Neubau auf den Kanaren kaufen: IGIC, AJD und die Garantien

Neu oder gebraucht: Die Steuern ändern sich

Die erste Frage, die ich einem unentschlossenen Kunden stelle, betrifft nicht die Fliesen, sondern: Wer verkauft? Ist das Haus gebraucht und verkauft es eine Privatperson, zahlt man beim Kauf die ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), die auf den Kanaren einen allgemeinen Satz von 6,5 % auf den Preis hat. Handelt es sich dagegen um einen Ersterwerb und verkauft der Bauträger, ändert sich die Steuer: Beim Kauf eines Neubaus vom Bauträger zahlt man nicht die ITP, sondern die IGIC, die kanarische indirekte Steuer, mit einem allgemeinen Satz von 7 %.

Der Unterschied endet nicht beim Prozentsatz. Die IGIC wird zusammen mit dem Preis an den Verkäufer gezahlt, wie die Mehrwertsteuer, und der Bauträger führt sie an die Verwaltung ab; die ITP zahlt der Käufer selbst, mit einem eigenen Formular, nach dem Notartermin. Und auf die Urkunde eines Neubaus kommt zusätzlich die AJD, die Steuer auf notarielle Urkunden, die es beim Gebrauchtkauf zwischen Privatpersonen nicht gibt. Drei verschiedene Posten, die ich in Kalkulationen, die vorab am Schreibtisch entstehen, oft falsch zusammengerechnet sehe.

IGIC: 7 %, 5 % und 3 %

Der allgemeine Satz beträgt 7 %, aber das kanarische Gesetz sieht zwei ermäßigte Sätze für Käufer vor, die ihre eigene Wohnung erwerben, mit genauen Anforderungen an Nutzung, Preis und familiäre Situation.

• Allgemeiner Satz: Beim Kauf eines Neubaus vom Bauträger zahlt man nicht die ITP, sondern die IGIC (die kanarische indirekte Steuer), mit einem allgemeinen Satz von 7 %.
• Ermäßigter Satz: Die IGIC sinkt auf 5 %, wenn der Neubau zum Hauptwohnsitz wird, der Preis (Garage und Nebenräume eingeschlossen) 150.000 Euro nicht übersteigt und der Käufer keine andere Wohnung besitzt; die Grenze steigt auf 225.000 Euro für kinderreiche Familien der allgemeinen Kategorie und auf 300.000 Euro für die der besonderen Kategorie.
• Stark ermäßigter Satz: Ein IGIC-Satz von 3 % gilt für den Hauptwohnsitz bestimmter Gruppen (darunter Familieneinkommen bis 24.000 Euro), mit denselben Preisgrenzen.

Das Missverständnis, das mir am häufigsten begegnet: «Hauptwohnsitz» bedeutet nicht «ein Haus, das ich oft nutzen werde». Es ist ein Status mit Voraussetzungen, die man nachweisen muss, und wer ein Ferienhaus als Zweitwohnung kauft, fällt unter den allgemeinen Satz. Bevor Sie mit 5 % rechnen, sollten Sie Ihre Situation mit einem gestor oder Steuerberater prüfen: Die Rechnung neu aufzumachen, nachdem die arras (der Vorvertrag) unterschrieben sind, ist unangenehm.

Die AJD auf die notarielle Urkunde

Auf die notarielle Urkunde eines Neubaus (der IGIC unterliegt) fällt zusätzlich die AJD an, Actos Jurídicos Documentados, mit 1 %. Dieser Posten fehlt im Budget von Käufern aus dem Ausland fast immer: Er betrifft das notarielle Dokument, nicht den Kauf selbst.

Für andere notarielle Urkunden über Immobilien, die nicht der IGIC unterliegen, beträgt die AJD 0,75 %: Das betrifft zum Beispiel die Hypothekenurkunde oder andere Dokumente, die rund um den Kauf unterschrieben werden. Wenn ich für einen Kunden die Kostenaufstellung vorbereite, halte ich diese beiden Posten getrennt, weil sie auf unterschiedlichen Bemessungsgrundlagen beruhen.

Die Garantien beim Neubau: zehn, drei, ein Jahr

Hier liegt der eigentliche Vorteil des Neubaus, und es lohnt sich, ihn zu kennen, bevor man sich entscheidet. Die Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación legt in Artikel 17 fest, dass alle am Bauprozess Beteiligten gegenüber den Eigentümern und den späteren Erwerbern für Sachschäden haften, und zwar innerhalb von Fristen, die «desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas» laufen, also ab der Bauabnahme ohne Vorbehalte oder ab der Behebung dieser Vorbehalte.

1. Zehn Jahre: das Tragwerk Schäden an Fundamenten, Stützen, Trägern, Decken, tragenden Wänden oder anderen tragenden Bauteilen, die die mechanische Festigkeit und die Stabilität des Gebäudes unmittelbar gefährden. Das ist die Zehnjahresgarantie, die gewichtigste.
2. Drei Jahre: die Bewohnbarkeit Schäden durch Mängel an Bauteilen oder an der Haustechnik, durch die die gesetzlichen Anforderungen an die Bewohnbarkeit nicht mehr erfüllt sind: Hygiene und Gesundheit, Lärmschutz, Energieeinsparung und Wärmedämmung.
3. Ein Jahr: Ausbau und Oberflächen Das Bauunternehmen haftet zudem ein Jahr lang für Sachschäden durch Ausführungsmängel an Ausbau und Oberflächen. Das ist die Garantie für Schönheitsrisse und für Arbeiten, die in Eile schlecht gemacht wurden.
4. Wenn unklar ist, wer schuld ist Artikel 17.3 sieht vor, dass die Beteiligten gesamtschuldnerisch haften, wenn sich die Ursache des Schadens nicht feststellen lässt oder wenn mehrere ein Verschulden trifft, ohne dass sich der jeweilige Anteil bestimmen lässt. Für den Käufer ist das ein konkreter Schutz: Er muss nicht selbst herausfinden, wer den Fehler gemacht hat.

Diesen Haftungen entsprechen Versicherungen. Artikel 19 nennt für jeden der drei Zeiträume den seguro de daños materiales (die Sachschadenversicherung), den seguro de caución (die Kautionsversicherung) oder eine Finanzgarantie und stellt klar, dass versichert sind der Bauträger selbst und «los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo», die späteren Erwerber des Gebäudes oder eines Teils davon: Kaufen Sie von jemandem, der vom Bauträger gekauft hat, geht der Schutz auf Sie über. Die zweite Zusatzbestimmung macht die Zehnjahresgarantie für Gebäude verpflichtend, die überwiegend Wohnzwecken dienen; ausgenommen ist, wer als Einzelperson ein einziges Einfamilienhaus für den Eigenbedarf selbst baut.

Vorauszahlungen für ein Haus im Bau

Vom Reißbrett zu kaufen bedeutet, Geld zu zahlen, bevor das Haus existiert. Das Gesetz regelt das in der ersten Zusatzbestimmung: Ein Bauträger, der Vorauszahlungen annehmen will, muss «garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales», also ab Erteilung der Baugenehmigung die Rückzahlung der geleisteten Beträge samt gesetzlichen Zinsen absichern, mit einem seguro de caución oder einem aval solidario, der Bürgschaft eines Kreditinstituts, für den Fall, dass der Bau nicht beginnt oder nicht zum vereinbarten Termin fertig wird. Und er muss diese Vorauszahlungen über eine Bank entgegennehmen, auf einem Sonderkonto, getrennt von allen anderen Geldern, die ihm gehören.

Der Vertrag muss das schriftlich festhalten: die Pflicht zur Rückzahlung mit Zinsen, die Angaben zur Versicherung oder zum aval mit dem Namen des Instituts und das Konto, auf das eingezahlt wird. Und bei der Unterschrift «hará entrega al adquirente del documento que acredite la garantía»: Der Bauträger übergibt dem Käufer das Dokument, das die Absicherung nachweist. Nach diesem Dokument frage ich als Erstes, noch vor der Baubeschreibung: Kommt es nicht, interessiert mich der Rest der Verhandlung nicht.

Beginnt der Bau nicht oder wird das Haus nicht übergeben, kann der Käufer wählen zwischen dem Rücktritt vom Vertrag mit Rückerstattung der gezahlten Beträge, Steuern eingeschlossen, zuzüglich der gesetzlichen Zinsen, und einer Fristverlängerung für den Bauträger, die in einer Zusatzklausel mit dem neuen Datum festgehalten werden muss. Die Garantien erlöschen, wenn die cédula de habitabilidad oder die licencia de primera ocupación vorliegt und das Haus übergeben wird: nicht vorher.

Das ist eine allgemeine Orientierung zu Steuern und Garantien, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die Voraussetzungen der ermäßigten Sätze und die Situation des einzelnen Käufers müssen im Einzelfall mit einem in Spanien zugelassenen Fachmann geprüft werden.