Certificato energetico in Spagna: quando è obbligatorio

Cos'è e chi lo rilascia

Il certificado de eficiencia energética è la scheda che attribuisce a una casa una classe energetica, con una etiqueta che la riassume. La norma che lo regola oggi è il Real Decreto 390/2021, del 1 giugno 2021, in vigore dal 3 giugno 2021, che ha abrogato il vecchio Real Decreto 235/2013. Lo redige un tecnico abilitato, e per essere valido non basta che esista: va iscritto nel registro della comunità autonoma, perché il decreto parla sempre di certificato «debidamente registrado».

Alle Canarie il registro è quello del Gobierno de Canarias, e l'iscrizione la chiede il tecnico, non il proprietario: nella sede elettronica il trámite si chiama «Inscripción en el registro oficial de certificados de eficiencia energética de edificios», lo gestisce il Servicio de Eficiencia Energética y Nuevas Energías, si presenta tutto l'anno e non prevede tasse. Il richiedente dev'essere un Técnico Competente già accreditato: è il motivo per cui non ha senso farlo fare a chiunque offra un prezzo stracciato.

Quando è obbligatorio

L'articolo 3.1 del decreto elenca i casi in cui il procedimento si applica. Per chi compra o vende casa contano soprattutto i primi due.

• Gli edifici di nuova costruzione.
• Gli edifici o le parti di edificio esistenti «que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario»: quindi ogni vendita e ogni nuovo contratto di affitto.
• Gli edifici occupati da una pubblica amministrazione con superficie utile totale superiore a 250 m2.
• Le riforme e gli ampliamenti importanti: sostituzione o rinnovo degli impianti termici che richieda un progetto, intervento su più del 25 % della superficie totale dell'involucro termico finale, oppure ampliamento che aumenti di più del 10 % la superficie o il volume costruito quando la superficie utile ampliata supera i 50 m2.
• Gli edifici con superficie utile totale superiore a 500 m2 destinati agli usi elencati dalla norma: uffici, sanitario, commerciale, residenziale pubblico come hotel e appartamenti turistici, scuole, cultura, locali, ristorazione, trasporti, impianti sportivi, luoghi di culto.
• Gli edifici tenuti a fare l'Inspección Técnica del Edificio o un'ispezione equivalente.

Cosa si consegna e quando lo dice l'articolo 17. Per una casa esistente venduta, «una copia del certificado de eficiencia energética debidamente registrado y la etiqueta de eficiencia energética se anexará al contrato de compraventa»: il certificato si allega al contratto, non si promette. Per un affitto si allega copia dell'etichetta e si consegna all'inquilino il documento di raccomandazioni d'uso. Se si vende sulla carta, prima della fine dei lavori, il venditore fornisce l'etichetta di progetto e poi, a lavori finiti, il certificato di opera terminata.

Nell'annuncio non è un optional

Questo è il punto che sorprende quasi tutti i venditori stranieri. L'articolo 15.2 dice che l'etichetta «se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o de parte del mismo». E l'articolo 17.3 va oltre, perché mette l'obbligo in capo a chiunque pubblichi o consenta la pubblicazione dell'annuncio, «ya sea en agencias inmobiliarias, vallas publicitarias, páginas web, portales inmobiliarios, catálogos, prensa o similares».

Tradotto: l'agenzia che pubblica un annuncio senza la classe energetica non sta facendo un favore al proprietario, sta violando una norma che riguarda anche lei. Per questo sul nostro sito la classe compare nella scheda dell'immobile, e quando un proprietario mi dice «mettilo online intanto, il certificato lo facciamo poi» la risposta è no. C'è anche un divieto esplicito, all'articolo 15.3, di esibire etichette o simboli energetici che non rispettino il decreto e che possano indurre in errore.

Quanto dura e chi lo rinnova

L'articolo 13.1 è netto: «El certificado de eficiencia energética tendrá una validez máxima de diez años, excepto cuando la calificación energética sea G, cuya validez máxima será de cinco años». Dieci anni nella generalità dei casi, cinque per la classe peggiore, che è l'unica che il decreto nomina per nome.

Il rinnovo non arriva da solo: l'articolo 13.3 mette la responsabilità sul proprietario, secondo le condizioni fissate dalla comunità autonoma, e gli consente di aggiornarlo anche volontariamente quando l'edificio è cambiato. È la mossa che consiglio dopo una ristrutturazione seria, con infissi nuovi o pannelli sul tetto: un certificato vecchio racconta una casa che non esiste più, e in una trattativa quella classe pesa.

Chi controlla, e cosa rischia chi non lo fa

Il decreto affida il controllo alla comunità autonoma. L'articolo 11 le impone di istituire «un sistema de control independiente de los certificados de eficiencia energética», con verifiche a campione sui certificati emessi ogni anno che possono arrivare fino alla visita in loco per confrontare l'edificio con quello che c'è scritto nel certificato. L'articolo 12 aggiunge le ispezioni necessarie a vigilare sul rispetto dell'obbligo.

Il Real Decreto 390/2021 non fissa l'importo delle sanzioni, che sta in altre norme statali e autonomiche: per questo non trovi qui una cifra. Quello che vedo succedere nella pratica è più immediato e più costoso: il notaio chiede il certificato, e se non c'è la firma slitta. Ordinarlo appena si decide di vendere costa poco ed evita la corsa dell'ultima settimana.

I casi in cui non serve

• Gli edifici protetti ufficialmente per il loro valore architettonico o storico, quando migliorare l'efficienza energetica ne altererebbe in modo inaccettabile carattere o aspetto.
• Le costruzioni provvisorie con un utilizzo previsto pari o inferiore a due anni.
• Gli edifici industriali, della difesa e agricoli non residenziali a bassa domanda energetica.
• Gli edifici indipendenti, cioè non in contatto con altri edifici, con superficie utile totale inferiore a 50 m2.
• Gli edifici comprati per essere demoliti o per le riforme dell'articolo 3.1.d): qui l'esclusione si ottiene con una declaración responsable davanti all'organo competente della comunità autonoma, che può prevedere una procedura più esigente.

Questo è un orientamento generale sulla norma statale, non una consulenza tecnica o legale, e le comunità autonome possono aggiungere requisiti propri. Per il tuo caso concreto rivolgiti a un tecnico abilitato o a un professionista competente.