Certificado de eficiencia energética: cuándo es obligatorio

Qué es y quién lo expide

El certificado de eficiencia energética es la ficha que asigna a una casa una clase energética, resumida en una etiqueta. La norma que lo regula hoy es el Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, en vigor desde el 3 de junio de 2021, que derogó el antiguo Real Decreto 235/2013. Lo redacta un técnico competente, y para que sea válido no basta con que exista: hay que inscribirlo en el registro de la comunidad autónoma, porque el decreto habla siempre de certificado «debidamente registrado».

En Canarias el registro es el del Gobierno de Canarias, y la inscripción la pide el técnico, no el propietario: en la sede electrónica el trámite se llama «Inscripción en el registro oficial de certificados de eficiencia energética de edificios», lo gestiona el Servicio de Eficiencia Energética y Nuevas Energías, se presenta todo el año y no tiene tasas. Quien lo pide debe ser un Técnico Competente ya acreditado: por eso no tiene sentido encargárselo a cualquiera que ofrezca un precio de saldo.

Cuándo es obligatorio

El artículo 3.1 del decreto enumera los casos en que se aplica el procedimiento. Para quien compra o vende una casa, cuentan sobre todo los dos primeros.

• Los edificios de nueva construcción.
• Los edificios o partes de edificio existentes «que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario»: es decir, cada venta y cada nuevo contrato de alquiler.
• Los edificios ocupados por una administración pública con una superficie útil total superior a 250 m2.
• Las reformas y ampliaciones importantes: sustitución o renovación de las instalaciones térmicas que requiera proyecto, intervención en más del 25 % de la superficie total de la envolvente térmica final, o ampliación que aumente en más de un 10 % la superficie o el volumen construido cuando la superficie útil ampliada supere los 50 m2.
• Los edificios con una superficie útil total superior a 500 m2 destinados a los usos que enumera la norma: oficinas, sanitario, comercial, residencial público como hoteles y apartamentos turísticos, centros docentes, cultura, locales, restauración, transportes, instalaciones deportivas, lugares de culto.
• Los edificios obligados a pasar la Inspección Técnica del Edificio o una inspección equivalente.

Qué se entrega y cuándo lo dice el artículo 17. Para una casa existente que se vende, «una copia del certificado de eficiencia energética debidamente registrado y la etiqueta de eficiencia energética se anexará al contrato de compraventa»: el certificado se adjunta al contrato, no se promete. Para un alquiler se adjunta copia de la etiqueta y se entrega al inquilino el documento de recomendaciones de uso. Si se vende sobre plano, antes de acabar la obra, el vendedor facilita la etiqueta de proyecto y, ya terminada, el certificado de obra terminada.

En el anuncio no es un extra

Este es el punto que sorprende a casi todos los vendedores extranjeros. El artículo 15.2 dice que la etiqueta «se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o de parte del mismo». Y el artículo 17.3 va más allá, porque impone la obligación a quien publique o permita publicar el anuncio, «ya sea en agencias inmobiliarias, vallas publicitarias, páginas web, portales inmobiliarios, catálogos, prensa o similares».

Dicho de otro modo: la agencia que publica un anuncio sin la clase energética no le está haciendo un favor al propietario, está incumpliendo una norma que también le afecta a ella. Por eso en nuestra web la clase aparece en la ficha del inmueble, y cuando un propietario me dice «publícalo ya, el certificado lo hacemos después», la respuesta es no. El artículo 15.3 añade además una prohibición expresa de exhibir etiquetas o símbolos energéticos que no cumplan el decreto y que puedan inducir a error.

Cuánto dura y quién lo renueva

El artículo 13.1 es claro: «El certificado de eficiencia energética tendrá una validez máxima de diez años, excepto cuando la calificación energética sea G, cuya validez máxima será de cinco años». Diez años en la generalidad de los casos, cinco para la peor clase, que es la única que el decreto nombra por su letra.

La renovación no llega sola: el artículo 13.3 pone la responsabilidad en el propietario, según las condiciones que fije la comunidad autónoma, y le permite además actualizarlo voluntariamente cuando el edificio ha cambiado. Es el paso que recomiendo tras una reforma seria, con ventanas nuevas o placas en el tejado: un certificado antiguo describe una casa que ya no existe, y esa clase pesa en una negociación.

Quién controla, y qué arriesga quien no lo hace

El decreto encarga el control a la comunidad autónoma. El artículo 11 le obliga a establecer «un sistema de control independiente de los certificados de eficiencia energética», con controles por muestreo sobre los certificados emitidos cada año que pueden llegar hasta la visita in situ para contrastar el edificio con lo que dice el certificado. El artículo 12 añade las inspecciones necesarias para vigilar el cumplimiento de la obligación.

El Real Decreto 390/2021 no fija el importe de las sanciones, que está en otras normas estatales y autonómicas: por eso aquí no encontrarás una cifra. Lo que veo pasar en la práctica es más inmediato y más caro: el notario pide el certificado, y si no está, la firma se retrasa. Encargarlo en cuanto se decide vender cuesta poco y evita la carrera de la última semana.

Los casos en los que no hace falta

• Los edificios protegidos oficialmente por su valor arquitectónico o histórico, cuando mejorar la eficiencia energética alteraría de forma inaceptable su carácter o aspecto.
• Las construcciones provisionales con un uso previsto igual o inferior a dos años.
• Los edificios industriales, de defensa y agrícolas no residenciales de baja demanda energética.
• Los edificios independientes, es decir, que no están en contacto con otros edificios, con una superficie útil total inferior a 50 m2.
• Los edificios comprados para ser demolidos o para las reformas del artículo 3.1.d): aquí la exclusión se obtiene con una declaración responsable ante el órgano competente de la comunidad autónoma, que puede prever un procedimiento más exigente.

Esto es una orientación general sobre la norma estatal, no un asesoramiento técnico o legal, y las comunidades autónomas pueden añadir requisitos propios. Para tu caso concreto, acude a un técnico competente o a un profesional habilitado.