Vendre en tant que non-résident : la retenue de 3 % et le modelo 210

Pourquoi l'acheteur retient 3 %

La règle se trouve à l'article 25.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes : quand un contribuable sans établissement stable vend un bien immobilier en Espagne, « el adquirente estará obligado a retener e ingresar el 3 por ciento … de la contraprestación acordada » (l'acquéreur est tenu de retenir et de verser 3 % du prix convenu). Si le vendeur n'est pas résident fiscal en Espagne, l'acheteur retient 3 % du prix et le verse à l'Agencia Tributaria espagnole avec le modelo 211, comme acompte sur l'impôt du vendeur.

L'obligation s'applique à l'acheteur « sea o no residente » (qu'il soit résident ou non), précise l'AEAT. Et la loi ajoute un détail que tout acheteur devrait connaître : si la retenue n'est pas versée, « los bienes transmitidos quedarán afectos al pago » (les biens transmis restent affectés au paiement) du montant le plus bas entre la retenue et l'impôt. La maison que vous venez d'acheter répond d'une dette qui n'est pas la vôtre : c'est pour cela que je prépare le modelo 211 avant la signature chez le notaire.

Le modelo 211 : un mois, et la copie au vendeur

L'AEAT indique le délai avec précision : « el adquirente ingresará la retención mediante el modelo 211, en el plazo de un mes a partir de la fecha de transmisión » (l'acquéreur verse la retenue au moyen du modelo 211, dans un délai d'un mois à partir de la date de la transmission). Un mois à partir de la date de la signature chez le notaire, pas de la remise des clés.

Vient ensuite le geste qui compte pour celui qui a vendu : l'acheteur lui remet une copie du 211 payé, car c'est ce document qui lui permet de déduire la retenue. Sans cette copie, le 210 ne se boucle pas, et je la demande par écrit.

Le modelo 210 : la plus-value à 19 %

La retenue n'est qu'un acompte : l'impôt véritable se calcule sur la plus-value, la différence entre la valeur de vente et la valeur d'acquisition, et se déclare avec le modelo 210. La plus-value qu'un non-résident réalise en vendant la maison est taxée à 19 % au titre de l'IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, l'impôt sur le revenu des non-résidents), et la retenue versée par l'acheteur avec le modelo 211 se déduit de cet impôt. Le taux est celui de l'article 25.1.f) de la loi, et l'AEAT le confirme.

C'est le délai qui prête le plus à confusion, car il est composé : l'AEAT le décrit comme « tres meses una vez transcurrido el plazo de un mes desde la fecha de la transmisión del bien inmueble » (trois mois une fois écoulé le délai d'un mois depuis la date de la transmission du bien). On attend le mois dont dispose l'acheteur pour verser le 211, et c'est à partir de là que courent les trois mois. Qui compte trois mois à partir de la signature arrive en retard.

Pour qui réside dans un autre État de l'Union européenne, comme la France, ou dans l'Espace économique européen, l'article 24.6 prévoit des règles spéciales pour déterminer la base imposable.

Comment récupérer l'excédent

Les 3 % se calculent sur le prix ; l'impôt, sur le gain. Quand le gain est faible, ou nul, la retenue dépasse l'impôt dû, et l'AEAT le dit en une ligne : « si la retención es superior a la cuota tributaria, se podrá obtener la devolución del exceso » (si la retenue est supérieure à l'impôt dû, on peut obtenir le remboursement de l'excédent).

Pour les autoliquidations donnant lieu à remboursement, l'AEAT indique qu'elles se déposent à partir du 1er février de l'année qui suit celle où les revenus déclarés ont été acquis, et dans un délai de quatre ans à compter de la fin de la période de déclaration et de versement de la retenue. Il faut un compte bancaire : le vendeur qui a déjà fermé son compte espagnol est la raison la plus banale pour laquelle un remboursement reste bloqué.

Ceci est une orientation générale sur la norme espagnole, pas un conseil fiscal : votre situation dépend aussi de la façon dont le revenu est taxé là où vous résidez. Pour votre cas concret, adressez-vous à un professionnel habilité.