Plusvalía municipal: was sie ist und wer sie beim Verkauf zahlt

Was sie wirklich besteuert

Der volle Name sagt schon alles: Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, Steuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke. Sie besteuert nicht das Haus und nicht den Gewinn aus dem Verkauf, sondern die Wertsteigerung des städtischen Grundstücks, auf dem das Haus steht, die beim Eigentümerwechsel zutage tritt. Das sagt Artikel 104.1 der Ley Reguladora de las Haciendas Locales, des spanischen Gesetzes über die Gemeindefinanzen, und Artikel 104.2 fügt hinzu, dass Grundstücke, die für die IBI, die spanische Grundsteuer, als ländlich gelten, nicht der Steuer unterliegen.

Seit dem Real Decreto-ley 26/2021, der das Gesetz an die Rechtsprechung des Tribunal Constitucional, des spanischen Verfassungsgerichts, angepasst hat, gibt es einen Ausweg, wenn der Wert nicht gestiegen ist: Artikel 104.5 schließt die Steuer aus «en las transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor», also bei Übertragungen von Grundstücken, für die festgestellt wird, dass es keinen Wertzuwachs gab. Das geschieht nicht automatisch: Die Übertragung muss erklärt werden, und die Kauf- und Verkaufsurkunden müssen vorgelegt werden.

Wer sie zahlt (und was sich bei einem nicht ansässigen Verkäufer ändert)

Bei entgeltlichen Verkäufen ist Steuerschuldner, wer das Grundstück überträgt, also der Verkäufer (Artikel 106.1.b). Bei Schenkungen und Erbschaften zahlt dagegen der Empfänger.

Es gibt aber Artikel 106.2: Ist der Steuerschuldner «una persona física no residente en España», also eine natürliche Person, die nicht in Spanien ansässig ist, tritt der Käufer als Steuerschuldner an die Stelle des Verkäufers (sustituto), und die Gemeinde kann die plusvalía vom Käufer verlangen. Deshalb verlange ich, wenn ich einen Kunden beim Kauf von einem Eigentümer begleite, der außerhalb Spaniens lebt, dass der Betrag beim Notartermin einbehalten und an die Gemeinde abgeführt wird, und dass der Vertrag das schriftlich festhält.

Verwechseln Sie das nicht mit dem staatlichen Steuereinbehalt. Das sind zwei verschiedene Dinge, die zusammen auftreten: Ist der Verkäufer in Spanien steuerlich nicht ansässig, behält der Käufer 3 % des Preises ein und führt sie mit dem Modelo 211 an die Agencia Tributaria, die spanische Steuerbehörde, ab, als Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers. Das ist die Einkommensteuer der Nichtresidenten; die plusvalía ist kommunal und wird an die Gemeinde gezahlt.

Die zwei Berechnungsmethoden

Seit der Reform von 2021 kann die Bemessungsgrundlage auf zwei Arten ermittelt werden, und es gilt die, die für den Zahlenden niedriger ausfällt.

• Die objektive Methode (Artikel 107.1): der Katasterwert des Grundstücks zum Zeitpunkt des Verkaufs, multipliziert mit einem Koeffizienten, der von den Besitzjahren abhängt, wobei höchstens zwanzig Jahre zählen. Die Koeffizienten beschließt jede Gemeinde innerhalb der gesetzlichen Höchstwerte, die jedes Jahr aktualisiert werden: Die Zahl erfragt man bei der Gemeinde, statt sie zu schätzen.
• Die Methode nach dem tatsächlichen Wertzuwachs (Artikel 107.5): Weist der Steuerschuldner mit den Kauf- und Verkaufsurkunden nach, dass der tatsächliche Wertzuwachs des Grundstücks unter der Bemessungsgrundlage der objektiven Methode liegt, «se tomará como base imponible el importe de dicho incremento de valor», dann wird also dieser tatsächliche Wertzuwachs als Bemessungsgrundlage genommen.

Auf die Bemessungsgrundlage wird dann der kommunale Steuersatz angewendet. Artikel 108.1 überlässt ihn jeder Gemeinde, «sin que dicho tipo pueda exceder del 30 por ciento», ohne dass dieser Satz 30 % übersteigen darf: 30 % sind die gesetzliche Obergrenze, nicht der Satz, den Sie zahlen werden, und man muss die ordenanza fiscal, die Steuersatzung der Gemeinde, nachlesen.

Die Fristen, und was ich tue

1. Dreißig Arbeitstage Bei Rechtsgeschäften unter Lebenden, also bei einem normalen Kauf, gibt Artikel 110.2 dreißig Arbeitstage (días hábiles) ab dem Zeitpunkt, zu dem die Steuer entsteht, um die Erklärung bei der Gemeinde einzureichen. Bei Erbschaften beträgt die Frist sechs Monate, auf Antrag verlängerbar bis zu einem Jahr.
2. Erklärung oder Selbstveranlagung Viele Gemeinden haben die Selbstveranlagung eingeführt, die das Gesetz in Artikel 110.4 erlaubt: Man berechnet und zahlt selbst, innerhalb derselben Frist. Artikel 110.7 verpflichtet die Notare außerdem, die Unterzeichnenden ausdrücklich auf diese Frist hinzuweisen.
3. Die Simulation, bevor der Preis feststeht Wenn ich ein Haus zum Verkauf übernehme, bitte ich die Gemeinde um eine Simulation der plusvalía, zusammen mit der letzten IBI-Quittung: Nur so kann ich einem Eigentümer sagen, was ihm wirklich bleibt.

Das ist eine allgemeine Orientierung zum staatlichen Gesetz: Jede Gemeinde hat ihre eigene Steuersatzung mit eigenen Koeffizienten, Steuersätzen und Modalitäten. Das ist keine Steuerberatung: Wenden Sie sich für Ihren Fall an einen in Spanien zugelassenen Fachmann.