Vender casa siendo no residente: la retención del 3 % y el modelo 210

Por qué el comprador retiene el 3 %

La regla está en el artículo 25.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes: cuando un contribuyente sin establecimiento permanente vende un inmueble en España, «el adquirente estará obligado a retener e ingresar el 3 por ciento … de la contraprestación acordada». Si quien vende no es residente fiscal en España, quien compra retiene el 3 % del precio y lo ingresa en la Agencia Tributaria con el modelo 211, como pago a cuenta del impuesto del vendedor.

La obligación afecta a quien compra «sea o no residente», precisa la AEAT. Y la ley añade un detalle que todo comprador debería conocer: si la retención no se ingresa, «los bienes transmitidos quedarán afectos al pago» del importe menor entre la retención y el impuesto. La casa recién comprada responde de una deuda que no es tuya: por eso el 211 lo preparo antes de la firma.

El modelo 211: un mes, y la copia al vendedor

La AEAT indica el plazo con precisión: «el adquirente ingresará la retención mediante el modelo 211, en el plazo de un mes a partir de la fecha de transmisión». Un mes desde la fecha de la firma, no desde la entrega de las llaves.

Luego está el gesto que importa para quien ha vendido: el comprador le entrega copia del 211 ingresado, porque es ese documento el que le permite descontar la retención. Sin esa copia el 210 no se cierra, y yo la pido por escrito.

El modelo 210: la ganancia al 19 %

La retención es solo un pago a cuenta: el impuesto real se calcula sobre la ganancia patrimonial, la diferencia entre el valor de venta y el valor de adquisición, y se declara con el modelo 210. La ganancia patrimonial que obtiene un no residente al vender la casa tributa por el IRNR al 19 %, y la retención ingresada por el comprador con el modelo 211 se descuenta de ese impuesto. El tipo es el del artículo 25.1.f) de la ley, y la AEAT lo confirma.

El plazo es lo que más confunde, porque es compuesto: la AEAT lo describe como «tres meses una vez transcurrido el plazo de un mes desde la fecha de la transmisión del bien inmueble». Se espera el mes que tiene el comprador para ingresar el 211, y desde ahí corren tres meses. Quien cuenta tres meses desde la firma llega tarde.

Para quien reside en otro Estado de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, el artículo 24.6 prevé reglas especiales para determinar la base imponible.

Cómo se recupera el exceso

El 3 % se calcula sobre el precio; el impuesto, sobre la ganancia. Cuando la ganancia es pequeña, o no existe, la retención supera el impuesto debido, y la AEAT lo dice en una línea: «si la retención es superior a la cuota tributaria, se podrá obtener la devolución del exceso».

Para las autoliquidaciones con resultado a devolver, la AEAT indica que se presentan a partir del 1 de febrero del año siguiente a aquel en que se devengaron las rentas declaradas, y dentro del plazo de cuatro años desde el fin del periodo de declaración e ingreso de la retención. Hace falta una cuenta bancaria: el vendedor que ya ha cerrado la suya en España es el motivo más banal por el que una devolución se queda parada.

Esto es una orientación general sobre la norma española, no un asesoramiento fiscal: tu situación depende también de cómo se grave la renta donde resides. Para tu caso concreto, acude a un profesional habilitado.