Haus verkaufen als Nichtresident: der 3-Prozent-Einbehalt und das Modelo 210

Warum der Käufer 3 % einbehält

Die Regel steht in Artikel 25.2 der Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes: Verkauft ein Steuerpflichtiger ohne Betriebsstätte eine Immobilie in Spanien, «el adquirente estará obligado a retener e ingresar el 3 por ciento … de la contraprestación acordada», ist der Käufer also verpflichtet, 3 % des vereinbarten Preises einzubehalten und abzuführen. Ist der Verkäufer in Spanien steuerlich nicht ansässig, behält der Käufer 3 % des Preises ein und führt sie mit dem Modelo 211 an die Agencia Tributaria, die spanische Steuerbehörde, ab, als Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers.

Die Pflicht gilt für den Käufer «sea o no residente», ob ansässig oder nicht, präzisiert die AEAT. Und das Gesetz fügt ein Detail hinzu, das jeder Käufer kennen sollte: Wird der Einbehalt nicht abgeführt, «los bienes transmitidos quedarán afectos al pago», die übertragene Immobilie haftet also für die Zahlung des kleineren der beiden Beträge, Einbehalt oder Steuer. Das gerade gekaufte Haus haftet für eine Schuld, die nicht Ihre ist: Deshalb bereite ich das Modelo 211 vor dem Notartermin vor.

Das Modelo 211: ein Monat, und die Kopie für den Verkäufer

Die AEAT nennt die Frist genau: «el adquirente ingresará la retención mediante el modelo 211, en el plazo de un mes a partir de la fecha de transmisión», der Käufer führt den Einbehalt also mit dem Modelo 211 innerhalb eines Monats ab dem Tag der Übertragung ab. Ein Monat ab dem Datum des Notartermins, nicht ab der Schlüsselübergabe.

Dann kommt der Schritt, der für den Verkäufer zählt: Der Käufer übergibt ihm eine Kopie des bezahlten Modelo 211, denn nur mit diesem Dokument kann er den Einbehalt anrechnen. Ohne diese Kopie lässt sich das Modelo 210 nicht abschließen, und ich verlange sie schriftlich.

Das Modelo 210: der Gewinn mit 19 %

Der Einbehalt ist nur eine Vorauszahlung: Die eigentliche Steuer wird auf den Veräußerungsgewinn berechnet, die Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufwert, und mit dem Modelo 210 erklärt. Der Gewinn, den ein Nichtresident beim Hausverkauf erzielt, wird mit der IRNR, der Einkommensteuer für Nichtresidenten, zu 19 % besteuert, und der vom Käufer mit dem Modelo 211 abgeführte Einbehalt wird auf diese Steuer angerechnet. Der Satz steht in Artikel 25.1.f) des Gesetzes, und die AEAT bestätigt ihn.

Die Frist ist die verwirrendste, weil sie zusammengesetzt ist: Die AEAT beschreibt sie als «tres meses una vez transcurrido el plazo de un mes desde la fecha de la transmisión del bien inmueble», also drei Monate, nachdem ein Monat seit der Übertragung vergangen ist. Man wartet den Monat ab, den der Käufer für das Modelo 211 hat, und erst dann beginnen die drei Monate. Wer die drei Monate ab dem Notartermin zählt, kommt zu spät.

Für alle, die in einem anderen Staat der Europäischen Union, wie Deutschland, oder des Europäischen Wirtschaftsraums ansässig sind, sieht Artikel 24.6 besondere Regeln zur Bestimmung der Bemessungsgrundlage vor.

Wie man den Überschuss zurückbekommt

Die 3 % werden auf den Preis berechnet, die Steuer auf den Gewinn. Ist der Gewinn klein oder gibt es keinen, übersteigt der Einbehalt die geschuldete Steuer, und die AEAT sagt es in einem Satz: «si la retención es superior a la cuota tributaria, se podrá obtener la devolución del exceso», übersteigt der Einbehalt also die Steuerschuld, kann der Überschuss erstattet werden.

Für Selbstveranlagungen mit Erstattungsanspruch gibt die AEAT an, dass sie ab dem 1. Februar des Jahres eingereicht werden können, das auf das Jahr folgt, in dem die erklärten Einkünfte entstanden sind, und innerhalb von vier Jahren ab dem Ende der Frist für Erklärung und Abführung des Einbehalts. Man braucht ein Bankkonto: Dass der Verkäufer sein spanisches Konto schon geschlossen hat, ist der banalste Grund, warum eine Erstattung stecken bleibt.

Das ist eine allgemeine Orientierung zur spanischen Norm, keine Steuerberatung: Ihre Situation hängt auch davon ab, wie das Einkommen in Ihrem Wohnsitzland besteuert wird. Wenden Sie sich für Ihren konkreten Fall an einen zugelassenen Fachmann.