Vendere casa da non residente: la ritenuta del 3 % e il modello 210

Perché il compratore trattiene il 3 %

La regola sta nell'articolo 25.2 della Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes: quando un contribuente senza stabile organizzazione vende un immobile in Spagna, «el adquirente estará obligado a retener e ingresar el 3 por ciento … de la contraprestación acordada». Se chi vende non è residente fiscale in Spagna, chi compra trattiene il 3 % del prezzo e lo versa all'Agenzia Tributaria spagnola con il modello 211, come acconto sull'imposta del venditore.

L'obbligo vale per chi compra «sea o no residente», precisa l'AEAT. E la legge aggiunge un dettaglio che ogni acquirente dovrebbe conoscere: se la ritenuta non viene versata, «los bienes transmitidos quedarán afectos al pago» dell'importo minore fra la ritenuta e l'imposta. La casa appena comprata risponde di un debito che non è tuo: per questo il 211 lo preparo prima del rogito.

Il modello 211: un mese, e la copia al venditore

L'AEAT indica il termine con precisione: «el adquirente ingresará la retención mediante el modelo 211, en el plazo de un mes a partir de la fecha de transmisión». Un mese dalla data del rogito, non dalla consegna delle chiavi.

Poi c'è il gesto che conta per chi ha venduto: il compratore gli consegna copia del 211 versato, perché è quel documento a permettergli di scomputare la ritenuta. Senza quella copia il 210 non si chiude, e io la chiedo per iscritto.

Il modello 210: la plusvalenza al 19 %

La ritenuta è solo un acconto: l'imposta vera si calcola sulla plusvalenza, la differenza fra valore di vendita e valore di acquisto, e si dichiara con il modello 210. La plusvalenza che un non residente realizza vendendo la casa è tassata con l'IRNR al 19 %, e la ritenuta versata dal compratore con il modello 211 si scomputa da questa imposta. L'aliquota è quella dell'articolo 25.1.f) della legge, e l'AEAT la conferma.

Il termine è quello che confonde di più, perché è composto: l'AEAT lo descrive come «tres meses una vez transcurrido el plazo de un mes desde la fecha de la transmisión del bien inmueble». Si aspetta il mese che ha il compratore per versare il 211, e da lì partono tre mesi. Chi conta tre mesi dal rogito arriva tardi.

Per chi risiede in un altro Stato dell'Unione Europea, come l'Italia, o nello Spazio Economico Europeo, l'articolo 24.6 prevede regole speciali per determinare la base imponibile.

Come si recupera l'eccedenza

Il 3 % si calcola sul prezzo; l'imposta sul guadagno. Quando il guadagno è piccolo, o non c'è, la ritenuta supera l'imposta dovuta, e l'AEAT lo dice con una riga: «si la retención es superior a la cuota tributaria, se podrá obtener la devolución del exceso».

Per le autoliquidazioni a rimborso l'AEAT indica che si presentano dal 1 febbraio dell'anno successivo a quello in cui sono maturati i redditi dichiarati, ed entro quattro anni dalla fine del periodo di dichiarazione e versamento della ritenuta. Serve un conto bancario: il venditore che ha già chiuso quello spagnolo è il motivo più banale per cui un rimborso resta fermo.

Questo è un orientamento generale sulla norma spagnola, non una consulenza fiscale: la tua posizione dipende anche da come il reddito è tassato dove risiedi. Per il caso concreto rivolgiti a un professionista abilitato.