter leurs propres exigences. Pour votre cas concret, adressez-vous à un technicien habilité ou à un professionnel compétent.